[克而瑞]遠洋集團:持續推進“南移西拓”,運營能力需提升

沈曉玲、齊瑞琳2021-08-25 15:38:35

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-25
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【目標完成率低于行業平均水平,持續推進“南移西拓”】2021年上半年遠洋集團全口徑合約銷售金額523.7億元,同比增長25.17%;銷售面積283萬方,同比增幅為30%;完成全年銷售目標的34.9%,低于百強房企49%的行業平均。若紅星地產項目并表,或能一定程度上緩解業績壓力。遠洋持續推進“南移西拓”戰略,華中區域銷售貢獻同比上升12個百分點,但各個事業部之間發展不均,需加強在其布局重點城市的競爭力。

??【投拓積極,拿地銷售比達0.48】2021年上半年遠洋集團新增土地建面460萬平方米,包含16個住宅開發項目,17個物流項目和1個數據中心項目。其中16個住宅項目總建面約330萬平,按照7700元/平米的土地成本,拿地銷售比達到0.48。截止21年6月底,企業總土儲建面為3796萬平方米,較2020年末微升0.2%。遠洋土儲充足,北京和環渤海區域土儲建面占比達54%,短時間內土儲以北京區域和環渤海區域為主的局面仍較難改變。若紅星地產土儲并表,則其集團上市部分土儲表現會更加均衡。

??【歸母凈利率下降,合作開發侵蝕集團利潤空間】2021年上半年遠洋集團實現營業收入205.1億元,毛利率22.48%,同比下降0.59個百分點,歸母凈利潤10.1億元,同比下降17.4%。歸母凈利潤下降主要是合作開發侵蝕遠洋集團利潤空間。從少數股東應占凈利潤可以看出,2021年上半年的少數股東應占利潤同比上升9.3個百分點至47%。另外近年來遠洋總土儲樓板價保持高位,2021年上半年總土儲平均樓板價達7700元/平方米,加上銷售均價從2018年至今持續下滑,銷管費用率上升,持續壓縮企業未來的利潤空間。

??【“三道紅線”皆為綠檔,融資成本保持低位】截至2021年上半年末遠洋集團持有現金382.32億元,較2020年年末下降12.6%?,F金短債比為1.88,長短債務比為3.22,短期償債壓力不大。平均融資成本5.04%,持續保持低位,融資成本優勢明顯。凈負債率較2020年末上升12個百分點至67%,剔除預收款后的資產負債率為69%,財務穩健,資金安全度保持在較好水平。遠洋集團就上市平臺而言財務水平風險不高,但表外融資情況無法推測,因此也需要審慎看待。

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??銷售

??目標完成率低于行業平均水平

??持續推進“南移西拓”

??目標完成率低于行業平均水平。2021年上半年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額523.7億元,同比增長25.17%;銷售面積283萬方,同比增幅為30%;銷售均價18477元/平方米,同比下降3.5%,遠洋集團延續之前的以一二線城市為銷售業績貢獻主場,二者合計占全年銷售金額的82%,貢獻占同比略降3個百分點,這也是其銷售均價較之前有所下降的原因之一。2021年上半年遠洋集團銷售金額同比增速低于同規模50強房企的36%。遠洋集團2021年的銷售目標為1500億元,上半年完成了34.9%,低于49%的行業目標完成率水平,下半年完成銷售目標仍然有些許業績壓力。

??7月完成與紅星控股協議簽署,成立運營管理平臺納入遠洋管理體系。值得關注的是,2021年7月18日,遠洋集團發布公告表示,遠洋集團、遠洋資本和紅星控股正式簽署協議,以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業發展有限公司(紅星企發)70%股權。在銷售規模方面,2020年紅星地產實現銷售額約400億元(不含紅星置業),若紅星地產業績并入,遠洋集團的全年銷售業績壓力將得到緩解。目前來看,2021年7月的業績未并入紅星地產部分,未來是否并表仍是未知數。

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??遠洋持續推進“南移西拓”戰略,華西區域相對薄弱。在2020年提出“南移西拓”戰略,集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部。從事業部之間的銷售占比來看,遠洋2021年上半年的銷售占比較上年同期更加均衡,其中北京區域和環渤海區域同比分別下降5個和3個百分點。銷售貢獻增長最高的區域為華中區域,較去年同期增長12個百分點,其區域事業部中心城市武漢的業績貢獻率達到11%。華西區域較2020年上半年銷售貢獻下降3個百分點至5%,其區域中心成都的銷售金額僅3億元,仍然較為薄弱。從區域之間的銷售占比也可以看出各個事業部之間發展不均,需要加強在其布局重點城市的競爭力。

