[克而瑞]綠地控股:投資更為審慎,基建產業提速發展

朱一鳴、李丹2021-08-30 16:15:10

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-30
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售金額同比增長23.4%,回款率提升至89%】2021年上半年,綠地控股實現銷售金額1641億元,銷售面積1294萬平方米,分別同比增長23.4%,和25.5%;其中,住宅銷售金額1168億元,同比增長25%,占比達71%。值得注意的是,上半年在融資收緊、調控加碼的大背景下,綠地推進商辦去庫存、節假日促銷,加強去化及銷售回款,上半年銷售回款1466億元,同比增長17%,回款率達89%,較上年度提升3個百分點。

??【投資偏審慎穩健,加碼長三角及珠三角布局】2021年上半年,基于更加審慎穩健的投拓策略,上半年綠地累計新增項目34個,新增土地建筑面積699萬平方米,對應土地價款339億元,分別同比下降52%和24.3%。截至2021年上半年末,綠地持有待開發土地規劃計容建筑面積4161.2萬平方米,在建項目建筑面積15795萬平方米。上半年綠地對長三角及珠三角區域的投資顯著加碼,投資金額比重分別提升23.4和15.8個百分點至56%和18.1%。

??【盈利水平略有下降,現金短債比提升至1.34】2021年上半年,綠地控股實現營業總收入2829.3億元,同比增長34.7%。其中,房地產業務實現營收971.4億元,同比增長0.5%;基建業務實現營收1574.4億元,同比增長73.8%。上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個百分點至11.93%,其中房地產業務毛利率和基建業務毛利率分別同比下降2.58和0.84個百分點至23.19%和5.06%。

??資本運營方面,截至上半年末綠地持有現金882.6億元,較上年同期增長1.2%;現金短債比提升至1.34,實現一條紅線提前轉綠;凈負債率持續穩步回落,較期初下降17.7個百分點至116.6%;提出預收賬款后的資產負債率82.8%,較期初下降1.26個百分點。長短債務比提升顯著,由期初的1.97升至3.28,債務結構進一步優化。

??【基建產業快速增長,多元產業協同效應明顯】2021年上半年,綠地多元業務持續推進,已形成綜合性及平衡性較強的業務格局,產業協同效應明顯。其中,基建產業業績快速增長,產業能級與核心競爭力進一步提升。上半年實現營業收入1574.4,同比增長73.8%;新簽合同金額3837億元,同比增長44%;中標10億元以上重大項目42個,包括100億元級項目2個、50億元級項目2個。

??01銷售

??住宅銷售金額同比增長25%

??銷售回款率89%

??2021年上半年,綠地控股實現銷售金額1641億元,銷售面積1294萬平方米,分別同比增長23.4%,和25.5%;其中,住宅銷售金額1168億元,同比增長25%,占比達71%。盡管疫情之后增速迅速恢復,但相比于同等規模房企存在一定差距。根據克而瑞全口徑銷售金額榜單數據,截至6月末綠地排名第9,較年初下滑2位。

??值得注意的是,上半年在融資收緊、調控加碼的大背景下,綠地推進商辦去庫存、節假日促銷,加強去化及銷售回款,上半年銷售回款1466億元,同比增長17%,回款率達89%,較上年度提升3個百分點。同時,綠地持續注重項目工程管理,協調供應鏈資源,強化節點目標管控,上半年實現新開工面積984萬平方米,新增供應面積777萬平方米,竣工備案面積1037萬平方米,完成合同交付1210萬平方米,為業績達成提供支撐。

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??02

??投資

??投資節奏放緩

??加碼投資長三角及珠三角區域

??2021年上半年,在“三條紅線”與“集中供地”雙政下,綠地放緩拿地節奏,轉變拿地方式與開發理念,轉而更注重“現金流快回正”等質量層面的要求?;诟訉徤鞣€健的投拓策略,上半年綠地累計新增項目34個,新增土地建筑面積699萬平方米,對應土地價款339億元,分別同比下降52%和24.3%。其中,權益新增土地建筑面積571萬平方米,對應權益金額279億元。此外,綠地在產業的地產項目拓展方面持續推進,上半年新獲取“地產+”產業協同項目建面占比約六成。

??截至2021年上半年末,綠地持有待開發土地規劃計容建筑面積4161.2萬平方米,在建項目建筑面積15795萬平方米,土地消化周期7.71年,對未來銷售增長支撐力強,在投銷比限制下優勢凸顯。

