[克而瑞]中梁控股:拿地謹慎靈活,持續改善債務結構降低成本

房玲、羊代紅2021-08-31 16:54:28

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售金額穩步增長,目標完成率達53%】2021年上半年中梁控股實現全口徑合約銷售金額950億元,同比增長40.32%,銷售規模穩定增長。得益于前兩年土地投資結構向二線城市及強三線城市的改變,來自二三線城市的銷售金額占比將近90%,其中二線城市占比達到49.6%,同比增長5.7個百分點。上半年中梁的銷售目標完成率達到53%,目標完成度相對較高,簽約回款率穩定在85%的水平。

??【拿地謹慎靈活,避開競爭激烈二線城市】2021年上半年新增土地建面790萬平方米,拿地總價408億元,分別同比增長6.0%和3.6%。在城市能級策略方面,二三線的拿地金額占比約達90%,但靈活避開部分競爭激烈的二線城市,二線城市占比34%,同比下降30個百分點,其中來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約19%,其他二線城市占比15%。

??【結算速度加快,盈利水平仍有提升空間】2021年上半年營業收入穩步增長,同比增加38.45%至329.06億元,增速同比上升23個百分點,結轉速度加快。毛利率20.76%,凈利率7.84%,歸母凈利率4.20%,盈利水平低于行業平均,盈利水平仍有提升空間。

??【境內非銀占比進一步降低,融資成本仍需持續優化】持有現金較期初增長3.81%至355.35億元,現金短債比1.53,較期初增長0.09,現金持續覆蓋短債,短期償債風險不大。凈負債率較期初下降13.7個百分點至56.1%。剔除預收后的資產負債率較期初微降0.6個百分點至79.3%,三條紅線觸線一條,為黃檔企業。有息債的非銀占比較期初下降了3個百分比至25%,平均融資成本下降0.2個百分點至8.3%,債務成本仍需持續優化。

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??銷售

??銷售金額穩步增長

??城市深耕力度需進一步加強

??2021年上半年中梁控股實現全口徑合約銷售金額950億元,合約銷售面積754萬平方米,分別同比增長40.32%和39.41%,銷售增速高于TOP20房企29.3%的平均水平;相比2019年同期來看,中梁控股也同比增長49.20%,整體來看,中梁銷售規模穩定增長。

??2021年上半年中梁的銷售目標完成率達到53%,目標完成度相對較高,簽約回款率穩定在85%的水平。同時,2021年上半年中梁項目達到70%的首開去化率,預估完成全年目標問題不大。

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??從銷售城市來看,銷售貢獻最大的城市是溫州,貢獻銷售金額106.40億元,是唯一一個銷售規模超過百億元的城市;杭州、合肥的銷售金額超過50億元,而去年同期僅有溫州一個城市銷售金額超50億,城市深耕有了一定的進展。但總體來看,企業銷售來自140多個城市,大部分單城城市貢獻仍較為薄弱,城市深耕力度仍需進一步加強。

??在銷售金額區域分布來看,五大區域的銷售金額均實現了同比增長,其中環渤海和海峽西岸城市銷售貢獻進一步增強,分別同比增長了83.7%和113.5%,使得他們的銷售占比分別上漲了2.4和2.8個百分點;銷售占比最高的區域仍為長三角區域,占比達到為57.9%,同比減少5.6個百分點。

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??得益于前兩年土地投資結構向二線城市及強三線城市的改變,2021年上半年銷售結構進一步體現該調整效果,2021年上半年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%,其中二線城市占比達到49.6%,同比增長5.7個百分點,銷售貢獻力度加大。

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??02

??投資

??拿地謹慎靈活

避開競爭激烈二線城市

??2021年上半年中梁新增67個項目,新進入長春、汕頭、漯河、運城、西寧5個城,新增土地建面790萬平方米,拿地總價408億元,分別同比增長6.0%和3.6%,共計新增約1020億元的貨值。拿地銷售金額比0.43,權益拿地銷售金額比低于0.4,新增土地權益進一步下降,主要是在集中供地城市的合作力度加大。

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??在城市能級策略方面,中梁維持2020年的投資策略,堅持轉二線及強三線城市,二三線的拿地金額占比約達89%。與此同時,上半年中梁靈活避開競爭激烈的二線城市,二線城市拿地金額占比34%,同比下降30個百分點,其中集中供地二線城市的土地投資占總額約19%,其他二線城市占比15%。其余的土地投資總額中,三線城市占比55%,四線城市占比約11%。

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??由拿地金額區域結構來看,持續深耕長三角。2021年上半年長三角拿地占比為51%,是占比最大的區域,此外中西區、環渤海、海峽兩岸和珠三角區域的拿地占比為18%、10%、12%和9%。其中珠三角區域拿地占比同比上升了8個百分點,漲幅最高。

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截至2021年上半年,中梁控股土地儲備6577萬平方米,較于期初增長10.5%。項目總數494個,覆蓋全國155個城市。從土儲建面分布來看,42%位于長三角,34%位于中西部區域??鄢咽畚唇Y部分,2021年上半年末其未來可售建面為4180萬平方米,可售貨源為5000億元,未來仍需加大拿地力度保障銷售穩步增長。

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??03

??盈利表現

??結算速度加快

??盈利水平仍有提升空間

??2021年上半年營業收入穩步增長,同比增加38.45%至329.06億元,同比上升23個百分點,結轉速度加快。此外,企業尚有已售未結轉貨值2660億元,可以保證未來的營收規模穩定增長。毛利潤68.31億元,凈利潤25.81億元,分別同比增長27.39%和16.8%,歸母凈利潤同比增長14.61%至13.82億元。

??從盈利表現來看,毛利率同比下降了約1.8個百分點至20.76%,凈利率同比下降1.5個百分點至7.84%,歸母凈利率同比下降0.9個百分點至4.20%,盈利水平低于行業平均。企業深耕的長三角都市圈競爭壓力較大,未來的盈利水平也將持續承壓。

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??04

??償債表現

??境內非銀占比進一步降低

??融資成本仍需持續優化

??2021年上半年末,中梁控股持有現金較期初增長3.81%至355.35億元,現金短債比1.53,較期初增長0.09,現金持續覆蓋短債,短期償債風險不大。值得注意的是,中梁兩年內到期有息債占比較期初上漲9個百分點至86%,企業未來仍需改善債務期限結構。凈負債率較期初下降13.7個百分點至56.1%。剔除預收后的資產負債率較期初微降0.6個百分點至79.3%。整體來看,2021年上半年末中梁三條紅線觸線一條,為黃檔企業。

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??截至2021年上半年末,中梁控股有息債的非銀占比較期初下降了3個百分比至25%,融資結構不斷優化,使得其平均融資成本下降0.2個百分點至8.3%。未來12個月內,中梁表示有計劃將境外年限為1年內到期的票據依賴度減低,將減少不低于2億美元,占境外總債務比例由當前的40%減低至25%;加上8月中梁又獲得5億美元的境外長期債額度,屆時或將進一步改善中梁自身的債務結構,降低融資成本。

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