[克而瑞]美的置業:城市深耕助力規模,融資成本僅4.92%

沈曉玲、齊瑞琳2021-08-31 17:14:05

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【規模增長優于TOP30房企,城市深耕效益顯現】2021年上半年美的置業實現全口徑銷售金額825.9億元,同比增長71.35%,表現遠高于TOP30房企平均34%的銷售增長率。銷售排名進一步提升,2021年上半年全口徑累計銷售金額排名由2020年的33名上升至26名,進入TOP30行列。2021年銷售目標1500億元,上半年已完成銷售目標的55%,高于49%的行業平均水平,以美的置業的情況來看下半年完成目標壓力不大。2021年上半年美的置業銷售貢獻前10的城市合約銷售金額占比超過50%,根據CRIC城市排行榜,這10個城市中美的置業入圍5城金額榜20強。

??【區域布局更加聚焦,持續城市深耕戰略】2021年上半年美的置業新增土儲建面440萬平方米,新增23個地塊僅布局19城,持續城市深耕戰略,新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲建面占比65%??偼羶Ψ矫?,土地儲備建面達6309萬平方米,權益建面4223萬平方米,權益占比66.9%。積極擴展城市更新領域,2021年上半年新增城市更新合同土儲為1077萬平方米。美的置業累計鎖定合同土儲為1844萬平方米。

??【營收可預見度高,歸母凈利潤同比增長】2021年上半年美的置業實現營業收入330.4億元,同比增長57.8%。已售未結轉金額1270億元,預計一年以內結轉的金額在601億元,超過2020年總營收,收入可預見度高。上半年美的置業歸母凈利潤21.55億元,同比增長6.5%。毛利率20.7%,凈利率9.09%,較去年同期雖有下降,盈利水平逐漸穩定。

??【持續降杠桿,融資成本優勢擴大】美的置業持有現金320.6億元,現金短債比3.03,長短債務比4.39。債務結構進一步改善,具有較好的抗風險能力。報告期內美的置業的加權平均融資成本較2020年年末下降0. 4個百分點至4.9%,融資成本優勢進一步提升。凈負債率較期初下降21個百分點至58.2%,整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率,76.1%,同比下降2.5個百分點,美的置業預計至2022年底,剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。

??【聚焦地產相關多元業務,培育第二曲線】美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈,在立足房地產開發的基本盤的前提下,夯實相關多元化業務。布局地產+科技價值鏈,2021年上半年年,產業板塊簽約合同金額10.85億元,服務客戶超200家,百強房企覆蓋率達30%,生態伙伴超300個。商業地產方面截至2021年上半年累計開發運營商業建筑面積超350萬平方米,籌開商業項目9個,籌開商業體量42.1萬平方米。物業服務打造城市綜合運營服務商,截至2021年上半年末,美的置業的物業服務集團累計簽約12個產業園項目。

??01

??銷售

??規模增長優于TOP30房企

??城市深耕效益顯現

??業績穩步增長,銷售同比增幅達71.35%。2021年上半年美的置業實現全口徑銷售金額825.9億元,同比增長71.35%,表現遠高于TOP30房企平均34%的銷售增長率。銷售全口徑建面686.6萬平方米,同比增長56.8%;銷售均價12029元/平方米,同比上升9.3%,銷售均價的上漲一方面得益于美的置業近年來持續提升城市能級,另一方面則是美的置業打造產品力帶來的品牌溢價。

??美的置業上半年銷售穩中有升,銷售排名進一步提升,2021年上半年全口徑累計銷售金額排名由2020年的33名上升至26名,進入TOP30行列。上半年美的置業的去化率達到97%,回款率87.5%,保持穩健。2021年銷售目標1500億元,上半年已完成銷售目標的55%,高于49%的行業平均水平,以美的置業的情況來看下半年完成目標壓力不大。

1

??滬蘇、浙閔和珠三角合約銷售貢獻達69%。美的置業從2010年走出珠三角,其全國化布局便是從長三角的徐州開始。在經歷多年城市深耕及近年來的城市升級戰略指導下,長三角區域已經是美的置業銷售業績最重要的來源。按照美的置業的合約銷售分布,滬蘇區域銷售貢獻率最高,銷售金額占比達到30%。作為大本營的珠三角區域也貢獻了較高的銷售規模,銷售金額貢獻17%,浙閩區域占比22%。據統計,2021年上半年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達69%。

2

??精準投資,深耕城市效益顯現。2021年上半年美的置業銷售貢獻前10的城市合約銷售金額貢獻超過50%,這十城為其多年深耕的邯鄲、徐州、無錫、佛山等地。根據CRIC城市排行榜,這10個城市中美的置業在5城金額榜入圍20強。其中在邯鄲銷售金額排名第1,徐州排名第2,無錫排名第4,佛山排名第7,業績均躋身當地市場前列。

3

??