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??從投資結構來看,城市能級方面,上半年綠地于一線及三四線城市的投資比重增加。相較于去年全年,2021年上半年綠地于一線城市的投資金額比重從0.9%至10.7%,投資建面比重增長近4個百分點;于三四線城市投資金額比重增長22.2個百分點至44.4%,投資建面比重超過50%。同時,上半年綠地投資結構進一步優化,住宅比重持續提升,按計容面積計算,住宅占到80%,較上年度提升10個百分點?;趯σ痪€城市投資的增加及投資項目的優化,上半年綠地新增土地樓板價達4849.8元/平方米,同比增長58.7%。

??區域結構方面,上半年綠地對長三角及珠三角區域的投資顯著加碼,投資金額比重分別提升23.4和15.8個百分點至56%和18.1%,投資建面比重分別大幅升至43.5%和14.9%。在長三角與珠三角區域的經濟及政策雙利好下,綠地將其作為重點戰略區域,投資呈現“減量、精準”特色。

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??03

??盈利

??基建業務營收占比擴大至51.6%

??整體毛利率有所下滑

??2021年上半年,綠地控股實現營業總收入2829.3億元,同比增長34.7%。其中,房地產業務實現營收971.4億元,同比增長0.5%;基建業務實現營收1574.4億元,同比增長73.8%。從收入結構來看,上半年綠地的基建業務增速加快,合并范圍增加了廣西建工集團有限責任公司,在集團中的比重進一步擴大,基建營收貢獻占比達51.6%。

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??上半年綠地控股實現毛利潤337.6億元,同比增長7.5%;實現凈利潤109.9億元,同比增長1.7%?;跔I業成本的增加,尤其是基建業務營業成本較上年同期增長73.4%,上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個百分點至11.93%,其中房地產業務毛利率和基建業務毛利率分別同比下降2.58和0.84個百分點至23.19%和5.06%。同時,凈利率和歸母凈利率也同步有所下滑。

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??04

??償債

??一條紅線提前轉綠

??債務結構持續優化

??資本運營方面,截至上半年末綠地持有現金882.6億元,較上年同期增長1.2%;經營活動現金流量凈額285.98億元,較上年同期大幅增長591.9%。隨著銷售去化及回款的進一步加強,預收賬款及合同負債款項達4339.46億元,較期初進一步增長2.9%。

??同時,在“三道紅線”政策壓力下,綠地積極響應,落實既定的路線圖、時間表,截至上半年現金短債比提升至1.34,實現一條紅線提前轉綠;凈負債率持續穩步回落,較期初下降17.7個百分點至116.6%;剔除預收賬款后的資產負債率82.8%,較期初下降1.26個百分點。長短債務比提升顯著,由期初的1.97升至3.28,債務結構進一步優化。

??此外,綠地的成本管控進一步加強,三費比率較期初下降0.24個百分點至5.35%;融資成本5.61%,保持在較低水平。

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??05

??戰略

??基建產業快速增長

??金融、消費等綜合產業持續推進

??2021年上半年,綠地多元業務持續推進,已形成綜合性及平衡性較強的業務格局,產業協同效應明顯。

??其中,基建產業業績快速增長,產業能級與核心競爭力進一步提升。上半年實現營業收入1574.4,同比增長73.8%;新簽合同金額3837億元,同比增長44%;中標10億元以上重大項目42個,包括100億元級項目2個、50億元級項目2個。其中,廣西建工、貴州建工新簽合同金額均逼近千億規模。同時,基建產業的項目管理持續加強,科技水平進一步提升,專業領域進一步擴大,大基建產業旗下的特級資質企業達到20家。但值得注意的是,盡管基建產業毛利率同比上升0.22個百分點至5.06%,但相較于房地產業務毛利率依然差距較大,基于其在集團中的業務比重不斷增大,需注意其對企業整體毛利率拉低的影響。

??此外,金融產業上半年實現利潤總額22億元,完成社會化募資47億元;已投項目東航物流成功上市;與花樣年合作,成功推進又一個物業資產重組項目,完成后可實現投資收益超12億元。商貿產業參與首屆消博會,成為第四屆進博會組展商;加快貿易港零售化,在上海南京路落地“進博商品集市”,成為“五五購物節”的重要亮點。酒店業務持續推進輕資產管理輸出,上半年新簽項目10個;旅游業務把握建黨百年契機,發力紅色旅游等特色主題游??叼B及科創產業積極探索市場化、輕資產的商業模式,在上海中心區落地了首個綠地優康醫療健康綜合體項目。

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