[克而瑞]保利發展:財務優勢持續擴大,拿地下沉三四線

房玲、羊代紅2021-08-26 17:17:50

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-26
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【增速居TOP5第二,珠三角、長三角貢獻超700億元】2021年上半年保利發展實現全口徑銷售金額2852億元,同比增長27.0%,增速在TOP5房企中排名第二,銷售增速較快。銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域,占比達到32.7%,同比減少1.9個百分點;二線城市貢獻有所提升,同比增加2.3各百分點至42.7%。

??【拿地銷售面積比0.99,投資重點在三四線】2021年上半年保利發展新增項目84個,新增計容建筑面積達到1651萬平方米,拓展成本963億元,分別同比增長67.8%和17.4%。拿地銷售面積比達到0.99,金額比為0.34,主要由于2021年上半年保利在集中供地城市拿地有所減少,重點22城的拿地建面約527萬平米,同比下降了21%,占比同比下降了20個百分點至34%;上半年企業投資重點在三四線,三四線新增容積率面積同比增長了113.7%,占比達到47.9%,增幅有19.9個百分點。

??【營業收入高增長,盈利水平有所下降】2021年上半年保利發展實現營業收入899億元,同比增長22.04%,營收規模保持較高的增速。從盈利水平來看,2021上半年保利的毛利率為32.45%,同比減少3.42個百分點,凈利率和歸母凈利率也分別同比下降1.75和2.29個百分點至16.34%和11.45%,盈利水平有所下降。

??【債務結構持續優化,未來財務優勢將持續增強】2021上半年末持有現金增長6.5%至1554.22億元,現金短債比2.59,長短債比4.56,分別較2020年末增加0.33和 0.96,債務結構持續優化?,F金覆蓋短債,債務結構穩定健康。2021上半年末凈負債率58.73%,扣除預收后的資產負債率67.71%,穩居監管“三條紅線”的“綠檔”,同時平均融資成本同比下降了0.07個百分點至4.70%,持續處于行業極低水平。

??【兩翼業務規模持續擴大,不動產生態平臺構建持續推進】保利在主業房地產銷售之外,兩翼業務發展規模持續擴大,2021上半年保利主營業務其他收入98.70億元,同比增長57.5%,增速大幅增長44個百分點。其中,保利物業2021上半年末合同面積達到6.22億平方米,在管面積達到4.28億平方米,較期初分別增長9.7%和12.6%,規模擴張穩定增長。

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??銷售

??增速居TOP5第二

??珠三角、長三角貢獻超700億元

??2021年上半年保利發展實現全口徑銷售金額2852億元,銷售面積1671萬平方米,分別同比增長27.0%和12.0%,銷售金額增速在TOP5房企中排名第二,銷售增速較快。得益于前幾年拿地權益的上漲,簽約建面權益比同比增長3.52個百分點至69.98%。

??期內,保利持續發力城市深耕,2021年上半年在38個核心城市的銷售金額貢獻達到77%,其中珠三角、長三角簽約銷售均超過700億。城市表現上,廣州實現銷售金額超260億、佛山超200億,南京、東莞、上海超100億,城市深耕效果凸顯。

1

??從銷售區域分布來看,2021年上半年保利發展銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域,占比達到32.7%,同比減少1.9各百分點;此外中西部區域銷售面積同比增長2.4各百分點至25.6%,增幅最大。

      從城市能級來看,三四線城市銷售面積占比最高達到45.8%,同比減少0.5個百分點,值得注意的是二線城市銷售貢獻同比增加2.3各百分點至42.7%,有所提升。

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? 02

     投資

  ?拿地銷售面積比0.99

      投資重點在三四線

??2021年上半年保利發展新增項目84個,新增計容建筑面積達到1651萬平方米,拓展成本963億元,分別同比增長67.8%和17.4%,金額比為0.34,高于TOP10房企的0.30,拿地銷售面積比達到0.99。

??值得注意的是,新增拓展計容建筑面積的權益比達到73.1%,同比增長8.1個百分點,未來將有助于保利更好地把控項目開發,提升收益。

3

??從城市布局來看,保利上半年減少了集中供地城市的拿地,重點22城的拿地建面占比同比下降了20個百分點至34%,將投資重點在三四線,三四線新增容積率面積同比增長了113.7%,占比達到47.9%,增幅有19.9個百分點,其中,珠三角區域的茂名、佛山、汕尾、清遠位居拿地建面TOP10城市。三四線城市拿地占比的提升,也使得保利2021年上半年的拿地均價同比下降了30.0%至5833元/平方米。

