[克而瑞]上坤地產:業績平穩增長,多元化拿地占比超五成

沈曉玲、汪維文、張少賢2021-09-02 11:03:47

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-02
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售規模穩健增長,長三角貢獻近8成業績】上半年上坤地產實現應占權益銷售金額105.36億元,同比增長29.8%,按照年初業績會管理層預計的15%的全口徑合約銷售目標增長率來估算,上半年企業已完成全年銷售目標的55%。上半年上坤的銷售仍集中在長三角區域,占比達到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高,分別達到了20.2%和14.6%,中西部和珠三角區域業績占比與2020年相差不大,珠三角主要依托佛山一城,中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻了5%左右的銷售業績。

??【立足“3+X”布局,拓展土儲超半數通過多元化方式獲得】上半年上坤共新增24幅土地,新增土儲總建面307.8萬平方米,超過2020年全年。企業采取多元拿地方式,24宗土地中超半數通過收并購、產業合作、政府平臺合作方式獲得。上半年權益口徑拿地銷售比達到0.41,參考百強房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看,上坤的拿地力度較為領先。投資布局上,上坤始終堅持“3+X”的策略,以總建筑面積口徑來看,新增土儲中長三角仍占據近半比例,中西部和珠三角占比均有提升,其中中西部占比已經升至38.2%,主要是由于企業上半年企業擴大了在武漢的布局,同時還首進了河南的鄭州和信陽。

??【可滿足2-3年所需,長三角占比接近6成】截止至2021年中,上坤地產共擁有約777.1萬平方米的土地儲備,其中權益土儲建面達到了597.1萬平方米,若按照企業21年的銷售去化速度推算,可以滿足企業2-3年左右去化需求。區域上全部分布在重點布局的三大區域,長三角地區占比接近6成,中西部區域次之達到了33.6%,珠三角地區占比為6.6%。

??【毛利率向行業平均水平回歸】上半年上坤實現總營收15.2億元,值得關注的是企業項目管理服務收入0.47億元,同比增長185.8%。隨著高毛利率項目上海上坤樾山的結轉結束,企業的毛利率正水平逐步向行業平均回歸,上半年上坤實現毛利潤3.40億元,整體毛利率22.3%,較2020年略有提升。實現凈利潤2.6億元,同比上升19.3%,歸母凈利潤0.54億元,同比上升104.1%。

??【兩項指標維持綠線,剔預資產負債率仍待調整】截止至2021年中,上坤持有現金較期初增長37%至73.1億元,現金短債比維持在2.11,長短債比2.55,凈負債率為66.7%,剔除預收賬款資產負債率為75.4%,整體仍處于黃檔,資產負債率高于監管紅線,未來需更加關注這一指標的調整。

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??銷售

??銷售規模穩健增長

??長三角貢獻近8成業績

??銷售規模穩健增長,全年目標完成55%。根據企業公告數據,2021年上半年上坤地產實現應占合約銷售金額105.36億元,同比增長29.8%,應占合約銷售面積79.61萬平方米,同比增長133.9%。另外按照年初業績會提出的15%的全口徑合約銷售目標增長率來估算,截止2021年6月底,上坤實現全口徑銷售金額167.2億元,已完成全年銷售目標的55%。

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銷售結構變化不大,長三角貢獻近8成業績,仍是核心。從企業披露的銷售金額城市分布來看,2021上半年上坤地產的銷售仍集中在長三角區域,占比達到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高,分別達到了20.2%和14.6%,寧波、合肥、金華、蘇州等城市貢獻占比也在8%上下。中西部和珠三角區域業績占比與2020年相差不大,珠三角主要依托佛山一城,中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻了5%左右的銷售業績。 

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??02

??投資

??立足“3+X”布局

??拓展土儲超半數通過多元化方式獲得 

??積極納儲,權益口徑拿地銷售比0.41,新增土儲建面超2020年全年。根據企業公告,2021年上半年上坤共新增24幅土地,新增土儲總建面307.8萬平方米,已經超過2020年全年。企業采取多元拿地方式,24宗土地中超半數通過收并購、產業合作、政府平臺合作方式獲得。在拿地總價方面,若以企業公布的建筑面積及樓板價估算,上半年企業權益口徑拿地銷售比達到了0.41,參考百強房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看,上坤的拿地力度較為領先。

??在投資布局上,上坤始終堅持“3+X”的策略,即深耕長三角,珠三角、中西部核心經濟區以及其他高增長的潛力城市。上半年企業拿地也全部集中在這三個區域,以總建筑面積口徑來看,長三角仍占據近半比例,同時中西部和珠三角占比均有提升,其中中西部占比已經升至38.2%,主要是由于企業上半年企業擴大了在武漢的布局,同時還首進了河南的鄭州和信陽。

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??03

??土儲

??可滿足2-3年所需

??長三角占比接近6成 

??土地儲備充裕,總量可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年中,上坤地產共擁有約777.1萬平方米的土地儲備,其中權益土儲建面達到了597.1萬平方米,若按照企業21年的銷售去化速度推算,可滿足企業2-3年左右去化需求。區域上全部分布在重點布局的三大區域,長三角地區占比接近6成,中西部區域次之達到了33.6%,珠三角地區占比為6.6%。

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??04

??營利

??毛利率向行業平均水平回歸 

??地產結轉收入下降,項目管理服務同比增長近2倍。上半年上坤實現總營收15.2億元,同比下降22.1%,主要是受地產結轉節奏影響,上半年企業物業銷售收入14.5億元,同比下降24.5%。但值得關注的是上半年企業項目管理服務收入0.47億元,同比增長185.8%,另外上半年企業實現租賃業務收入0.28億元,相較去年同期也有穩步上升。

??毛利率較2020年略有提升,向行業平均水平回歸。隨著高毛利率項目上海上坤樾山的結轉結束,企業的毛利率正水平逐步向行業平均回歸,上半年上坤實現毛利潤3.40億元,同比下降63.0%,整體毛利率22.3%,較2020年略有提升。實現凈利潤2.6億元,同比上升19.3%,歸母凈利潤0.54億元,同比上升104.1%。

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??05

??償債

??兩項指標維持綠線

??剔預資產負債率仍待調整

??現金短債比2.111維持綠檔,長短債比2.55。截止至2021年中,上坤持有現金較期初增長37%至73.1億元,現金短債比維持在2.11,達到綠檔要求,短期內無償債壓力。長短債比略有下降至2.55,符合企業年初業績會制定的維持長債比例65%以上目標。

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??凈負債率略有升高至66.7%,低于紅線要求,剔除預收賬款資產負債率仍待調整。截止至2021年中,上坤凈負債率為66.7%,剔除預收賬款資產負債率為75.4%。負債水平較2020年底略有提升,但凈負債率仍滿足綠檔要求,資產負債率高于監管紅線,未來需更加關注這一指標的調整。

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