??02

??投資

??區域布局更加聚焦

??持續城市深耕戰略

??持續深耕策略,聚焦高價值區域。2021年上半年美的置業新增土儲建面440萬平方米,同比下降13.0%。美的置業上半年持審慎投拓態度,增儲更加集中,新增23個地塊僅分布于19個城市,持續城市深耕戰略,新增滬蘇、浙閩和珠三角區域的總建筑面積占比65%,較2020年上半年新增提升10%。

??總土儲充足,城市更新項目陸續釋放。截至2021年上半年,美的置業總土地儲備建面達6309萬平方米,權益建面4223萬平方米,權益占比66.9%。按照企業當前的銷售規模來看,美的置業的土地消化周期在4年左右,充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。

城市更新穩步轉化,21年下半年預計轉化126萬平方米。積極擴展城市更新領域,2021年上半年新增城市更新合同土儲為1077萬平方米。美的置業累計鎖定合同土儲為1844萬平方米。待轉化合同土儲1557萬平方米,其中2021年下半年待轉化合同土儲約126萬平方米。值得一提的是,待轉化的22個城市更新項目中有17個位于珠三角,為公司提供優質有競爭力的土儲資源。


4

??珠三角、浙閔、滬蘇三區域總土儲占比為49%。按照美的置業的區域分布來看,目前珠三角、浙閩和滬蘇區域總土儲建面約3083萬平方米,占比達到49%,較2020年上半年提升2%。2021年上半年這三個區域的銷售貢獻達到69%,意味著其在長三角及大灣區區域深耕戰略成效顯現,美的置業將繼續立足核心城市,鞏固城市布局結構。

5

??

??03

??盈利

??營收可預見度高

??歸母凈利潤同比增長

??營收穩步增長,未來可預見度高。2021年上半年美的置業實現營業收入330.39億元,同比增長57.8%。毛利潤68.38億元,同比上升23.8%。凈利潤30.02億元,同比上升27.5%,歸母凈利潤21.55億元,同比上升6.5%。根據美的置業業績發布會披露,上半年已售未結轉金額1270億元,預計一年以內結轉的金額在601億元,超過2020年全年營收,一定程度上保障2021年的營收持續增長,收入可預見度高。

毛利率20.7%,盈利水平逐漸穩定。美的置業2021年上半年毛利率為20.7%,凈利率為9.09%,同比分別下降5.69和2.16個百分點。主要是由于18年至19年拿地項目的結轉,此段時間拿地成本較高,目前還在消化這塊的庫存,導致毛利率下降。


6

??

??04

??負債

??持續降杠桿

??融資成本優勢擴大

短期無債務壓力,債務結構健康。美的置業持有現金320.64億元,同比增長23.3%。短期有息負債105.88億元,較2020年同期下降8.0%,長期有息負債465.3億元,同比上升4.3%?,F金短債比3.03,長短債務比4.39。債務結構進一步改善,具有較好的抗風險能力。


7

??

??上半年新增借貸成本僅4.74%,整體融資成本降至4.92%。報告期內美的置業的加權平均融資成本較2020年年末再降0.4個百分點至4.92%,融資成本優勢進一步提升。美的置業不斷擴寬融資渠道,2021年上半年新增有息負債的融資成本為4.74%,在目前強監管融資收緊的情況下,美的置業的低成本融資優勢進一步凸顯。

持續降杠桿,最早2022年底進入監管認定的“綠檔”。凈負債率較期初下降21個百分點至58.2%。雖然近年來美的置業規模擴張速度較快,但企業在前進的同時也在優化債務結構,整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率為76.1%,同比下降2.5個百分點。美的置業預計最早至2022年底,剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。


8

??

??05

??多元化

??聚焦地產相關多元業務

??培育第二曲線

??美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈,在立足房地產開發的基本盤的前提下,夯實相關多元化業務,秉承四大主航道住宅開發、物業服務、商業運營和產業生態協同發展。

??加大投入,地產+科技價值鏈布局。智能化加快搶占增量和存量市場,加大軟件系統和終端產品戰略投資布局;裝配式輕重結合擴大市場,加快拓展內裝;產業創投打造地產+科技投資平臺賦能相關多元化。2021年上半年年,產業板塊簽約合同金額10.85億元,服務客戶超200家,百強房企覆蓋率達30%,生態伙伴超300個。

??商業開發以綜合資產價值運營,助力開拓。于2021年6月30日,集團累計開發運營商業建筑面積超350萬平方米,籌開商業項目9個,籌開商業體量42.1萬平方米,其中位于高價值區域的佛山美的萬達廣場、貴陽悅然廣場、武漢悅然廣場,打造區域新標桿。

物業服務打造城市綜合服務商。美的置業拓展公建、康養、文旅會所項目,做深產業園服務優勢,截至2021年上半年末,美的置業的物業服務集團累計簽約12個產業園項目,聯手盈峰環境成立城市管家研究院,聚焦智慧清潔示范性社區的打造及城市空間運營服務。


9

??9

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}