[克而瑞]三盛控股:優化內生驅動不斷加強,財務狀況持續改善

房玲、洪宇桁2021-08-25 15:12:00

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-25
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【上半年企業銷售主要依靠內生增長,銷售區域分布更趨均衡】2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額約為311.62億元人民幣,同比增加了113.83%。三盛控股的業績增長在過去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團的資產注入,而上半年三盛集團并沒有對三盛控股的資產注入,企業主要是依靠自身項目的銷售實現內生的增長。從銷售規模的區域分布來看,三盛控股的銷售區域分布更趨于均衡,企業走出福建的努力已經取得了一定的效果,降低了對大本營的依賴。未來隨著企業在多個城市的擴張,其銷售分布可能會更加平衡。

??【拿地力度有所放緩,全國化布局初顯成效】上半年三盛控股共新增了4個項目,總建面約為85.1萬平米,同比減少了52.4%;土地總價約為29.5億元,同比減少了70.2%,企業的拿地力度有所放緩,拿地銷售比由2020年0.81降至0.09。而在總土儲方面,截至2021年中期三盛控股的總土地儲備建面約為1062.7萬平方米,總土儲的權益比例約為69.7%。在區域分布上整體來看三盛控股在全國各大區域的總土儲越來越均衡,但是企業的目前的發展重心仍在海西和長三角地區。

??【凈利率因所得稅影響大幅提升,盈利能力有待提升】上半年三盛控股實現營業收入51.32億元,同比大幅增加了199%,企業的毛利率則同比降低了18.65個百分點至21.56%,主要是因為企業上半年交付的物業項目的毛利率較低。相較之下,企業的凈利率和歸母凈利率則繼續逆勢提升,分別達到了12.7%和12.2%,這主要是因為上半年企業的物業公允價值變動相較于去年同期由負轉正,同時所得稅抵免也產生了較大影響。整體來看企業的盈利能力仍然有待提升。

??【凈負債率和資產負債率持續降低,未來需繼續改善】截至2021年中期,三盛控股持有現金(含受限制現金)較于年初增加10%,總有息負債減少了10.4%,企業的權益增加了28.85%,因此企業的凈負債率較于年初繼續降低了82個百分點至126%,未來仍有繼續優化的空間。在負債結構方面,企業的現金短債比為1.73,長短債比為2.82,企業的負債結構較為安全。而在剔除預收賬款的資產負債率方面,三盛控股由年初的83%降至78%,企業計劃在1-2年內將凈負債率降至100%以下,2-3年內讓資產負債率達標。

??01

??銷售

??上半年企業銷售主要依靠內生增長

??銷售區域分布更趨均衡

??2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額約為311.62億元人民幣,同比增加了113.83%;已簽約建筑面積約為243.6萬平方米,同比增加了107.65%。銷售規模的大幅增加,主要是因為母公司三盛集團在2020年11月對三盛控股進行了大筆資產注入,去年上半年則由于沒有這些注入的項目而顯得銷售規模偏小,若是去除掉這些項目的銷售,2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額為261.23億元,同比增加了79.26%,仍然保持著較快的增長速度。整體來看,三盛控股的業績增長在過去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團的資產注入,而今年上半年三盛集團并沒有對三盛控股的資產注入,企業主要是依靠自身項目的銷售實現內生的增長。

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??上半年三盛控股一共在26個城市有銷售貢獻,相比于2020年全年的18個又有增加。從銷售規模的區域分布來看,三盛控股在長三角的銷售占比在上半年超過了大本營的海西地區,達到了45%,相比于2020年全年的占比提高了12個百分點,相較之下企業在海西地區的銷售占比由2020年的57%下降了16個百分點至41%。整體來看三盛控股的銷售區域分布更趨于均衡,企業走出福建的努力已經取得了一定的效果,降低了對大本營的依賴。未來隨著企業在多個城市的擴張,其銷售分布可能會更加平衡。