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??從新增土儲建面的區域分布來看,占比最高的當屬中西部區域,達到40.4%,同比上升5.5個百分點,增幅最大;此外,長三角區域拿地建面同比減少2.1%,是唯一一個減少的區域,其占比也同比減少4.0個百分點至14.6%。

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??2021上半年末保利發展總土地儲備為17263萬平方米,較期初增長1.0%,而得益于上半年保利加大拿地的權益,總土儲建面權益同比增長1.2個百分點至67.1%。就土儲分布來看,37.7 %位于珠三角區域,中西部區域占比為32.2%,環渤海19.3%,長三角相對較少,占比為10.4%。

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??03

??盈利

??營業收入高增長

??盈利水平有所下降

??2021年上半年保利發展實現營業收入899億元,同比增長22.04%,營收規模保持較高的增速,此外,保利上半年末預收款達到4402.70億元,同比增長28%,后續待結算收入儲備充足。利潤方面,實現凈利潤146.88億元,同比增長10.2%,歸母凈利潤102.98億元,同比增長1.7%。對外合作的項目中,合聯營投資收益同比下降11.2%至16.71億元。整體來看,保利發展上半年“增收不增利”,未來隨著地王項目的進一步結算,利潤將持續承壓。

??從盈利水平來看,2021上半年保利的毛利率為32.45%,同比減少3.42個百分點,凈利率和歸母凈利率也分別同比下降1.75和2.29個百分點至16.34%和11.45%,盈利水平雖有所下降但仍屬于行業高位。

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??04

??償債

??債務結構持續優化

??未來財務優勢將持續增強

??2021年累計實現銷售回籠金額2556 億元,受行業集中度調控影響,銷售回款率較2020年下降4個百分點至89.6%。而由于保利2021年上半年維持較大的投資力度,2021上半年末持有現金僅增長6.5%至1554.22億元。

??從債務結構來看,現金短債比2.59,長短債比4.56,分別較2020年末增加0.33和 0.96,債務結構持續優化;現金覆蓋短債,債務結構穩定健康。2021上半年末保利有息債同比增加378億元,凈負債率增2.18個百分點至58.73%,若將永續債計做負債,則凈負債上升0.64個百分點至70.00%,扣除預收后的資產負債率67.71%,較期初下降2.24個百分點。

??整體來看,保利穩居監管“三條紅線”的“綠檔”,且2021上半年末保利平均借貸成本同比下降了0.07個百分點至4.70%,融資成本持續處于行業極低水平,未來保利發揮將規模房企及國資背景優勢,財務優勢將持續增強。

??圖片

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??05

??多元化

??兩翼業務規模持續擴大

??不動產生態平臺構建持續推進

??保利在主業房地產銷售之外,兩翼業務發展規模持續擴大,2021上半年保利主營業務其他收入98.70億元,同比增長57.5%,增速大幅增長44個百分點。

??其中,保利物業2021上半年末合同面積達到6.22億平方米,在管面積達到4.28億平方米,較期初分別增長9.7%和12.6%,規模擴張穩定增長。得益于穩定增長的管理規模,2021上半年保利物業實現營業收入51.53億元,同比增長約43.1%,毛利率同比下降了0.4個百分點至20.0%,凈利率同比減少1.6個百分點至9.8%,未來仍需注重該部分業務的運營效率,提升盈利水平。值得注意的是,保利物業7月16日公告中表示將調整IPO募集資金的用途,收并購的資金配置比例由37%下調到18.5%,增值服務的分配比例則由35%提升至62.5%,在當前物管公司收并購愈演愈烈的情況下,保利物業押寶增值服務或將有利于企業避開激烈競爭,同時提升物業公司的盈利能力。

??商業方面,保利商業積極擴展規模,報告期內完成新簽約購物中心7個,開業購物中心3個,截至上半年末,已開業購物中心29個,分布于廣州、上海、武漢等14個城市;開業面積193萬平方米,在營項目出租率80%,擴張速度有待提升。銷售代理方面,覆蓋全國200多個城市,代理項目超2200個,代理銷售規模超2500億。不動產金融方面,公司基金累計管理規模近1600億元,較期初增長約14%。

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