[克而瑞]雅居樂:多元業務穩健增長,“三道紅線”綠檔

沈曉玲 查明儀2021-08-24 12:03:14

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-24
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【業績目標完成過半,營銷創新助增長】雅居樂上半年實現預售金額753.3億元,目標完成率達50.2%,高于行業48.8%的平均完成率。珠三角和長三角城市群作為戰略深耕城市群,貢獻率達48%。

??【審慎投資,多元渠道擴土儲】企業上半年新增22幅土地,新增土儲建面304萬平方米,總地價216億元,對應樓面地價為7109元/平方米。保持“拿好地、不拿錯地”的謹慎態度,全口徑拿地銷售金額比為0.29。堅持“2+3+N”城市群的戰略布局,深耕城市群投資建面占比58.6%。在北京和上海獲取土地,補充了一線城市優質土儲。通過收并購、產城融合、城市更新等方式補充土儲,這部分建面占比達70.2%。

??【聚焦大灣區,土地儲備充?!拷刂?021年6月30日,總土儲建面5295萬平方米,權益土儲建面4088萬平方米,權益比例為77%,可滿足3-5年的銷售需求。通過產城融合和城市更新預計鎖定建筑面積約3787萬平方米的優質土地資源。在大灣區共有55個項目,土地儲備達1386萬平方米,占總建面的26%。

??【營收同比增長15%,盈利能力尚屬穩健】上半年營業收入為385.88億元,同比增長15.1%。當前合同負債規模有限,為保證營收穩定,動態調整推盤節奏,會考驗企業的研判能力和應變能力。毛利率為28.1%,同比下降6.3個百分點。2021年上半年企業獲取土地成本增加,當前總土儲成本由2020年的3627元/平方米上升至3700元/平方米。

??【債務結構健康,成功跨入“綠檔”】現金短債比由2020年的1.09升至1.18,加權平均借貸利率降低0.6個百分點至5.96%。凈負債率為45.3%,遠低于行業平均89.1%。此外,剔除預收款后的資產負債率達68.4%,成功跨入綠檔。憑借多元的收入來源、豐富的融資渠道,雅居樂獲各大機構認可。

??【多元營收占比進一步提升】上半年多元業務營收達約64.96億元,同比增長率為54%,多元營收占比增長至16.8%。目前多元業務主要包括雅生活、雅城、商業、房管、城市更新和環保等板塊,均取得了進展。

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??銷售

??業績目標完成過半

??營銷創新助增長

??銷售金額同比增長36.7%,業績目標完成過半。2021年上半年,雅居樂實現預售金額753.3億元,同比增長36.7%,高于TOP30房企平均34%的業績增長率。相比1500億元預售目標,完成率達50.2%,高于行業48.8%的平均完成率。同期實現累計預售建筑面積484.8萬平方米,同比增長19.7%,預售均價為15539元/平方米。

??營銷創新助力增長,2021年完成目標壓力不大。對比企業全年1500億的銷售目標,下半年壓力不大,且營銷舉措和供貨量能有效保障業績。一方面,打出營銷創新組合拳,全面提升營銷力。特別是調整了營銷組織體系,采取“大區+平臺管理模式”的營銷中心架構,在這種模式下,大區管理部通過其專業的營銷能力以達成營銷業績目標,對區域進行策略支持和業務督導,快速解決一線面臨問題并落實執行;另一方面,2021年供貨充足,企業表示全年可售貨值約2500億元,只要實現60%的去化率即可完成全年目標。

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??華東區域貢獻最大,戰略深耕城市群銷售占比過半。2021年上半年,雅居樂預售貢獻來自逾80個城市215個項目。從區域分布來看,華東區域貢獻最大,銷售面積占比26.3%,相比2020年末提升3.4個百分點。其次是華南區域,占比總計26.1%,其中大灣區達20.5%。海南和云南總銷售占比也提升至21.4%。從城市群分布來看,“2+3+N”城市群策略成效明顯,珠三角和長三角城市群作為戰略深耕城市群,貢獻率達48%。

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??02

??投資

??審慎投資,多元渠道擴土儲

??采取審慎的投資態度,拿地銷售比0.29。2021年上半年雅居樂新增22幅土地,新增土儲建面304萬平方米,總地價216億元,對應樓面地價為7109元/平方米。同時新增權益土地建面為220萬方,權益拿地金額105億元。企業保持“拿好地、不拿錯地”的謹慎態度,全口徑拿地銷售金額比為0.29,略低于TOP30房企平均0.31的拿地銷售比。

??新進浙江紹興,在戰略深耕城市群投資力度加大。企業在戰略深耕城市群珠三角和長三角分別新增3個和9個新項目,投資建面占比58.6%,同比增加約15個百分點,標準聚焦城市群和機會關注城市群投資額占比分別為30.7%和10.7%,也體現了企業持續推進“2+3+N”城市群的戰略布局。從投資城市能級來看,補充了一線城市優質土儲,分別在北京和上海獲取土地。其中,北京門頭溝MC00-0013地塊,是北京首次集中供地中為數不多以底價獲取的項目。

??持續與同行合作,新增土儲權益占比72% 。2021年上半年,雅居樂持續與同行合作,從新增土儲建面來看,有21.6%是通過合作在招拍掛市場上獲取,且算得的權益比例由2020年的76%降至72%。

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??多元渠道擴充土儲,七成非招拍掛取得。除招拍掛市場外,雅居樂還通過收并購、產城融合、城市更新等方式補充土儲,這部分新增土儲建面占比達70.2%,相比2020年增長15.2個百分點。其中,產城融合和城市更新共計占比47.7%、收并購占22.5%。值得一提的是,當前通過產城融合和城市更新鎖定的預計土儲建面分別為2410萬平方米和1377萬平方米,待未來納入土儲后,這部分占比將進一步提升,顯然已成為企業重要的拿地手段。

