[克而瑞]招商蛇口:銷售規模增長60%,大灣區核心儲備價值凸顯

朱一鳴、貢顯揚2021-08-31 15:37:33

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【業績同比大幅增長,完成3300億目標的53.6%】2021年上半年,招商蛇口累計實現簽約銷售金額1769.8億元,同比大幅增長59.9%。業績增速和目標完成率均明顯高于同規模房企及行業平均水平。上半年,招商蛇口在蘇州、合肥、南京、上海、深圳等11城進入累計流量銷售金額TOP10,城市深耕取得階段性成效。

??【新增投資同比增長33.9%,舊改加速推進轉化】2021年上半年,招商蛇口累計獲取土地63宗,總計容建面883.6萬平方米,同比增長33.9%。上半年,招商蛇口舊改加速發力,重點推進轉化20余個舊改項目。隨著灣區經濟的不斷發展,蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等粵港澳大灣區核心位置的土地資源價值日益凸顯,為招商蛇口提供了充裕的中長期貨值儲備。

??【營收及利潤規模增長顯著,財務結構持續維持穩健】上半年,招商蛇口實現營業收入446.6億元、毛利潤115.2億元、歸母凈利潤42.5億元,結轉利潤規模較去年同期均有顯著增長。毛利率25.8%,較去年末降低2.9個百分點;凈利率、歸母凈利率較去年全年基本持平。截至上半年末,招商蛇口現金短債比1.94、凈負債率30.4%,財務、債務結構持續維持穩健。

??【園區業務板塊增速顯著,招商積余邁入發展新階段】近年來,招商蛇口園區業務板塊的營收增速明顯高于社區開發與運營板塊,營收占比及毛利率水平也均有明顯提升。同時,招商積余以“大物業+大資管”為核心主業,通過資產重組、業務整合,目前已初步形成業務管理一體化,上半年實現營業收入47.8億元,歸母凈利潤2.5億元,分別同比增長23.6%和38.9%。

??01

??銷售

??業績同比大幅增長

??完成3300億目標的53.6%

??2021年上半年,招商蛇口累計實現簽約銷售金額1769.76億元,簽約銷售面積770.22萬平方米,分別同比大幅增長59.85%和54.88%;合約銷售均價22977元/平方米,較去年同期微增2.9%。截至6月末,招商蛇口累計完成全年3300億元業績目標的53.6%,業績增速和目標完成率均明顯高于同規模房企及行業平均水平,銷售全口徑和權益口徑業績規模分別位列行業第七和第九。

??從銷售結構來看,2021年上半年招商蛇口在蘇州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大連、西安、東莞、煙臺、紹興11個城市進入累計流量銷售金額TOP10,城市深耕取得階段性成效。

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??02

??投資

??新增投資同比增長33.9%

??舊改加速推進轉化

??2021年上半年,招商蛇口累計獲取土地63宗,新增土地面積390.45萬平方米,總計容建面883.56萬平方米,同比增長33.9%,權益面積560.32萬平方米。從區域結構來看,招商蛇口圍繞區域聚焦、城市深耕。上半年,包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等城市在內,在高能級核心城市的投資布局占比超過60%。招商蛇口預計,在上半年新獲取的項目,85%的項目能夠在年內開盤,增厚下半年的可售貨值。

??此外,招商蛇口上半年舊改加速發力,獲取大灣區3個項目前期服務商資格,重點推進轉化20余個舊改項目。隨著灣區經濟的不斷發展,蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等粵港澳大灣區核心位置的土地資源價值日益凸顯,為招商蛇口提供了充裕的中長期貨值儲備。同時,招商蛇口上半年還積極與上海市屬國企籌劃組建上海城市更新基金,總規模約800億元,將定向用于投資舊區改造和城市更新項目。

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??03

??財務

??營收及利潤規模增長顯著

??財務結構持續維持穩健

??2021年上半年,招商蛇口實現營業收入446.6億元,同比大幅增長83.6%。其中社區開發與運營收入319.4億元,園區開發與運營收入126.4億元,分別同比增長86.8%和76.8%。毛利潤115.2億元、凈利潤58.3億元、歸母凈利潤42.5億元,結轉利潤規模較去年同期均有顯著增長。

??具體來看,上半年深圳招商中環、十堰蘭溪谷、成都大魔方、佛山時代天禧等項目大額結轉,使得社區業務收入同比增幅較大。而受益深圳前海啟動區一期的大額結轉,上半年招商蛇口園區業務收入的同比增幅也較為顯著。

??從盈利指標來看,2021年上半年招商蛇口實現毛利率25.8%,較去年末降低2.9個百分點;凈利率13%、歸母凈利率9.5%,較去年全年基本持平。在行業盈利能力整體下滑的背景下,同時受自身貨值結構、前期高價地交付結轉等因素的影響,上半年招商蛇口社區開發業務毛利率處于歷年來較低水平。

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??截至上半年末,招商蛇口持有現金841.6億元,較去年同期增加29.8%;現金短債比1.94、長短期債務比2.81,較去年同期和年末水平均進一步優化,負債結構健康。凈負債率30.4%,剔除預收款后的資產負債率59.6%,均長期保持在行業較低水平。整體來看,招商蛇口現金流充裕,“三道紅線”指標全部綠檔達標,財務、債務結構持續維持穩健。

??此外,招商蛇口加大金融創新,通過基礎設施公募REITs平臺促進良性循環。同時,積極拓展融資渠道及品種,持續落實降本增長舉措,上半年綜合融資成本4.6%,同比降低18個基點,融資成本維持行業低位。

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??04

??戰略

??園區業務板塊增速顯著

??招商積余邁入發展新階段

??招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業,以“成為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為目標,通過獨特的“前港—中區—后城”綜合發展模式,全面參與中國以及“一帶一路”重要節點的城市化建設。近年來園區業務板塊的營收增速明顯高于社區開發與運營板塊,營收占比及毛利率水平也均有明顯提升。截至上半年末,招商蛇口產業新城項目總合作面積約468平方公里;運營管理的產業園區項目(網谷/意庫/智慧城)布局15個城市,規劃建面約475萬平方米。

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??同時,招商積余作為公司旗下輕資產運營服務平臺,以“大物業+大資管”為核心主業。招商積余通過資產重組、業務整合,目前已初步形成業務管理一體化。2021年上半年,招商積余實現營業收入47.8億元,同比增長23.6%;利潤總額3.6億元,歸母凈利潤2.5億元,分別同比增長33.5和38.9%。報告期內,招商積余實現新簽年度合同額13.6億元,同比增長20.6%。截至6月末在管項目1520個,管理面積1.99億平方米。

??此外,招商蛇口從養老、醫療和健康管理三方面開展大健康業務,積極拓展健康版圖、打造健康生態圈。目前已落子深圳、廣州、杭州、武漢、嘉興、南通、西安等地。健康管理方面,美倫健康鞏固體檢業務,并積極業務轉型、探索健康管理新收入增長點;養老方面,蛇口招商觀頤之家于5月實現首次100%入??;醫院方面,太子灣醫院、常熟琴湖醫院建設正常推進,同步啟動學科及科室深化工作。

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