[克而瑞]房企單月銷售同環比下降,投資規模收縮(7月)

克而瑞研究中心2021-08-06 13:11:10

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??內容提要>>>

??7月百強房企業績表現不及上半年和歷史同期

??熱點城市土地供應減少,長三角區域持續領跑

??7月房企新增融資總額環比下降10.9%

??7月房企營銷相對平淡,讓利分化依然明顯

??遲峰辭任藍光總裁劉平接任保利地產董事長

??華潤、大悅城擇新城打造商業,商管物業潮或將開啟

??01

??合約銷售

??7月百強房企業績表現

??不及上半年和歷史同期

1

??核心觀點

??2021年7月,TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元,環比降低33%,降幅水平較往年有所擴大,同比降低8.3%。受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、政策調控升級等多方面因素影響,二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。從累計業績來看,1-7月百強房企累計銷售操盤金額增速較1-6月也有明顯降低,但較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%。

??從企業表現來看,7月40家典型上市房企有6成以上同環比雙降。其中,絕大部分單月業績環比降低,包含Top10房企在內不少企業的環比降幅超過35%,僅融信、碧桂園、佳兆業等少數幾家企業實現環比增長,分別為6.8%、2.9%、2.8%。此外,40家典型上市房企單月同比增長企業數量不及4成,超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。

??我們預計8月,多數房企仍將留力備戰“金九銀十”,供貨節奏并不會明顯加快。而在供應未見大幅改善的情況下,預計成交較難實質性好轉。外加近期企業投、融兩端監管不斷升級,未來降杠桿將成行業主基調。目前房企,一方面需積極供貨、深化營銷,將既有貨量有效轉化為業績增長,以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面,則要更加關注產品升級、加強產品打造,在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

??02

      企業拿地

??熱點城市土地供應減少

       長三角區域持續領跑

1

??核心觀點

??22城集中供地首輪集中供地暫告段落,7月份投資力度下降,量價齊跌。本月30家典型房企新增土儲總建面為1868萬平方米,環比下降45%;新增土地成交價格1145億元,環比下降49%;平均樓板價6128元/平方米,與上月相比下降6%。雖然量價齊跌但均價企穩主要原因是本月22城已經結束首輪集中供地,典型房企拿地熱度減少,但南通、湖州等長三角熱點城市集中拍地維持本月均價水平。

??在目前供地政策影響下,本月三四線城市拿地金額占比65%,區域方面基本面較好的長三角區域達到56%,仍為投資主力。整體來看,30家典型房企本月土儲成交結構中,三四線城市占比較高,拿地金額占比達到65%,7月集中供地的南通投資額居首。區域分布方面,30家典型房企投資額56%位于長三角區域,主要是由于南通、金華、湖州等城市迎來集中供地,以及上海有多宗商辦用地入市。

??7月企業拿地意愿不高,但集中供地公告陸續發布,8月熱點區域供地或將調動企業積極性。7月由于22城均已完成首輪集中供地,供地量有所降低且大都是三四線城市土地,加上上半年企業積極拿地,目前大部分企業土地儲備較為充足,拿地意愿不高,30家典型房企中有超10家沒有新增拿地。但隨著天津、福州、蘇州和杭州等22城第二輪集中供地公告逐步發布,預計8月熱點城市供地荒現象有望得到緩解。另外本月出臺新規買地金額不得超過年度銷售額40%,且這一比例限制包含收并購支出。在投比管控下,部分之前投資力度過強的房企將受到影響。

??03

       企業融資

       7月房企新增融資總額環比下降10.9%

1

??核心觀點

??融資總量:2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元,環比下降10.9%,同比下降47.0%,值得注意的是,自2020年11月份以來,房企的單月融資已經連續9個月均呈現同比下降,“三條紅線”調控體系下,房企渠道融資持續收緊,降杠桿壓力持續下,房企融資限制仍然頗多,本月房企融資水平仍屬于較低水平。從融資結構來看,境內債權融資572.15億元,環比下降4.5%,同比下降31.7%;境外債權融資302.68億元,環比下降3.5%,同比下降56.8%;本月無企業進行永續債以及股權融資的發行,資產證券化融資143.42億元,環比下降35.6%,同比下降47.7%。

??融資成本:2021年截至7月100家典型房企新增債券類1融資成本5.46%,較2020年下降0.61個百分點,其中境外債券融資成本達6.79%,下降1.04個百分點,境內債券融資成本4.33%,較2020年下降0.10個百分點。單月來看,7月房企融資成本4.72%,環比下降1.47個百分點,同比下降1.47個百分點。其中境外融資成本6.02%,環比下降2.35個百分點;境內融資成本4.06%,環比下降0.37個百分點。其中,多數發行境外債的房企融資利率相對較低,最低的可達2.70%,超過10%以上的境外債僅一筆;而境內債方面,房企的境內融資利率在2.50%-7.30%之間,在4%以下的利率區間的融資量占比達到62%,發行企業主要以國企央企為主,從而拉低了成本。

