[克而瑞]德信中國:三道紅線維持黃檔,積極納儲

沈曉玲、汪維文2021-08-31 16:11:11

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【業績同比增長67.4%,銷售回款率達85%】上半年德信中國實現全口徑銷售金額430億元,同比增長67.4%,大幅領先百強房企平均40%的銷售業績增速。上半年企業通過線上+線下相融的數字化營銷模式,實現了79億的線上轉化成交。完成全年目標59%,預期實現全年800億銷售目標壓力不大。公司銷售回款率達85%。

??【積極納儲均衡布局,權益比例持續回升】上半年新增土儲總價270.9億元,建面492.7萬平方米。全口徑金額拿地銷售比0.63,超出百強房企平均的0.29一倍還多。新增土儲權益比例提升至49.6%,但拿地權益占比仍然較低,新增項目中僅1個為全資。以金額口徑計算,上半年新增土儲中68%位于長三角區域,珠三角和中西部兩區域投資均有提升。二線仍是布局的核心,拿地金額占比達55%,三四線拿地則均位于長三角和珠三角。

??【土儲充足,滿足企業2-3年發展所需】截至2021年中,德信地產總土地儲備為1992.7萬平方米,可滿足2-3年的發展需要。以建筑面積口徑計,二線城市與三四線城市占比接近,長三角區域占比達76%,杭州作為德信大本營,單城占比達到了27.4%。

??【營收持續增長,盈利水平下滑】上半年德信實現營業收入130.7億元,同比增長68.5%,其中物業開發收入129.9億元,同比增長約67.1%,代建業務上半年實現收入3.11億元,同比增長160.4%。但企業盈利能力持續下滑,歸母利潤率不足5%。實現毛利潤28.5億元,整體毛利率21.8%,同比下滑4.9個百分點。凈利潤13.8億元,凈利率10.5%,同比大幅下滑6.8個百分點。歸母凈利潤6.3億元,歸母凈利率僅4.8%。整體而言,并表的項目的低權益比例也使得企業的歸母凈利率指標受到影響。

??【三道紅線維持黃檔,融資成本得到優化】截至2021年中,德信現金短債比1.37,長短債比1.49。企業使用商票規模很小,僅有1.23億元,即便納入監管,對企業負債指標影響也比比較小。凈負債率為72.4%,相較2020年底下降2.6個百分點,滿足三道紅線監管需求。融資成本方面取得明顯優化但仍然偏高,截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預售賬款后資產負債率為73.6%,“三條紅線”處于黃檔水平。

??01

??銷售

??業績同比增長67.4%

??銷售回款率達85%

??銷售業績增速達67.4%,目標率完成59%。2021年上半年德信中國實現全口徑銷售金額430億元,同比增長67.4%,領先百強房企平均40%的銷售業績增速。銷售面積204.1萬平方米,同比增長68.0%。優異的銷售成績離不開企業積極的營銷舉措,上半年企業通過線上+線下相融的數字化營銷模式,實現了79億的線上轉化成交,“知己生活節”已連續舉辦兩屆,成為企業核心營銷活動之一。相對全年800億元的銷售目標而言,截止至6月企業已完成59%,預期目標完成壓力不大。 

??回款方面,德信通過設立回款專項小組,由城市公司總經理牽頭每周定期舉行回款專項會議,結合績效考核機制保證資金快速回籠,上半年公司銷售回款率達85%。

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??02

??投資

??積極納儲均衡布局

??權益比例持續回升

??全口徑金額拿地銷售比0.63,權益比例持續回升。2021年上半年,德信中國仍然保持著積極的拿地力度,上半年共斬獲了27宗土地,新增土儲投資總額270.9億元,新增土儲建面492.7萬平方米。全口徑金額拿地銷售比0.63,超出百強房企平均的0.29一倍還多。權益方面,上半年德信新增土儲權益比例提升至49.6%,已經連續三年回升,但是拿地權益占比仍然較低,新增項目中僅1個為全資。一直以來,德信的合作項目占比較高,雖然這種模式能夠幫助企業快速實現規模增長,但勢必會影響歸母利潤,未來企業仍需持續關注權益比例的提升。

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??外拓加強,珠三角和中西部投資力度均有提升。德信始終堅持立足浙江,深耕長三角,聚焦四大都市圈的布局策略。以金額口徑計算,上半年新增土儲中68%位于長三角區域,仍居首位。不過相較2020年而言,企業外拓力度加強,珠三角和中西部兩區域投資均有提升,其中珠三角區域重點布局了漳州、廣州、佛山三城,占比大幅提升14個百分點至17%。城市能級方面,二線仍是德信布局的重點核心,拿地金額占比達55%,較2020年略有下降,三四線城市拿地金額上升至41%,但均位于長三角和珠三角。

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??03

??土儲

??土儲充足

??滿足企業2-3年發展所需

??土地儲備充足,杭州土儲占比近三成。截至2021年中,德信地產總土地儲備為1992.7萬平方米,較2020年底提升22.6%。按照企業目前的開發銷售以及增長節奏,可以滿足2-3年的發展需要。以建筑面積口徑計算,城市能級方面,二線城市與三四線城市占比接近,區域分布上,長三角區域占比高達76%,杭州作為德信大本營,單城占比達到了27.4%,溫州僅次于杭州,占比達到了11.9%。

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??04

??營利

??營收持續增長

??盈利水平下滑

??結轉加快,整體營收上漲68.5%,代建業務收入增長1.6倍。2021年上半年德信實現營業收入130.7億元,同比增長68.5%,其中物業開發收入129.9億元,同比增長約67.1%,占集團總收入的97.0%。代建業務上半年實現收入3.11億元,同比增長160.4%,期內成功拓展2個新項目。物業投資收入0.72億元,呈現穩步上升態勢。

??盈利水平下滑,歸母利潤率不足5%。2021年上半年德信中國實現毛利潤28.5億元,同比上升37.7%,整體毛利率21.8%,同比下滑4.9個百分點。期內凈利潤13.8億元,凈利率10.5%,相較2020年同期下滑6.8個百分點。整體歸母凈利潤6.3億元,歸母凈利率僅4.8%。整體而言,德信結轉收入并表比例由2020年上半年的44%增長至64%,但是并表的項目的低權益比例也使得企業的歸母凈利率受到影響。

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??05

??負債

??三道紅線維持黃檔

??融資成本得到優化

??現金短債比1.37,商票總額僅1.23億元。截至2021年中,德信中國持有現金178.4億元,現金短債比1.37,現金可覆蓋短債,短期內無償債風險。長短債比1.49,較期初有所下降。針對商票問題,管理層在業績會回應,企業使用商票規模很小,僅有1.23億元,即便納入監管,對企業負債指標影響也比比較小。美元債方面公司共發行了8.5億元美元債,8月成功歸還2.58億美元之后,目前余額為5.5億,且尚有2.5億美元發行額度,未來會結合市場情況作出決策。

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??剔預資產負債率超出監管要求,融資成本優化至8.1%,但仍然偏高。根據企業公告數據,截至2021年中期,德信的凈負債率為72.4%,相較2020年底下降2.6個百分點,滿足三道紅線監管需求。融資成本方面取得明顯優化但仍然偏高,截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預售賬款后資產負債率為73.6%,超出監管規則不得高于70%的要求,“三條紅線”處于黃檔水平。

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