[克而瑞]濱江集團:聯手越秀首入廣州,歸母凈利大增43%

房玲、陳家鳳2021-08-31 11:48:15

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售呈量價齊升態勢,1-7月目標完成率67%】2021上半年濱江實現銷售金額879.2億元,同比增長60.73%,全年目標完成率58.6%。持續推進小股操盤模式,期內銷售金額權益比升至49.4%;省外銷售金額貢獻度升至11.9%,其中南京貢獻近半。2021年銷售目標1500億元,根據克而瑞銷售榜單,1-7月目標完成率67%,全年有望超額完成目標。

??【穩中求進,聯手越秀落地首個廣州TOD項目】上半年濱江維持穩中求進的投拓態度,按金額計,全口徑拿地銷售比0.51,權益拿地銷售比0.61,高于TOP30的平均水平。期內于杭州、金華、廣州、寧波和南京等地都有所收獲,在杭州首輪供地中斬獲5宗。期內加大收并購,并購新增建面占比43.4%,其中通過收購眾泰小鎮和紅獅上品小區兩個項目,加強對金華的布局。上半年于杭州投資集中度大幅回落至53.3%,省外外拓步伐加快,聯手越秀落地廣州黃埔TOD項目。據管理層披露,濱江與越秀于年內在廣州和杭州兩地各有3個合作項目落地。期末總可售土儲貨值2780億元,可保障未來2年左右的需求。

??【結轉速度加快,歸母凈利同比增長46.5%】期內,平湖萬家花城、翡翠之星、上品等7個項目如期交付結轉,實現結轉收入189.6億元,同比顯著增長88.78%,結算業績穩步釋放。下半年計劃陸續交付15個項目,交付面積206.13萬平,較去年同期增長21.1%,疊加預收房款對2020全年結轉收入覆蓋倍數提升至2.94倍,已售未結資源充裕保障后續結轉。緣于期內良好的費用管控能力和結算項目權益比的提升,2021上半年濱江實現歸母凈利12.67億元,同比大幅增加46.49%,歸母凈利率同比減少1.9pct至6.54%,盈利能力仍有提升空間。

??【融資成本優化至4.9%,短債占比改善至24%】濱江融資以銀行信貸為主,占比持續提升至73%,且并無其他非標融資。期內新發行的債券利率加權成本4.18%,處于行業前列,期末濱江融資加權利率4.9%,較期初降低0.3pct。濱江有息負債461億元,較期初增長9.87%,濱江年報披露,2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間,將有息負債控制在不超過總資產的30%范圍內(2021年中期:24.4%),且達成“三條綠線”。

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??銷售

??業績呈量價齊升態勢

??1-7月目標完成率67%

??上半年濱江實現銷售額879.2億元,同比增長60.73%,遠超同期TOP30房企的平均增速34%,全年目標完成率58.6%。銷售的高增長,緣于期內長三角住宅市場火熱,疊加于浙江省內品牌認可度高的因素。根據監測數據顯示,上半年濱江銷售均價突破44,400元/平,同比大幅增長32.99%,且多個在杭項目平均中簽率僅維持個位數,如濱融府中簽率1.58%,江河鳴翠5.65%。

??此外,濱江持續推進小股操盤,通過合作開發來快速撬動規模增長,目前已與TOP20房企中的16家都有合作,其中95%以上的項目均由濱江操盤。2016年以來銷售金額權益比一直維持在40%上下,從規模突破千億后,開始提升權益比以保障未來母公司的盈利空間,2021上半年銷售金額權益比49.4%,較去年同期略升0.9pct。

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??省外銷售金額貢獻度升至11.9%,其中南京貢獻近半。根據披露的主要并表銷售項目,上半年杭州貢獻59.5%的銷售份額,浙江省內其他城市下滑至28.6%,較去年同期減少6.7pct,而省外如南京、上海、蘇州、南通和上饒等城市對銷售貢獻度明顯提升至11.9%,其中南京占比6%,接近一半。省外銷售貢獻的提升,有利于濱江分散局部市場政策變動帶來的風險,未來仍需鞏固浙江戰略要地的同時,適度加強廣東、上海和江蘇布局。

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??濱江2021年的銷售目標1500億元,根據克而瑞銷售榜單,1-7月已實現全口徑銷售額1006.3億元,目標完成率67%,疊加下半年普遍屬供銷旺季,濱江于長三角區域可售貨值充裕,全年有望超額完成目標。

??02

??投資

??穩中求進

??聯手越秀落地首個廣州TOD項目

??上半年濱江維持穩中求進的投拓態度,新增21個項目,新增土儲建面233.65萬平,同比減少25.6%,拿地款同比減少15.1%至444.88億元。按金額計,全口徑拿地銷售比從去年同期的0.96大幅回落至0.51,與2020全年基本持平,權益拿地銷售比0.61,投資力度均超政策規定的40%的紅線,維持相對積極的擴張態度。權益比方面,按金額計算,拿地權益比52.3%,同比上升4.3pct,權益比維持在歷史的相對高位。

