[克而瑞]旭輝集團:目標年內進入綠檔

房玲、洪宇桁2021-08-31 16:49:12

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【上半年完成全年目標51%,將減少進入新城市加強深耕力度】上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣1361.5億元,同比增加了68.65%,完成了全年2650億銷售目標的51.4。下半年總可售貨值2600億元,只要達到49.5%的去化率就能完成全年目標,企業完成全年目標的難度應該不大。旭輝提出要提高單城和單項目產能,提高組織效能,減少進入新城市,未來企業在全國的擴張可能會有所放緩,城市深耕力度將加強。

??【下半年將增加多元化拿地,總土儲權益比例繼續提高】上半年旭輝共新增43個新項目,新增土儲總建面為772.48萬平方米,同比增加了65.8%;總價為539.38億元,同比增加了49.7%,新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%,下半年將增加多元化拿地的比例,全年多元化拿地占比至少達到40%。新增土儲建面的權益比例為57.4%,截至2021年中期企業總土儲的權益比例相較于年初繼續提升至55.3%。截至2021年中期,旭輝共有土地儲備5840萬平方米,若是算上尚未確權的土地則達到了6857萬平方米,較為充足。

??【毛利率降至20.7%,企業盈利能力仍需加強】上半年旭輝實現營業收入363.73億元,同比增加了57.99%;毛利率為20.69%,同比降低了4.94個百分點。由于旭輝已售未結轉金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%,因此企業未來的毛利率應該也會保持在這一水平。而在凈利率方面,旭輝上半年的凈利率為14.75%,同比下降了5.83個百分點;歸母凈利率為9.9%,同比下降了4.73個百分點,企業的盈利能力仍需加強。

??【年內目標進入綠檔,融資能力繼續優化】截至2021年中期旭輝的凈負債率較期初降低了3.6個百分點至60.44%,保持在行業相對較低的水平?,F金短債比為2.68,長短期債務比為4.66,平均債務賬期為4.6年,企業的負債結構相當安全,短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預收賬款的資產負債率為72.14%,略微超過70%的紅線要求,企業目標在今年繼續改善爭取進入綠檔。截至2021年中期旭輝所有債務的加權平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個百分點到了5.1%,其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%,企業的融資能力繼續有所優化。

??【物管規模穩定發展,大力支持商業地產發展】旭輝在多元化方面主要涉及物業管理、商業地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫療、教育地產等8個領域。截至2021年中期旭輝永升服務的簽約管理面積達到了2.2億平方米,在管面積超過1.3億平方米,已經布局了114個城市。在商業地產方面,截至2021年中期合計儲備了商業綜合體項目31個,其中有9個在營,上半年的出租率達到了94.3%,未來每年集團都會投入拿地金額的10%支持商業項目的發展,預計在未來三年實現商業租金50%的年復合增長率。

??01

??銷售

??上半年完成全年目標51%

??將減少進入新城市加強深耕力度

??上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣1361.5億元,同比增加了68.65%,完成了全年2650億銷售目標的51.4%;合約銷售面積為797.33萬平米,同比增加了62.86%,累計銷售均價為17076元/平方米;企業的銷售回款率超過了90%,比2020年全年的92%略有降低,但仍然保持在較高水平。

??旭輝上半年銷售規模的增長幅度較大主要是因為2020年上半年受疫情影響導致銷售基數較低,下半年總可售貨值2600億元,包括即將新推出的53個項目,貨值約1700億元。因此旭輝下半年只要達到49.5%的去化率就能完成全年目標,難度應該不大。

1

??上半年旭輝銷售的區域分布與2020年全年相比變化不大,長三角、中西部、環渤海以及珠三角區域的貢獻分別為44.7%、26%、16.2% 及13.1%,2020年則分別為43.8%、22.2%、22.9%以及11.1%。同時企業銷售的能級分布變化也不大,在三四線城市的銷售額占比僅從2020年的27.3%略微增長至上半年的28.9%,整體來看旭輝的布局戰略長期保持一致和穩健。

??具體到單城市來看,上半年對產生旭輝銷售貢獻的城市數量約為70個,單城市產能為19億元,同比提高了29.3%。由于去年上半年的疫情影響了各城市的銷售,銷售額超過50億元的城市僅有杭州和溫州兩個,而今年上半年超過50億的城市數量則達到了10個,其中北京作為銷售額最高的城市達到了92.1億元。從歷年的數據來看,旭輝的單城市產能都不是很高,這也一定程度上和企業在過去幾年積極在全國擴張進入新城市有關。而本次業績會上旭輝提出要提高單城和單項目產能,提高組織效能,減少進入新城市,未來企業在全國的擴張可能會有所放緩,城市深耕力度將得到加強。

1

??02

??投資

??下半年將增加多元化拿地

??總土儲權益比例繼續提高

??上半年旭輝共新增43個新項目,新增土儲總建面為772.48萬平方米,同比增加了65.8%;總價為539.38億元,同比增加了49.7%,新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的拿地銷售比為0.396,企業仍然保持了較為積極的拿地態勢,但控制在40%的紅線要求以下。

??上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%,企業從2019年開始加大多元化拿地的比例以降低拿地成本和風險,并提出了多元化拿地和公開市場拿地占比50%-50%的投資指引。因此下半年可能會增加多元化拿地的比例,全年多元化拿地占比至少達到40%。

