[克而瑞]中海地產:毛利率跌破30%,財務依舊穩健

房玲、易天宇2021-08-25 11:51:35

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-25
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【銷售增長21%至2072億元,未來五年保持兩位數增長】2021上半年中海地產(含聯營合營公司)共實現合同銷售金額為2072.1億元,同比增長20.5%。從歷年增速來看,2018、19年中海銷售規模開始提速,同比增長分別為30%、25%;2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個十四五規劃中,中海計劃未來5年銷售規模繼續達到每年兩位數的增長。

??【上半年購地僅占預算28%,嚴格的投資紀律或影響擴張】2021上半年中海地產(不包括中海宏洋)共新增拿地建面489萬平方米,同比下降16%;拿地總價為513億元,同比下降7.6%;拿地權益地價458億元,僅完成2021年中海新增土儲權益投資預算1650億的28%。對于中海而言,當下更突出的問題是如何平衡投資質量與規模間的矛盾。在嚴格的投資紀律下,中?;蚋y獲取到與其規模匹配的購地機會。從拿地結構來看,九江的新增建面達到了約114.15萬平米,占到了總量的11.06%。

??【營收規模上漲22%,凈利率下滑5.37個點】2021上半年中海地產營業收入為1078.79億元,同比增長22%;毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規模均有上升,但毛利率卻同比下滑2.05個點至28.54%;此外凈利潤規模同比下滑3.67%至219.67億元,凈利率同比下滑5.37個百分點至20.36%,主要是由于期內投資物業公允值變動收益同比下滑了61%,三費比率(除營收)卻同比擴大了0.18個百分點??鄢惡笸顿Y物業公允值變動收益后,股東應占核心凈利潤192.3億元,同比增長10.9%。

??【平均借貸成本僅3.6%,未觸及紅線歸屬綠檔】2021上半年中海地產的加權平均融資成本僅為3.6%,相比2020年的3.8%繼續下降了0.2個百分點,處于行業極低水平。2021年中海持有現金達1174.27億元,較年初上升了6.3%;現金短債比2.6、長短期債務比4.05。凈負債率較2020年略有上升,為32.54%,處于40%以下的行業較低水平;此外資產負債率為60.2%,扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率,能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇,為未來加速擴張打下基礎。

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??銷售

??銷售增長21%至2072億元

??未來五年保持兩位數增長

??2021上半年中海地產(含聯營合營公司)共實現合同銷售金額為2072.1億元,同比增長20.5%;銷售面積1050萬平米,同比增長10%;銷售均價19742元/平米,相比年初增長4.9%。

??從歷年增速來看,2018、19年中海銷售規模開始提速,同比增長分別為30%、25%;2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個十四五規劃中,中海計劃未來5年銷售規模會繼續達到每年兩位數的增長。

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??此外,從銷售結構來看,華北地區是主要的銷售貢獻區域,銷售占比達到了23%,華南地區銷售占比達到了16%。此外中海宏洋的銷售占比達到了21%,合聯營的銷售占比為12%。

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??投資

??上半年購地僅占預算28%

??嚴格的投資紀律或影響擴張

??2021上半年中海地產(不包括中海宏洋)于內地14個城市合共新增20幅土地,共新增拿地建面489萬平方米,同比下降16%;拿地總價為513億元,同比下降7.6%;權益拿地總價達458億元,對應新增貨值約1104.9億元。中海宏洋新增拿地建筑面積604.21平方米(包括三個合作發展項目),拿地總價265.13億元,分別同比增長46%、43%。

??2021上半年中海地產在新增拿地方面繼續維持較高的權益比例,權益建筑面積占比為95%,與2020年保持相當。獨立運作雖然能夠實現財務并表、便于管控提升利潤空間等好處,但較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。