??濱江于杭州、金華、廣州、寧波和南京等地都有所收獲,且在杭州大本營首輪集中供地中就斬獲5宗。杭州供地競爭激烈,整體溢價率約26%,且出讓57宗地塊中有41宗競價達上限后轉入競自持比例,整體地價水平的推高導致利潤空間的收窄。董事長戚金興就在網上業績說明會上表示,努力將杭州項目做到1%-2%的凈利潤水平。為了對沖集中供地抬高地價的影響,濱江加大收并購力度,上半年完成收購眾泰小鎮、紅獅上品小區和濱江世紀國泰中心等多個項目,并購新增建面占比43.4%,較2020年全年提升2.6pct。

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??2021年初濱江將布局戰略升級為將浙江、江蘇、廣東和上?!叭∫皇小弊鳛閼鹇园l展要地,在鞏固杭州,加強寧波和南京布局的同時,適度加強廣東、上海、金華、嘉興、湖州的投資力度。上半年濱江于杭州的投資集中度大幅回落至53.3%,于寧波、南京、嘉興等重點城市的投資力度也有所放緩,通過收購眾泰小鎮和紅獅上品小區兩個項目,加大對金華的布局。

??值得注意的是,濱江省外外拓步伐加快,4月與越秀簽署戰略合作協議,并聯手越秀首入廣州。上半年落地廣州黃埔TOD項目(黃埔化工改造項目,越秀2月搖號以33.4億元上限價+配建2.16萬平競得),新增建面14.45萬平,占總建面的6.2%。據管理層披露,濱江與越秀于年內在廣州和杭州兩地各有3個合作項目落地。在維持合理杠桿水平的情況下,濱江需聯手當地區域房企,適度拓展省外市場,緩解投資布局過于集中風險的同時,也可平滑利潤空間。

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??截至2021年中期,濱江土地儲備總建面1426萬平,總可售貨值約2780億元,可保障未來2年左右的發展需求,其中待開發建面占比15.5%,濱江應該繼續把握拿地窗口期積極補充優質土儲。按土儲可售貨值區域分布上,杭州內占67%,浙江省內(非杭州)包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等基本面支撐度較好的城市占比16%,省外占比提升至17%,土儲結構趨于改善。

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??03

??盈利

??結轉速度加快

??歸母凈利同比增長46.5%

??2021上半年濱江實現營業總收入193.9億元,同比大幅增長88.09%;平湖萬家花城、翡翠之星、上品等7個項目如期交付結轉,實現結轉收入189.6億元,同比顯著增長88.78%。結轉建面約79.51萬平,完成全年交付計劃的27.84%。下半年計劃陸續交付15個項目,交付面積206.13萬平,較去年同期增長21.1%,疊加預收房款對2020全年結轉收入覆蓋倍數提升至2.94倍,已售未結并表資源充裕,為2021年結轉收入增長提供有力保障。

??盈利能力方面,毛利潤42.81億元,同比增長14.07%,綜合毛利率22%,同比下滑14.3pct,緣于杭州限價及高價地進入結轉階段。凈利潤19.72億元,同比增長25.42%,凈利率10.17%,同比減少5.1pct,利潤率處于行業平均水平。值得注意的是,濱江聚焦浙江市場,長期的規模優勢造就其優秀的費控效率,上半年銷管費用率(銷管費用/當期操盤金額)同比減少0.4pct至0.91%,處行業較低水平。

??受高權益比項目結算的影響,期內少數股東損益占比同比減少9.19pct至35.73%,實現歸母凈利12.67億元,同比大幅增加46.49%,歸母凈利率同比減少1.9pct至6.54%,扣除非經常性損益的歸母凈利率6.51%,同比減少0.5pct,核心盈利能力仍有待提高。

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??04

??償債

??融資成本優化至4.9%

??短債占比改善至24%

??融資渠道上,濱江以低息的銀行信貸為主,占比持續提升至73%,而債券融資占比27%,并無其他非標融資。上半年新發行的債券利率加權成本4.18%,期末融資加權利率4.9%,較期初降低0.3pct,資金成本持續下行。期末濱江未使用銀行信貸授信額度457.6億元,而已獲批尚未發行的公司債、短融和超短融額度21、16.2和18.9億元,未使用融資額度充裕,足以覆蓋短期有息負債(111.26億元),流動性壓力不大。

??期末持有現金較期初減少2.48%至180.63億元,有息負債461億元,較期初增長9.87%,緣于期內投資態度積極,融資活動相對活躍。期內濱江發行2筆3年期的中票以及2年期的公司債,通過以長置短的方式,優化負債期限結構,其中短債占比繼續下行至24.1%。期末實現現金短債比1.62,凈負債率91.24%,較期初增加7.7pct;扣除預收后的資產負債率71.24%,并未滿足70%的紅線要求,三道紅線處于黃檔范疇。濱江年報披露,2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間,將有息負債控制在不超過總資產的30%范圍內(2021年中期:24.4%),且達成“三條綠線”。濱江未來亟需在杠桿與規模發展之間取得較優的平衡。

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