[克而瑞]融信中國:看重去化與回款,下半年嚴控投資比例

2021-09-06 10:55:39

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??去化率和回款率分別為72%和84%;高價地影響利潤,毛利率下滑至10%。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

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??核心觀點

??【加大推貨銷售增長37%,去化率高達72%】2021年上半年融信中國累計實現銷售金額829.66億元,同比增長37%,已完成全年銷售目標1600億的52%;此外上半年實際回款率達84%,去化率也高達72%。杭州、上海和福州為銷售業績的主要來源地,三個城市占到了總量的43%。高能級核心城市的限價政策,或會影響企業的利潤率,此外若對單個城市銷售過多依賴,也會提升整體的運營風險。

??【上半年獲取項目均價高,下半年嚴控投資比例】2021年上半年融信中國新增總建筑面積574.20萬平方米,同比增長25%;拿地總價469.36億元,同比上升61%;拿地銷售金額比達57%,投資較為積極。管理層表示,下半年將會放緩土地投資節奏,將拿地銷售比嚴格控制在監管規定的40%以下。拿地均價來看,2021年上半年融信的新增土儲均價為8174元/平米,較2020年增長14%;主要在于年內融信于杭州獲取了多塊均價較高的地塊。雖然獲取杭州高價地能保障較高的去化率,但同時也需關注項目的盈利空間。

??【毛利率下滑至10%,未來毛利率投資標準15-20%】2021年上半年融信中國實現營業收入217.39億元,同比上升3%。下半年管理層預期結轉收入將達300以上,全年結轉仍能達到預期水平。毛利潤同比下降31%至21.75億元,毛利率同比下降5個百分點至10.01%,主要由于期內結轉了較多低毛利率項目,結轉規模達約150億,占比約69%。下半年,融信計劃結轉的300億資源中,仍有1/3為低毛利率狀態。目前融信投資標準毛利率在15-20%左右,預計隨著低毛利率項目的結轉完畢,整體毛利率將有回升。

??【三條紅線全部達標,未來凈負債率將進一步下降】2021年上半年融信凈負債率為75%;此外現金短債比1.28,扣除受限制現金的現金短債比為1.09;剔除預收賬款后的資產負債率為69.67%,全部過檔,屬于綠檔企業。2021年上半年融信的合聯營投資額達111.53億元,占歸母權益的63%。據管理層表示,上半年合聯營擔保共36億元,合聯營公司現金105億元,有息負債124億元,其中權益口徑現金29億元,權益口徑負債46億元。

??01銷售

??加大推貨銷售增長37%
去化率高達72%

??2021年上半年融信中國累計實現銷售金額829.66億元,同比增長37%,已完成全年銷售目標1600億的52%;銷售面積403.44萬平米,同比增長57%;銷售均價20564元/平方米,同比下降12%;2021年上半年實際回款率達84%,處于行業較高水平,去化率也高達72%。

??銷售的快速增長,一方面由于期內融信加大了推貨與銷售力度,上半年有多個新盤推出,比如上海海月四季、上海海納印象、杭州云瀾天第、福州海納新潮、連云港學院府等。此外融信也提高開發效率,控制拿地到銷售平均6-7個月。

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??從各城市的貢獻度來看,2021年上半年融信中國銷售業績的主要來源為杭州、上海和福州,三個城市占到了總量的43%;其中杭州的銷售金額為187.84億元,占比達到了23%。布局高能級核心城市,在一定程度上能夠保證項目去化,但同時由于這些核心城市的限價政策,或會影響企業的利潤率,此外若對單個城市銷售過多依賴,也會提升整體的運營風險。

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??02投資

??上半年獲取項目均價高
下半年嚴控投資比例

??2021年上半年融信中國共新增39塊地塊,總建筑面積為574.20萬平方米,同比增長25%;拿地總價469.36億元,同比上升61%。上半年,融信拿地銷售金額比達57%,投資較為積極。管理層表示,下半年將會放緩土地投資節奏,將拿地銷售比嚴格控制在監管規定的40%以下。獲地方式方面,融信采用了多元化的拿地方式,39個項目中有2個是舊改項目,有11個是并購項目,剩余26個項目來自招拍掛。

