[克而瑞]佳兆業:持續鞏固灣區優勢,城市更新提供動力

沈曉玲 查明儀2021-08-31 17:18:49

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【完成近半全年目標,線上貢獻20%的銷售額】2021年上半年,實現權益銷售金額638.5億元,同比增長率高達77.2%,增速高于百強房企40%的增幅。積極拓展數字營銷線上平臺,這部分銷售額貢獻達20%。全年目標權益銷售額約1300億元,前六月的目標完成率為49.1%,完成目標壓力不大。珠三角銷售額占比48%,仍是主力軍。

??【穩健補充土儲,城市更新貢獻超3成】上半年佳兆業新增土儲權益建面246.4萬平方米,其中城市更新貢獻率相比2020年同期增長9個百分點達33%。拿地穩健,權益口徑拿地銷售比達0.39。廣州石溪城市更新項目體量大、投資額高。但是相比周邊5萬/平方米的商品房售價,廣州石溪項目仍存在良好的利潤空間。

??【城市更新轉化加速,持續提供動力】截止至2021年6月30日,共擁有總土儲建面3114萬平方米,較期初上升8.3%。若按照當前銷售面積和去化增速計算,可以滿足2-3年的需求,未來應當保持積極的納儲或城市更新轉化力度。上半年轉化3個項目約113萬方,主要集中在深圳、廣州兩個城市。未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達213個,占地面積超約5370萬平方米,預計最終可以轉化約1.1億平方米的建筑面積。

??【營收增速超30%,毛利率高于行業平均水平】上半年營收300.7億元,其中房地產業務收入276.7億元,均同比上升約34%。此外,多元業務逐步恢復到疫情前水平。毛利潤為92.8億元,同比增長23.1%,整體毛利率約為30.9%,相較于2020年同期下降約3個百分點,但高于行業平均水平。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%,同比降0.3和2.4個百分點。

??【短期無償債壓力,去杠桿效果顯著】截止至2021年6月30日,現金短債比1.91,長短債比3.95,整體綜合融資成本8.7%。凈負債率為93.4%,相比于2020年底繼續下降了2.6個百分點,低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續債作為負債,凈負債率為96.6%,也處可控范圍。剔除預收款的資產負債率達70%。

??01

??銷售

??完成近半全年目標

??線上貢獻20%的銷售額

??上半年權益金額同比增速約77%。2021年上半年,佳兆業實現權益銷售金額638.5億元,同比增長率高達77.2%,相比2020年同期3.9%的增幅,有了明顯提升,亦高于百強房企40%的增速。權益銷售面積為380.6萬平方米,同比增長79.6%,權益銷售均價則同比下降1.3%至16778元/平方米。

??線上銷售交易額占比20%,目標完成率49.1%。上半年佳兆業積極拓展數字營銷線上平臺,1月佳兆業天貓好房直播平臺創下單日30.8萬觀覽量,刷新了單日拍券數2220組、對應貨值金額約人民幣25.6億元,此外置業佳APP自研平臺完成上線。線上平臺的完善推動了業績增長,這部分銷售額占總銷售的比重達20%。從銷售目標來看,佳兆業全年目標權益銷售額約1300億元,前六月的目標完成率為49.1%。按以往房企上下半年4:6的銷售比重來看,佳兆業的銷售節奏提前,全年完成目標壓力不大。

1

??珠三角仍貢獻近五成銷售,中西部銷售額占比提升9個百分點。2021年上半年,珠三角銷售額占比雖相比2020年下降11個百分點至48%,仍是銷售主力軍。長三角地區銷售額占比23%,成為貢獻第二的區域。中西部和環渤海地區銷售額占比較低,分別為16%和13%。整體來看,從深圳起家的佳兆業,仍然呈現以珠三角為核心的戰略布局。

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??02

??投資

??穩健補充土儲

??城市更新貢獻超3成

??上半年新增15幅土地,全口徑樓面地價11036元/平方米。根據企業披露,2021年上半年佳兆業共新增15幅土地,新增土儲全口徑建面313.0萬方,拿地金額345.5億元。