03 土儲  聚焦大灣區,土地儲備充裕  土地儲備充足,銷售有支撐。截止2021年6月30日,雅居樂擁有總建筑面積為5295萬平方米的土地儲備,同時權益土地儲備達4088萬平方米,權益比例為77%。按照目前企業的去化速度估算,可滿足3-5年的銷售需求,儲備量充足。同時,通過在產城融合和城市更新上的持續發力,預計鎖定建筑面積約3787萬平方米的優質土地資源,未來轉化為土儲后將形成強勁增長后勁。

??03 

       土儲  

       聚焦大灣區,土地儲備充裕  

       土地儲備充足,銷售有支撐。截止2021年6月30日,雅居樂擁有總建筑面積為5295萬平方米的土地儲備,同時權益土地儲備達4088萬平方米,權益比例為77%。按照目前企業的去化速度估算,可滿足3-5年的銷售需求,儲備量充足。同時,通過在產城融合和城市更新上的持續發力,預計鎖定建筑面積約3787萬平方米的優質土地資源,未來轉化為土儲后將形成強勁增長后勁。

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??重倉珠三角,聚焦大灣區。從城市群分布來看,珠三角和長三角作為戰略深耕城市群,土儲建面占比分別為30.3%和13.1%。在珠三角范圍內,則主要聚焦在粵港澳大灣區。企業在大灣區共有55個項目,土地儲備達1386萬平方米。從大灣區的城市分布來看,中山市占比最高,達47.3%,此外惠州和廣州占比較高,分別為21.8%和17.0%。隨著中央政府對推進大灣區建設的具體實施意見及行動計劃的加速落地,雅居樂將進一步受惠于該區的發展潛力。

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??04

??盈利

??營收同比增長15%

??盈利能力穩健

??地產主業與多元業務齊頭并進,營業收入同比增長15%。2021年上半年,雅居樂營業收入為385.88億元,同比增長15.1%。一部分,由于確認銷售均價上升,物業發展收入達320.9億元,同比增長9.5%;另一部分,多元業務持續發力,其中物業管理及其他(包括環保及商業)收入分別較去年同期上升57.1%和44.5%。

??動態調整,開竣工節奏放緩。2021年上半年,雅居樂新開工面積343萬平方米,竣工面積283萬平方米,分別為修訂后全年計劃的42%和33%。企業表示在儲備貨量充裕和單位貨值高的前提下,動態調整推盤節奏,但這種做法也考驗企業的研判能力和應變能力。此外,合同負債與年化營收占比為0.55,已售未結并表資源有限,也可能會影響營收的穩定性。我們認為,下半年仍需調整開竣工節奏,以保證未來營收規模維持穩定增長。

??同時,凈利潤和歸母凈利潤分別為64.7億元和52.9億元,較去年同期上升 2.1%和3.2%。凈利率和歸母凈利率則分別為16.8%和13.7%,雖同比微降2.1和1.6個百分點,均高于行業平均水平。

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??05

??負債

??債務結構健康

??成功跨入“綠檔”

??債務結構維穩,融資成本持續降低。截止至2021年6月30日,雅居樂擁有現金572億元,相比期初增長12.4%。同時,短期債務較期初微增2%至394.9億元,由此現金短債比由2020年的1.09升至1.18。債務結構保持穩定,短期還款壓力不大。此外,融資議價能力也得到提升,加權平均借貸利率降低0.6個百分點至5.96%,低于行業平均水平。

??凈負債率持續下降,成功跨入綠檔。2021年中,雅居樂的凈負債率為45.3%,相比于期初大幅下降15.7個百分點,與2019年的82.8%對比,更是實現了兩連降,遠低于行業平均89.1%。此外,剔除預收款后的資產負債率達68.4%,相較期初下降了3.5個百分點,成功跨入綠檔。

??憑借多元的收入來源、豐富的融資渠道,雅居樂獲各大機構認可。穆迪及標普兩大國際信用評級機構在2021年3月分別確認了對雅居樂的“Ba2”、“BB”的主體信用評級,并雙雙將展望上調至“穩定”。更值得一提的是,在6月3日,國際知名信用評級公司聯合國際發布評級報告,授予雅居樂“BBB-”的國際長期發行人評級,評級展望穩定,這是雅居樂獲得的首個境外投資級別評級。

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??多元化

??多元營收占比進一步提升

??雅居樂堅持“以地產為主,多元業務協同發展”的模式,本期多元業務營收達約64.96億元,同比增長率為54%。同時多元營收占比增長至16.8%,保持了持續上升的趨勢。目前多元業務主要包括雅生活、雅城、商業、房管、城市更新和環保等板塊。

??雅生活2021年上半年營收62.5億元,同比增長56%;毛利18.7億元,同比增長47%。期內完成了對上海民瑞物業服務公司的股權收購,規模持續擴大。截止2021年6月30日,雅生活在管及合約面積別為4.24億及5.84億平方米。

??城市更新集團于2020年成立,業務聚焦粵港澳大灣區,對補充土儲和大灣區深耕都有重要作用。截至2021年6月30日,已簽訂22個合作協議,鎖定預計建筑面積1492萬平方米,貨值近人民幣4522億元。期內還首入東莞和佛山兩個城市,后者將打造佛山首個工改聯動標桿項目。

??除此之外,公司也積極布局其他多元業務。雅城集團業務主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態景觀兩大方向。環保方面,上半年營收約12億元,增速高達53%。房管業務方面,已進駐全國13個省份32個城市,項目累計總建面達1000萬平方米。商業方面,上半年實現營業額2.8億元,同比增長18%,并于5月1日迎來旗下首個雅樂系商業綜合體——花都雅樂城開業。

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