[克而瑞]陽光城:投資偏向穩健,降負債持續推進

房玲、羊代紅2021-08-31 15:46:35

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售增速放緩,最大銷售貢獻區域由內地區域轉向長三角】2021年上半年陽光城實現全口徑合約銷售金額1013億元,同比增長12.6%,低于TOP20房企的29.3%的平均值,銷售增長速度放緩明顯。從銷售金額分布來看,內地區域的銷售金額占比自2018年占據貢獻率最高的區域以來,首次讓位,占比為30.7%,同比大幅下降了7.1個百分點,長三角區域占比達到41.7%,,銷售金額貢獻率最大。

??【投資偏向穩健,主要來自收并購拿地】2021年上半年陽光城新增土儲總價206.6億元,同比下降62.4%;權益拿地金額123.7億元,權益拿地銷售比0.19,同比大幅減少0.37,拿地銷售比低于TOP11-20房企的0.28的水平,拿地速度顯著放緩。從拿地方式來看,新增的23塊地中僅有10塊來自招拍掛,占比為43.5%,同比大幅下降27.3個百分點。

??【營收平穩增長,品質工程持續推進助力未來利潤提升】2021年上半年陽光城實現營業收入299.32億元,同比增長24.1%,歸母凈利潤增長17.1%至19.94億元,營收規模平穩增長。得益于自2018年以來進行的產品力提升計劃,2021上半年陽光城產品銷售單價同比大幅上漲30.36%至16123元/平方米,未來隨著該計劃的推進,將助力陽光城營收規模的上漲,利潤提升。

??【有息債負增長,降負債持續推進】截止上半年末有息債總額較期初下降了10%,永續債余額也較期初減少10億元?,F金短債比1.53,凈負債率較期初下降1.0個百分點至93.9%,剔除預收后的資產負債率下降0.3個百分點至78.8%,三條紅線居“黃檔”。

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??銷售

??銷售增速放緩

??最大銷售貢獻區域由內地轉向長三角

??2021年上半年陽光城實現全口徑合約銷售金額1013億元,合約銷售面積628萬平方米,分別同比增長12.6%和下降13.7%,銷售金額增速低于TOP20房企的29.3%的平均值,增長速度放緩明顯。未來隨著降負債目標的持續推進,當前規模低速增長的狀態或將短時間保持。

??從全年來看,陽光城當前銷售目標完成率46%,根據年初3260億元的可售貨源來看,下半年銷售去化率達到53%即可完成全年目標。

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從銷售金額分布來看,大福建和內地區域的銷售金額分別同比下降了16.5%和11.1%,導致他們的占比也分別出現了下降。內地區域的銷售金額占比自2018年占據貢獻率最高的區域以來,首次讓位,占比為30.7%,同比大幅下降了7.1個百分點,主要在于隨著近幾年陽光城在內地區域逐步站穩腳跟后,內地區域的項目獲取權益變高,訴求由規模轉向利潤增長,上半年內地區域的銷售金額權益比高達80.6%,是唯一一個超過整體64%權益水平的區域。此外,上半年銷售金額貢獻率最大的是長三角區域,占比達到41.7%,同比增長了6.5個百分點;珠三角區域銷售金額同比增幅最大,同比增長106.7%到114億元,占比也較去年同期增加了5.2個百分點。

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??02

??投資

??策略偏向理性和穩健

??主要來自收并購拿地

??2021年上半年陽光城新增土儲建筑面積429.2萬平方米,總價206.6億元,分別同比下降48.1%和62.4%;權益拿地金額123.7億元,同比下降62.3%,權益拿地銷售比0.19,同比大幅減少0.37,拿地銷售比低于TOP11-20房企的0.28的水平,上半年陽光城積極降杠桿,拿地速度顯著放緩。

??從拿地方式來看,新增的23塊地中僅有10塊來自招拍掛,占比為43.5%,同比大幅下降27.3個百分點。上半年集中供地下,陽光城通過加大收并購拿地的方式避開熱點城市激烈競爭,拿地單價同比下降27.5%至4813元/平方米。從權益情況來看,2021年上半年陽光城拿地金額權益為59.9%,同比微增0.2個百分點,變化不大。

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??構區域分布來看,2021年陽光城將投資重點主要放在內地區域,內地占比同比大增36.3個百分點至54%,京津冀區域占比同比微增1個百分點至4%,長三角、大福建都有不同程度的下降,值得注意的是,陽光城上半年在珠三角區域未拿地。

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??而從城市能級來看,陽光城三四線城市的占比同比大幅下降23.2個百分點至32%,將投資重點轉向一二線城市進行戰略性拿地,其中內地區域中有79%的土地來自二線城市,在長沙、成都、南寧等二線城市進行拿地,長三角區域的66%土地來自一二線城市,值得注意的是在此前深耕的大福建區域,則全部在三四線城市拿地。

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??截至2021年上半年末陽光城總土儲建面4371萬平方米,較期初增長2.8%,總土儲的權益比例為67.46%,土地消化周期約為3年左右,仍需擴充土儲.從土儲分布來看,建面的55.5%來自內地,珠三角則占比15.5%,長三角13.9%,大福建10.3%,京津冀4.8%。

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??03

??盈利

??營收平穩增長

??品質工程持續推進助力未來利潤提升

??2021年上半年陽光城實現營業收入299.32億元,同比增長24.1%,歸母凈利潤增長17.1%至19.94億元,營收規模增長穩定。值得注意的是,得益于自2018年以來進行的產品力提升計劃,2021上半年陽光城產品銷售單價同比大幅上漲30.36%至16123元/平方米,未來隨著該計劃的推進,將助力陽光城營收規模的上漲,利潤提升。

??盈利指標上面,毛利率為18.17%,主要是受高價地項目進入結轉期以及核心城市限價影響等原因。而由于合聯營投資收益同比大幅增長128.1%至11.37億元,凈利率及歸母凈利率變化不大,分別同比增長0.21和下降了0.40個百分點至7.55%和6.66%,但相對于TOP20房企以往的約10%的歸母凈利潤率水平來看,仍有較大的增長空間。

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??04

??償債

??有息債負增長

??降負債持續推進

??2021上半年陽光城銷售回款率84.51%,保持較高水平,促使其實現經營性凈現金流入79.93億元,繼續保持正值。截止上半年末有息債總額較期初下降了10%至954億元;其永續債余額較期初減少10億元至30億元。綜合來看,籌資性現金流凈額為-128.87億元,債務償還力度增大不少,降負債持續推進。

??債務償還力度的加大,使得陽光城的持有現金較期初減少了18.9%至403.73億元,但現金仍能覆蓋短債,現金短債比1.53,長短債比2.61。債務償還也促進其凈負債率水平較期初下降1.0個百分點至93.9%,剔除預收后的資產負債率下降0.3個百分點至78.8%,屬于黃檔企業。值得注意的是,2021上半年末陽光城的有息債的其他融資(非銀行類貸款)占比較期初上漲1.60個百分點至21.94%,使得其平均融資成本較期初上漲0.06個百分點至7.48%,未來企業負債水平仍需進一步優化。

??值得注意的是,陽光城于8月份將旗下物業公司陽光智博的100%股權換股萬物云4.8%的股權,完成后或可增厚陽光城凈資產,對陽光城實現降杠桿,向“綠檔”進軍有重大意義。

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