??從拿地均價來看,2021年上半年融信的新增土儲均價為8174元/平米,較2020年繼續增長14%;主要在于年內融信于杭州獲取了多塊高價地塊,其中杭州四堡七堡16地塊、四堡七堡32地塊,拿地均價分別達28283、29044元/平方米。雖然獲取杭州高價地能保障較高的去化率,但同時也需關注項目的盈利空間。

??2021年上半年,融信中國土地儲備的總建筑面積為3160萬平方米(權益建面約1614萬平方米,權益占比51%),其中330萬平方米為持作出售已竣工物業,2220萬平方米在建及610萬平方米持作未來開發;約可支撐企業未來三年的發展需要。此外土儲建面中約82%位于一二線城市,長三角占比46%,一定程度上保障了企業項目去化。

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??從拿地結構來看,融信以深耕長三角地區為主,新增建面占比達53%,其中杭州拿地規模達148萬,占比26%。中西部新增建面占比達31%,相比2020年提高了14個百分點,其中鄭州拿地規模61萬平米,占比達11%。此外從城市能級來看,一二線城市拿地占比達86%,相比2020年增加了3個百分點。除杭州及鄭州外,福州、成都及蘇州均拿地較多,新增建面均超40萬平米。值得注意的是,融信還擁有396萬平米的待確權舊改項目,主要集中鄭州、太原兩城共四個項目。未來融信可繼續加快舊改確權進度,為企業注入利潤可觀的優質土儲。

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??值得注意的是,歷年融信中國新增土儲及總土儲的權益比例較低,2021年上半年融信新增土儲面積的權益比例為50.5%(金額權益占比46.3%),期末總土儲的權益比例為51.1%。合作推動了企業銷售規模的增長,也會造成營收與銷售規模增長不匹配的現象。2021年上半年融信營業收入僅同比上升3%,非控股權益為349.95億元,占總權益的66%;而非控股收益占到凈利潤的34%,歸母凈利潤被攤薄。

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??03盈利

??毛利率下滑至10%
未來毛利率投資標準15-20%

??2021年上半年融信中國實現營業收入217.39億元,同比上升3%。物業銷售收益達208.58億元,同比增長1.4%;期內,交付物業總建筑面積同比增加25.30%至159.35萬平方米,但由于結構性原因,平均售價同比下降了19%至13089元/平方米。下半年管理層預期結轉收入將達300以上,全年結轉仍能達到預期水平。

??從利潤表現來看,毛利潤21.75億元,毛利率10.01%;凈利潤10.4億元,凈利率4.79%;歸母凈利潤6.85億元,歸母凈利率3.15%。

??毛利率的下滑,主要由于期內結轉了較多低毛利率項目,結轉規模達約150億,占比約69%。2021年下半年,融信計劃結轉的300億資源中,仍有1/3為低毛利率狀態;此外還有約50至80億的低毛利率項目將于2022年及2023年結轉,對未來毛利率會有一定影響。目前融信投資標準毛利率在15-20%左右,預計隨著低毛利率項目的結轉完畢,整體毛利率有待回升。

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??04償債

??三條紅線全部達標
未來凈負債率將進一步下降

??2021年2月和7月,融信分別發行了兩筆5年期10億元的公司債,年利率均為6.5%。此外境外債方面,融信合共發行了5億美元的境外優先票據,票面利率分別為7.1%、5.5%。截止2021年上半年,融信的借貸利率為6.52%,較年初下降了0.03個百分點。

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??2021年上半年融信在手現金321.83億元,較年初增加8%,主要由于期內加強了銷售,經營性現金流為正。上半年,總有息負債為719.55億元,較年初微增0.13%。此外,非控制權益較年初增長6%至349.95億元,總權益增長4%至526.89億元。

??在此背景下,2021年上半年融信凈負債率為75%,較年初下降約8個百分點;此外現金短債比1.28,扣除受限制現金的現金短債比為1.09,仍能覆蓋短債;長短期債務比1.86;剔除預收賬款后的資產負債率為69.67%。管理層表示未來長期計劃將凈負債率將進一步下降。

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??截至2021年上半年,融信累計長期股權投資達111.53億元,占歸母權益的63%。據管理層表示,截至2021年上半年對合聯營擔保共36億元,于合聯營公司持有現金105億元,有息負債124億元,其中權益口徑現金達29億元,權益口徑負債達46億元,表外負債也需關注。

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