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      02  

       投資

??拿地力度有所減弱

       全國化布局初顯成效

??上半年三盛控股共新增了4個項目,總建面約為85.1萬平米,同比減少了52.4%;土地總價約為29.5億元,同比減少了70.2%。三盛控股的拿地力度明顯有所減弱,拿地銷售比由2020年0.81降至0.09,這一方面是因為土地集中供應政策的影響,企業在土地市場上更加謹慎;一方面也是因為三盛控股堅持“4-3-3”的投資策略,即新增土儲來源40%為勾地、30%為收并購、30%為招拍掛土地,企業的拿地重心在于勾地和收并購,在沒有好的并購機會之時不會出手。未來三盛仍然不會為了規模盲目進行投資,將聚焦深耕,根據土地市場的變化更加謹慎拿地。

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??上半年三盛控股的新增土儲主要位于環渤海和大灣區,而在企業傳統上重點布局的海西和長三角地區沒有拿地,拿地的城市中惠州和威海都是新進入城市,煙臺和汕頭雖然都有項目在售但企業在此已開發的項目數量仍然較少。三盛控股近年來正在努力推進全國化,更加重視傳統大本營以外的市場以分散風險,讓企業的銷售能更加穩定地增長。

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??截至2021年中期,三盛控股的總土地儲備建面約為1062.7萬平方米,足夠企業3-4年的開發??偼羶Φ臋嘁姹壤s為69.7%,處于較為平均的水平。從土儲建面區域分布來看,三盛控股的總土儲在海西地區的占比約為34%,雖然仍是占比最高的區域,但是相較于2020年又繼續下降了4個百分點;排名第二的長三角地區的總土儲占比也降低了3個百分點。整體來看,三盛控股的總土儲在全國各大區域的分布越來越均衡,但是企業的目前的發展重心仍在海西和長三角地區,未來將會繼續推進全國化布局分散風險。

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??03

??盈利

??凈利率因所得稅影響大幅提升

??盈利能力有待提升

??上半年三盛控股實現營業收入51.32億元,同比大幅增加了199%,其中物業銷售收入為49.66億元,占比達到了97.7%。企業的毛利潤同比增加了60%至11.06億元,毛利率則同比降低了18.65個百分點至21.56%,主要是因為企業上半年交付的物業項目的毛利率較低。

??雖然毛利率有所下降,但是企業的凈利率和歸母凈利率卻繼續逆勢提升,分別達到了12.7%和12.2%,這主要是因為上半年企業的物業公允價值變動相較于去年同期由負轉正,同時所得稅抵免也產生了較大影響,去年同期的所得稅支出為2.7億元,而今年上半年的所得稅則變為凈流入0.05億元。若是去除所得稅影響按稅前利潤計算,三盛控股在上半年的稅前利潤率為12.6%,去年同期則達到了23.4%,整體來看企業的盈利能力仍然有待提升。

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??04

??負債

??凈負債率和資產負債率持續降低

??未來需繼續改善

??截至2021年中期,三盛控股持有現金(含受限制現金)約為82.56億元,較于年初增加10%;總有息負債為182.22億元,較于年初減少10.4%;企業的權益則較于年初增加了28.85%,主要是因為非控股權益大幅增加了30.4%,可能是因為項目的合作增加。因此三盛控股的凈負債率較于年初繼續降低了82個百分點至126%,未來仍有繼續優化的空間。

??在負債結構方面,2021年中期三盛控股的現金短債比(含受限制現金)為1.73,長短債比為2.82,企業的負債結構較為安全,短期的償債壓力不大,也滿足了三條紅線對于現金短債比的要求。與此同時,三盛控股上半年的平均融資成本相比于去年同期降低了2個百分點至8.4%,未來仍可以繼續改善。而在剔除預收賬款的資產負債率方面,三盛控股由年初的83%降至78%。三條紅線中企業一共踩線兩條,企業計劃在1-2年內將凈負債率降至100%以下,2-3年內讓資產負債率達標。

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