[克而瑞]華潤置地:完成全年銷售目標的52.3%,投資力度加碼

朱一鳴 李丹2021-08-31 16:16:28

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【完成全年銷售目標的52.3%,一二線城市銷售貢獻提升】2021年上半年,華潤置地實現合同銷售金額1648億元,同比增長48.7%,全年銷售目標的52.3%;銷售面積963萬平方米,同比增長52.4%。銷售結構方面,華南大區依然是華潤置地的銷售貢獻主力軍,銷售金額和面積占比分別達29.4%和20.7%;其中深圳大區貢獻突出,實現銷售金額255.8億元,占整體業績的15.5%。分城市來看,上半年一二線城市銷售占比提升2個百分點至86%。其中,深圳、北京簽約額突破百億。

??【拿地渠道多元化,總土儲增至7098萬平方米】2021年上半年,華潤置地以總價915.2億元新增土儲33塊,新增建筑面積838萬平方米,納儲金額及建面分別較上年同期增長55.4%和69.3%。值得注意的是,上半年華潤置地發揮集團多元產業優勢,多元化拿地渠道,城市更新、TOD項目、集團協同項目、混改及收并購項目全面跟進,多元化拿地貨值占比40%。截至2021年6月末,華潤置地持有總土地儲備建筑面積達7098萬平方米。從土儲結構來看,華潤置地的土地儲備全國化分布更趨均衡。

??【盈利水平略有下降,債務結構穩健】2021年上半年,華潤置地實現營業收入737.4億元,同比增長63.8%。其中開發物業結轉收入609.3億元,較上年同期增長69.4%。上半年實現毛利潤231.1億元,凈利潤155.9億元,分別同比增長53.1%和19.3%。上半年綜合結算毛利率31.3%,較上年同期下降2.2個百分點;凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個百分點至21.1%和17.8%,但整體仍處于較高水平。

??資本運營方面,截至上半年末,華潤置地持有現金948.5億元,較期初增長6%;凈負債率28.5%,維持在行業內較低水平;剔除預收賬款后的資產負債率60.9%,現金短債比2.27。同時,債務結構持續穩健,長短債務比3.08;此外,在行業融資環境收緊的大背景下,華潤置地持續拓寬融資渠道,融資成本較2020年底進一步下降0.2個百分點至3.88%,處于行業低位。

??【“1+3”業務模式深化,購物中心護城河拓寬】2021年上半年,華潤置地的圍繞地產主業,構建經營性不動產業務、輕資產管理業務及上生態圈要素型業務的“3+1”一體化業務模式持續推進并深化。經營性不動產業務依然是地產主業之外的重點發展領域,上半年實現營業收入82.8億元,同比增長63.4%。其中,購物中心護城河持續拓寬,運營效率和回報水平大幅提升,上半年租金收入達65.3億元,同比增長65%;出租率提高1.3個百分點至96%;月均坪效提升28%至2620元。

??01

??銷售

??銷售金額同比增長48.7%

??一二線城市銷售占比86%

??2021年上半年,華潤置地實現合同銷售金額1648億元,同比增長48.7%;銷售面積963萬平方米,同比增長52.4%。其中,權益銷售金額1082億元,同比增長50%,權益比例提升1個百分點至66%。疫情之后華潤置地迅速調整恢復,增速呈現近年來新高水平;同時,根據克而瑞全口徑銷售金額排行榜,截至上半年華潤置地排名第八,較去年全年提升一位。

??值得注意的是,上半年在在“集中供地”和“三道紅線”政策背景下,華潤置地落實“降本、提質、增效”,完成半年度業績目標,并完成全年銷售目標的52.3%。同時,2021年下半年華潤置地擁有可售貨源3540億元,其中新推可售貨源占比40%,三四季度推貨鋪排均勻,為全年業績的實現提供有力支撐。

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??從銷售結構來看,上半年華北大區對華潤置地的銷售貢獻度提升,銷售金額和面積占比分別較期初增長3.2和3.0個百分點至22.7%和24.7%。而華南大區依然是華潤置地的銷售貢獻主力軍,銷售金額和面積占比分別達29.4%和20.7%;其中深圳大區貢獻突出,實現銷售金額255.8億元,占整體業績的15.5%。分城市來看,上半年一二線城市銷售占比提升2個百分點至86%。其中,深圳、北京簽約額突破百億。