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??02

??投資

??投拓積極

??拿地銷售比達0.48

??逆勢拿地,拿地銷售比為0.48。2021年上半年遠洋集團新增土地建面460萬平方米,包含16個住宅開發項目,17個物流項目和1個數據中心項目。其中16個住宅項目總建面約330萬平,按照7700元/平米的土地成本,今年新增土地金額達252.6億。從拿地銷售比來看,遠洋持續聚焦主業,加快拿地節奏,拿地銷售比達到了0.48,遠高于百強平均的0.29。

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??03

??土地儲備

??土儲充足,權益占比55.9%

??土儲規模保持穩定,土儲權益較2020年有所回升。2021年上半年遠洋集團總土儲建面為3796萬平方米,較2020年末微降0.2%??偼羶嘁嬲急榷加兴仙?,總土儲建面權益占比較2020年年末上升3.4個百分點至55.9%。從遠洋的銷售規模和拿地增速來看,其消化周期約為4-5年左右,土儲規模保持穩定。

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??收購紅星地產后,若能并入上市平臺,遠洋土儲將會進一步均衡。截至2021年上半年末,遠洋環渤海區域的土儲建面較2020年年末略升1個半分點??傮w區域占比和2020年年末差距不大,各個區域變化在2%以內。土儲城市能級仍然以二線為主。遠洋收并購的紅星地產持有的華東、華中和華西的項目建筑面積區域分布達到70%,如果項目并入上市平臺,則反應在財報數據上遠洋集團在華東、華中和華西的土地儲備布局將更加完善和均衡。

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??盈利表現

??歸母凈利率下降

??合作開發侵蝕集團利潤空間

??歸母凈利率大幅下降。2021年上半年遠洋集團實現營業收入205.1億元,同比上升5.9%;歸母凈利潤10.10億元,同比下降17.4%。毛利率22.48%,同比下降0.59個百分點。歸母凈利潤下降主要是合作開發侵蝕遠洋集團利潤空間,從少數股東應占凈利潤可以看出,2021年上半年的少數股東應占利潤同比上升9.3個百分點至47%。

??非并表業務較多,上市部分營收規模有限。遠洋非并表業務較多,如其控股49%的遠洋資本,其核心業務地產投資主要涉及持有型物業、銷售型物業、物流地產和數據地產,項目與遠洋集團業務布局重合度高,目前作為聯營企業存在,故反應在遠洋集團的財務報表中的營收有限。對比來看,與遠洋集團銷售規模接近的房企去年營業收入普遍在600-800億左右,而遠洋集團去年全年營收不足600億。

??盈利空間進一步壓縮,運營能力有待提升。遠洋集團近年來總土儲樓板價走高,雖然2021年上半年總土儲樓板價較2020年年末略降200元/平方米,但仍達到7700元/平方米。加上銷售均價從2018年以來持續下滑,銷管費用率上升,持續壓縮企業的利潤空間,盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰。

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??償債表現

??“三道紅線”皆為綠檔

??融資成本保持低位

??債務結構改善,處于綠檔水平。截至2021年上半年遠洋集團持有現金382.32億元,較2020年年末下降12.6%。貸款結構方面,1年內到期的債務占比較2020年年末下降9個百分點,占貸款總額的23%;2-5年的到期的貸款占總額的42%,較去年上升9%?,F金短債比上升至1.88,長短債務比上升至3.22,債務結構較2020年年末改善。但由于遠洋管理體系下有一定的非并表業務例如遠洋資本等,雖就上市平臺而言財務水平風險不高,但其表外融資和債務規模無法測算,需要審慎看待。

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??融資成本保持低位,平均借貸利率下降至5.04%。遠洋集團平均融資成本5.04%,較去年年末下降0.06個百分點,持續保持低位。遠洋的凈負債率上升至67%,其剔除預收款后的資產負債率為69%,持續保持穩定,“三道紅線”皆為綠檔。財務穩健度提升,資金安全度保持在較好水平。

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