??此外對于中海而言,當下更突出的問題是如何平衡投資質量與規模間的矛盾。事實上,中海上半年在22個集中供地市場中,共參加了400多次競投,希望“用勤奮來獲取一定成功的概率”;但從上半年權益地價458億元的最終結果來看,僅完成2021年中海新增土儲權益投資預算1650億的28%,若包含中海宏洋的購地部分(權益購地金額達778.2億元)占比也僅達47%。這主要由于中海在購地方面有嚴格的投資紀律,即注重高能級城市、核心地段、合理回報;在這樣的紀律下中?;蚝芨y獲取到與其規模匹配的購地機會。

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??從拿地結構來看,2021上半年中海地產主要于長三角及珠三角拿地較多,占比分別為33%及26%。從城市能級來看,中海地產于一二線新增拿地占比為48%,三四線的占比為52%。具體城市中,九江、長春、蘇州、廈門的拿地規模均超70萬平米,其中九江的新增建面達到了約114.15萬平米,占到了總量的11.06%,為上半年拿地最多的城市。

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??截止2021上半年,中海地產(不含中海宏洋)擁有土地儲備5940萬平方米(權益4985萬平方米),較年初微降3.87%;中海宏洋擁有土地儲備3284萬平方米(權益2892萬平方米),較年初增長9.07%;合計擁有土地儲備達到9224萬平米,較年初微增約0.37%。

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??03

??盈利

??營收規模上漲22%

??凈利率下滑5.37個點

??2021上半年中海地產營業收入為1078.79億元,同比增長22%;毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規模均有上升,但在行業毛利率普遍下跌的趨勢下,中海的毛利率也同比下滑了2.05個點至28.54%;此外凈利潤規模同比下滑3.67%至219.67億元,凈利率同比下滑5.37個百分點至20.36%。

??凈利潤及凈利率下滑,主要是由于期內投資物業公允值變動為正收益20.33億元,相比同期的51.98億元同比下滑了61%;三費比率(除營收)卻同比擴大了0.18個百分點。若除去公允價值變動影響,中海上半年的股東核心凈利潤同比增長7%。

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??值得注意的是,作為中海最為看重的凈利潤規模,近年增長均較為緩慢,2018年、2019年分別增長6%、9%;雖然2020年凈利潤規模同比增長12%,但主要由于外幣匯兌收益增加,并不具有可持續性;2021上半年凈利潤更是出現同比下滑。若從股東核心凈利潤來看,歷年基本維持在10%上下,2021上半年回落到了7%。

??凈利潤增長緩慢,主要由于過去幾年中海的銷售規模增速較慢,從而導致營收規模上漲乏力。在此背景下,2017年中海的凈利潤規模已被萬科、恒大趕超,未來或還將陸續被其他龍頭企業所趕超。

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??04

??負債

??平均借貸成本僅3.6%

??未觸及紅線歸屬綠檔

??歷年來,中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2021上半年,中海地產共發行債券及ABS共131億元,其中6月11日,中海成功發行30億元公司債券,其中3年期20億元,票面利率僅3.25%,利率創行業同期新低。此后6月23日,中海又發行了21億ABS,為國內房企首單綠色碳中和證券產品,同樣創期內同類產品發行利率新低,票面利率僅3.60%。

??2021上半年中海地產的加權平均融資成本為3.6%,相比2020年的3.8%繼續下降了0.2個百分點,處于行業極低水平。值得注意的是,2021年7月、8月中海地產先后共發行了4筆公司債,票面利率維持在2.75%-3.25%,均低于2021上半年的綜合借貸成本,預計未來中海融資成本仍有下降空間。

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??此外中海地產的負債指標也十分優異,未觸及任何紅線,屬于綠檔企業。2021年中海持有現金達1174.27億元,較年初上升了6.3%;現金短債比2.6、長短期債務比4.05。凈負債率較2020年略有上升,為32.54%,處于40%以下的行業較低水平;此外資產負債率為60.2%,扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率,能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇,為未來加速擴張打下基礎。

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