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??02投資

??新增拿地金額同比增長55.4%

??全國化布局更趨均衡

??2021年上半年,華潤置地以總價915.2億元新增土儲33塊,新增建筑面積838萬平方米;權益地價743億元,權益比率81.2%,較上年去年進一步提升;權益貨值1467億元。作為“三道紅線”政策下的綠檔房企,華潤置地上半年投資加碼,納儲金額及建面分別較上年同期增長55.4%和69.3%。在此背景下,拿地銷售比提升至56%,需適當注意監管限制。

??值得注意的是,上半年華潤置地發揮集團多元產業優勢,多元化拿地渠道,城市更新、TOD項目、集團協同項目、混改及收并購項目全面跟進,多元化拿地貨值占比40%,在“集中供地”政策背景下成為企業納儲渠道的有力補充。此外拿地結構方面,一二線城市拿地建面占比達81%,住宅權益貨值占比85%,保證了土儲的優質性。

??截至2021年6月末,華潤置地持有總土地儲備建筑面積達7098萬平方米,其中開發物業土地儲備5988萬平方米,投資物業土地儲備1110萬平方米,分別占比84.4%和15.6%。土地消化周期3.7年,較期初有所下降,但依然足以支撐未來3年的發展需求。

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??從土儲結構來看,截至2021年上半年,華潤置地的土地儲備全國化分布更趨均衡。其中占比最高的為華東大區,達18.2%;其次為華北大區、華中大區、華西大區及華東大區,占比在15%-16%左右。城市能級分布方面,開發物業土儲中一二線城市土儲面積占比達68%,投資物業土儲中一二線城市面積占比達79%,整體土儲結構較優。

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       03盈利

??營收同比增長63.8%

??盈利水平下降

??2021年上半年,華潤置地實現營業收入737.4億元,同比增長63.8%。其中開發物業結轉收入609.3億元,較上年同期增長69.4%。值得注意的是,截至上半年末華潤置地已鎖定已簽未結轉物業開發營業額2369.5億元,其中1162.9億元將于2021年下半年結算,為全年業績實現打下堅實基礎。

??同時,上半年華潤置地盈利水平雖有下降,但整體仍處于較高水平。實現毛利潤231.1億元,凈利潤155.9億元,分別同比增長53.1%和19.3%。利潤率方面,上半年綜合結算毛利率31.3%,較上年同期下降2.2個百分點,主要由于政策調控下土地成本有所上升,致使開發銷售業務毛利率同比下降4個百分點至27.1%,但整體仍處于較高水平。凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個百分點至21.1%和17.8%。

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      04償債

??債務結構穩健

??融資成本進一步降至3.88%

??資本運營方面,截至2021年上半年末,華潤置地持有現金948.5億元,較期初增長6%;凈負債率28.5%,維持在行業內較低水平,較期初下降0.96個百分點;剔除預收賬款后的資產負債率60.9%,現金短債比2.27,穩居“三道紅線”內安全位置,杠桿利用空間充裕。

??同時,債務結構持續穩健,有息負債總額中僅22%將于一年內到期,長短債務比3.08;平均債務年期維持4.8年,到期結構分布合理。此外,在行業融資環境收緊的大背景下,華潤置地持續拓寬融資渠道,融資成本較2020年底進一步下降0.2個百分點至3.88%,處于行業低位。

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??05戰略

??“3+1”業務模式持續推進

??多元業務全面開花

??2021年上半年,華潤置地的圍繞地產主業,構建經營性不動產業務、輕資產管理業務及上生態圈要素型業務的“3+1”一體化業務模式持續推進并深化。

??經營性不動產業務依然是地產主業之外的重點發展領域,上半年實現營業收入82.8億元,同比增長63.4%。其中,購物中心護城河持續拓寬,運營效率和回報水平大幅提升,上半年租金收入達65.3億元,同比增長65%;出租率提高1.3個百分點至96%;月均坪效提升28%至2620元。寫字樓租金收入9.4億元,同比增長30%;出租率同比提高2個百分點至75.7%。酒店業務在疫情之后逐步恢復,毛利率回升至7.1%,出租率上升至50%。

??輕資產管理業務方面,萬象生活上半年實現營業收入40.1億元,同比增長28.1%。截至上半年,華潤萬象生活管理規模進一步擴大,管理范圍覆蓋88個城市,在管面積1.36億平方米。

??此外,生態圈要素型業務協同主業獲取資源,上半年實現營業額63.6億元,其中城市建設與運營業務收入占比94.8%。

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