1

??上半年旭輝的新增土儲區域結構變化較大,長三角地區的新增土儲建面占比相較于2020年大幅提高了16個百分點,同時環渤海的占比提高了15個百分點,而中西部的占比則大幅降低了25個百分點。旭輝在上半年顯著增加了在大本營長三角地區的拿地,并且加大了環渤海區域的布局力度,一邊鞏固大本營一邊繼續推進全國化布局,從而讓企業在保持穩定增長的同時分散市場風險。

1

??旭輝上半年新增土儲建面的權益比例為57.4%,相比于2020年的66.8%有所降低,但仍然高于企業總土儲的權益比例。截至2021年中期,旭輝總土儲的權益比例相較于年初繼續提升至55.3%,整體來看自從2018年以來旭輝的總土儲權益比例一直穩步提升,項目權益比例的提升有助于增加歸母利潤,也將為集團的長期穩定發展提供保障。旭輝計劃在今年達成三條紅線指標后,明年開始逐漸提升權益比例,目標在2024年左右達成“雙70”的目標,即70%的銷售權益比和70%的并表比例。

??截至2021年中期,旭輝共有土地儲備5840萬平方米,若是算上尚未確權的土地則達到了6857萬平方米。從旭輝最近幾年的增長來看,企業目前的貨值儲備可以滿足超過3年的開發,較為充足。

1

      03盈利

??毛利率降至20.7%

??企業盈利能力仍需加強

??上半年旭輝實現營業收入363.73億元,同比增加了57.99%;毛利率為20.69%,同比降低了4.94個百分點。由于旭輝已售未結轉金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%,因此企業未來的毛利率應該也會保持在這一水平。

??而在凈利率方面,旭輝上半年的凈利率為14.75%,同比下降了5.83個百分點;歸母凈利率為9.9%,同比下降了4.73個百分點,企業的凈利率水平有所下降,處于較為一般的水平,企業的盈利能力仍需加強。值得注意的是,上半年旭輝歸母凈利潤對凈利潤的占比為67.2%,相比于去年同期下降了4個百分點,延續了從2016年以來的逐年下降的態勢。這可能是因為旭輝近幾年結算的項目中合作項目較多,權益比例較低從而導致歸母凈利潤的減少,未來隨著旭輝逐漸提高銷售的權益比例可能會有所改善。

1

??04

??償債

??年內目標進入綠檔

??融資能力繼續優化

??截至2021年中期旭輝的持有現金約為524.06億元,較于期初略微增加了2.4%;總有息負債為1107.47億元,較于期初增加5.8%;企業的權益則增加了15.4%至965.28億元,主要是因為非控股權益增加了29.9%,可能是因為合作項目增加所致。因此企業的凈負債率較期初降低了3.6個百分點至60.44%,若是將永續債作為負債計算,則旭輝的凈負債率為63.7%,較期初降低了7.58個百分點,企業的凈負債率保持在行業相對較低的水平。

??在負債結構方面,截至2021年中期旭輝的現金短債比為2.68,長短期債務比為4.66,平均債務賬期為4.6年,企業的負債結構相當安全,短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預收賬款的資產負債率為72.14%,略微超過70%的紅線要求,因此在三條紅線中踩線了一條,企業目標在今年繼續改善爭取進入綠檔。整體來看旭輝的資金鏈較為穩定,有利于企業未來的發展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%,匯率的波動對于企業的影響相對較大,企業可能需要采用一些金融手段對沖匯率風險。

1

??截至2021年中期旭輝所有債務的加權平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個百分點到了5.1%,低于行業平均水平,其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%。期內旭輝發行了一筆7年期的美元優先票據和一筆融資成本低至4.375%的美元優先票據,分別為企業歷史上最長期限和最低成本的境外債,此外還獲得了企業首筆綠色銀團貸款27.98億港元,融資能力繼續有所優化。

1

??05多元化

??物管規模穩定發展

??大力支持商業地產發展

??旭輝在多元化方面主要涉及物業管理、商業地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫療、教育地產等8個領域。在物業管理方面,截至2021年中期旭輝永升服務的簽約管理面積達到了2.2億平方米,在管面積超過1.3億平方米,已經布局了114個城市,企業在保持規模穩健發展的同時也在客戶之間樹立了良好的口碑,未來發展值得期待。


1

??在商業地產方面,自從旭輝在2019年將商業提升為核心戰略之后,截至2021年中期,旭輝合計儲備了商業綜合體項目31個,其中有9個在營,總建面約為278萬平米,在營建面63萬平米,上半年的出租率達到了94.3%。旭輝商業在上半年新獲取4個項目,未來旭輝將會將住宅和商業進行雙輪驅動規?;?,打造優質IP促進發展,每年集團都會投入拿地金額的10%支持商業項目的發展,預計在未來三年實現商業租金50%的年復合增長率。

??而在長租公寓方面,旭輝瓴寓上半年新增簽約2.2萬間,門店出租率達到了95%。截至2021年8月旭輝瓴寓已經進入了超過10個城市,房間規模近8萬間,未來將堅持輕重結合,把重做輕的戰略,深耕租賃大社區項目。

1

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}