??拿地較為積極,城市更新貢獻33%新增土儲權益建面。新增土儲權益建面246.4萬平方米,其中城市更新貢獻率相比2020年同期增長9個百分點達33%。此外,按企業公布的新增土儲明細算得權益比例約79%,相比2020年的61%升高了18個百分點。整體來看,佳兆業投資穩健,權益口徑拿地銷售比達0.39。

3

??持續鞏固灣區優勢,提升城市能級。從區域分布來看,佳兆業始終堅持深耕大灣區及灣區外延城市的布局策略,2021年上半年珠三角區域新增權益建面占整體比重達63%,與2020年持平,且區域內只在廣東省拿地。中西部區域權益面積占比次之,雖相比2020年占比下降13個百分點,仍有18%的比重,主要分布在成都和重慶。長三角和環渤海的納儲力度有所提升,分別達12%和7%。從城市能級來看,繼續加大在一線城市的投資力度,新增權益建面在一線城市的占比為31%,相比2020年增長了約8個百分點,主要分布大灣區的廣州和深圳。此外,二線和三四線城市的新增土儲權益建面占比分別為35%和33%,各能級城市的納儲力度趨于平衡。

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??03

??土儲

??城市更新轉化加速

??持續提供動力

??總土儲權益67%,未來需保證納儲力度。截止至2021年6月30日,佳兆業共擁有總土儲建面3114萬平方米,相較期初上升8.3%。土儲權益比為67%,與2020年持平,由此權益土儲建面約2086萬平方米,若按照當前銷售面積和去化增速計算,可以滿足2-3年的需求,未來應當保持一定的納儲力度。

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??城市更新儲備超1億平方米,持續為銷售提供動力。截止至2021年6月30日,如果按照佳兆業統計的土儲貨值計算,其中城市更新轉化占比約為47%,相比2020年提升9個百分點。此外,未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達213個,占地面積超約5370萬平方米,預計最終可以轉化約1.1億平方米的建筑面積。經驗逐漸豐富,疊加政策利好,近幾年城市更新項目的轉化加快,2017年以來共轉化26個城市更新項目,建面逾500萬方,其中2021年上半年轉化3個項目總建面可達113萬方。在城市更新項目的布局方面,仍以大灣區為主,可售建面占比高達99%,主要集中在深圳、廣州兩個城市,占比分別為41%和29%,仍在積極尋求異地復制的機會。

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??04

??盈利

??營收增速超30%

??利潤率同比下滑

??營業收入穩步增長,多元業務逐步恢復。2021年上半年佳兆業實現營業收入300.7億元,同比增長34.8%,其中房地產業務收入276.7億元,同比上升約34%。此外,多元業務逐步恢復到疫情前水平,酒店及餐飲業務,戲院、百貨店及文化中心業務營收分別同比上升93.8%和171.5%。物管方面,上半年營收為9.8億元,同比增幅77.2%,表現同樣亮眼。

??盈利水平保持穩健,毛利率有所下滑。2021年上半年佳兆業毛利潤為92.8億元,同比增長23.1%,整體毛利率約為30.9%,相較于2020年同期下降約3個百分點,但高于行業平均水平。在平均樓面地價上升的情況下,未來毛利率可能會承壓。同時,凈利潤和歸母凈利潤分別為30.8億元和30.0億元,較去年同期上升 30.5%和8.5%。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%,同比降0.3和2.4個百分點。

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??05

??負債

??短期無償債壓力

??去杠桿效果顯著

??短期無償債壓力,長短債比3.95。截止至2021年6月30日,佳兆業共持有流動現金477.4億元,較于期初增長了4%,但短債相比2020 年底上升8.4%至250.2億元,所以現金短債比由1.99微降至1.91,但現金仍可以覆蓋短債,短期內無償債壓力。長短債比方面,2年以上債務987.6億元,與債務總額占比57%,長短債比3.95。

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??融資利率8.7%,凈負債率持續下降。截止至2021年6月30日,佳兆業整體綜合融資成本8.7%,與期初持平。凈負債率為95.0%,相比于2020年底繼續下降了2.7個百分點,低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續債作為負債,凈負債率為93.4%,也處可控范圍。剔除預收款的資產負債率達70%。

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