1

??企業表現:本月融資總量最高的企業為碧桂園,融資總量約99.39億元,主要發行了2億美元的境外優先票據,以及進行了60.76億港元及5.59億美元的雙幣定期貸款融資。從企業梯隊來看,2021年1-7月平均額最大為TOP10房企,平均融資額207.3億元,4個梯隊的融資額均同比下降,TOP31-50梯隊同比降幅最大。成本來看,4個梯隊均較2020年全年下降,其中TOP10梯隊的融資成本最低,為4.23%,也是下降幅度最大的梯隊。

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??04

??營銷策略

??7月房企營銷相對平淡

       讓利分化依然明顯

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??核心觀點

??7月房企營銷活動相對平淡,由于沒有營銷節點,因此房企在“造節營銷”的基礎上,開始圍繞“司慶”、“周年慶”等事件做宣傳,整體折扣力度平穩,但分化明顯。7月而言,房地產市場有所降溫,29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%,其中一線城市仍處高位,受供應量影響,7成二三線城市成交同比轉降。在6月沖刺業績之后,房企本月營銷活動相對平淡,折扣力度也有限。

??月月有活動趨勢未變,“造節營銷”基礎上房企又推出“司慶、周年慶”。從CRIC監測的房企營銷活動來看,整個上半年房企基于“造節營銷”推出了不少集團性的營銷活動。步入下半年以后,房企“造節營銷”仍在繼續,與此同時不少房企持續創新,像綠地舉行“司慶月”、華潤“萬象十年感恩回饋”等。

??市場分化明顯,房企營銷讓利隨市場動態變化。從市場來看,7月區域市場仍然呈現分化特征,長三角、粵港澳大灣區市場逐漸恢復理性,京津冀強、弱兩極分化,環京壓力較大,中西部運行平穩,山東半島由升轉降,東北、北部灣等地區市場難言樂觀。相應的房企在營銷設置上也是動態分化,像金科在山東區域推出特價房最高優惠可達18萬元,折扣力度達到9折左右,讓利幅度較大,而華東、華南區域則以一些到訪禮、抽獎等為主,四川、重慶等雖有讓利,但幅度有限,以特價房和萬元優惠為主。

??05

??人事變動

??遲峰辭任藍光總裁

??劉平接任保利地產董事長

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??核心觀點

??7月,房企高層人事動態信息數量較上月減少,從108家監測企業的人事變動情況來看,7月也有不少房企對組織架構進行了調整,高層變動頻率和數量同比上升,環比下降。

??7月5日,藍光發展發布公告稱,遲峰因公司整體工作安排原因申請辭去公司總裁(法定代表人)職務,歐俊明因公司整體工作安排原因申請辭去公司首席財務官(財務負責人)職務。遲峰、歐俊明辭去上述職務后,仍繼續擔任公司第八屆董事會董事職務。根據公司經營發展需要,經董事長提名,同意聘任楊武正為公司總裁(法定代表人);另經公司總裁提名,同意聘任楊偉良為公司首席財務官(財務負責人)。

??7月29日,保利地產公告稱,同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務。宋廣菊1993年加入公司,2002年擔任公司總經理,2010年擔任公司董事長,是公司的初創者和領軍者之一。在宋廣菊帶領下,公司確立“一主兩翼”發展戰略,致力打造“不動產生態發展平臺”。此外,董事會同意選舉劉平擔任公司董事長,任期自董事會審議通過之日起至公司第六屆董事會任期屆滿之日止。

??06

??戰略動態

??華潤、大悅城擇新城打造商業

       商管物業潮或將開啟

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??核心觀點

??本月房企多元化業務主要集中在城市更新、商業地產、物業管理和商業管理板塊。城市更新方面,有企業持續參與其中,本月華潤置地、佳兆業和碧桂園服務均有涉及。商業地產方面,大悅城控股和華潤置地有動態,選擇新城擴展項目。物業管理方面,綠地和雅生活確立往后的合作關系,碧桂園則涉足機場運營服務。商業管理方面,花樣年和彩生活,以及瑞安房地產,都擬拆分旗下商管業務獨立上市,未來有望迎來商管物業分拆上市潮。

??擇新城打造項目,大悅城、華潤商業版圖擴張。7月8日,大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作,雙方將共同打造紹興國金大悅城。該項目是大悅城布局浙江的首個,也是全國第6個輕資產管理輸出的大悅城購物中心,標志著大悅城控股“輕重并舉、深耕浙江”的戰略決心。此外,華潤萬家大賣場升級品牌“萬家CiTY”天津首店于7月9日正式開業。這是萬家CiTY的第3家門店,前兩家分別在蘇州和嘉興。萬家CiTY屬于華潤萬家推出的“中超”業態,定位介于Ole’精品超市和華潤萬家大賣場之間,目標群體聚焦在年輕人群。

??花樣年和彩生活計劃分拆商管物業上市,商管物業潮或將開啟。7月26日,花樣年、彩生活發布聯合公告稱,正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆,于聯交所主板單獨上市。同日,有消息稱瑞安房地產也將分拆旗下負責商業物業的中國新天地上市。相比普通物業管理賽道,當前商業管理賽道熱度和估值均較高,且已上市企業較少,故早期上市更有優勢。7月初,中駿商管成功在港交所上市,成為繼寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商管之后,第四家重點發力“商管”賽道的物業運營管理服務商。反觀之,還有部分規模房企的商管業務規模已相對成熟且具備上市潛力,未來有望迎來商管物業分拆上市潮。

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