[克而瑞]券商會議|7月百強房企銷售數據解讀

2021-08-03 12:31:04

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-03
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

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??7月百強房企銷售數據解讀

??(一)7月全國新房市場略有降溫, 主要城市二手房成交連續四個月回落

??受政策收緊和需求透支多重因素影響,根據克而瑞監測,30個重點城市新建商品住宅市場供求繼續上行困難,成交面積同比下降11%,環比下降12%,相較于2019年同期也下降2%。一線城市仍處于高位正增長,近7成二三線城市成交同比轉跌, 不乏南京、武漢、佛山這類熱點線城市。一線城市也顯著分化,典型如上海第三批新房集中入市銷售,復興瓏御、中糧瑞虹海景壹號、四季都會、融創未來金融城等無論高端還是剛需盤普遍都觸發積分制度,并于開盤當天日光;深圳新房市場以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡,取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會四季花園,開盤去化率不足6成,認籌客戶棄購率則達到35%;又如康達爾山海上城,開盤去化率約3成,認籌客戶棄購率則達到40%。二三線城市同比下降13%,環比下降10%,較2019年同期下降4%,寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位,徐州更是創年內新低,同比近乎腰斬。從區域看,長三角有所降溫?;浉郯拇鬄硡^成交逐步回歸,京津冀地區強弱兩極分化突出,中西部地區核心二線城市成交相對穩定。

??作為新房市場重要先行指標的二手房市場情況同樣不容樂觀。7月10個重點城市二手房成交量同比下降30%,環比下降16%,相比2019年同期也由增轉跌至18%。其中深圳同比銳減79%,杭州、青島環比下降幅度超30%。受二手房參考價及價格倒掛針對性措施的影響,二手房下降趨勢明顯。

??(二)7月百強房企單月業績環比降低33%、同比降低8.3%

??行業市場的供求變化體現在企業層面也同樣顯著,7月百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環比降低33%,降幅較往年有所擴大。包含幾家龍頭房企在內,不少企業的環比降幅超過35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%,二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。TOP50房企表現不及百強整體,逾6成企業單月業績同比下降。前十強房企門檻達到1750億元,同比增長57%,行業龍頭房企增長穩健、保持規模優勢。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%,實現規模穩定增長;三十強至五十強房企門檻增速較慢;百強房企增速44%。從單個企業角度看,大部分同、環比均下降,超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平,其中有八家跌幅在50%以上。

??(三)7月集中供地空窗期與房企投融兩端監管升級,土地市場供需腰斬

??供應端,首輪集中供地已經結束,7月地方土地供應恢復常態,克而瑞監測數據顯示:全國300城經營性土地成交建面環比近乎腰斬,同比下降58%;成交總金額同、環比分別下降58%和63%;平均樓板價降至2718元/平方米,環比再跌28%。平均溢價率增加14%,其中二線城市平均溢價率達到19%,三四線城市回落3PTS。與此同時流拍率亦上升到17%,流拍地塊主要集中在青島、長沙、太原、南昌等非熱點城市。從土地類型看,商業、公建配套占比較高土地流拍率較高。值得關注的是,最火熱的長三角區域,多個熱點城市加強土地市場調控,溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少,地市熱度在“強管控”有所降溫。

??從企業需求端看,網傳被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企,被監管部門要求拿地金額不得超過年銷售額的40%,包括公開市場拿地和通過收并購獲取的土地。疊加融資端企業債務負面消息居多,企業普遍加快降杠桿,新增土地投資也相對謹慎。

??克而瑞監測數據顯示:百強房企中,新增土地貨值環比銳減46%,新增拿地土地金額下降49%,新增土地建面減少44%。百強房企中有40家企業沒有拿地,46家拿地但總金額都在50億以內,僅碧桂園、保利發展拿地超過300億元。60家拿地房企中,17家房企環比正增長,26家房企環比跌幅超50%;拿地金額與前七月月均相比,60家拿地房企中,24家呈正增長,36家企業負增長,24家房企拿地金額跌幅超過50%以上。

??(四)城市新政指向抑制炒作“買到就賺到”心理預期

??上海出臺措施,規范贈與規則、打新政策、二手房參考價的管控;深圳、成都出臺政策后,二手房成交量大幅度萎縮。衢州出臺限售政策。7月30日,中共中央政治局會議召開,其中針對房地產行業的內容為:堅持“房住不炒”,強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,會議重申了“房住不炒”的基調,但與過去幾次政治局會議相比,首次明確強調了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此次會議釋放出來的信號就是:短期內房地產調控不會放松!

??7月23日住建部發文:對調控工作不力、房價上漲過快城市堅決予以問責,繼續加大信貸的管控。房貸周期增加,首付比例并無增加,利率有所上升。

??02

??Q&A

??Q1

??房地產稅未來趨勢?

??A1

??一是7省1市土地出讓金要劃歸稅務部門征管,二是財經委提到的加快房產稅的制定。目前來看房產稅整體上沒那么快出來,分階段試點做法可能會比預想快。像上海、重慶之前試點在持有環節征稅,接下來深圳、北京、杭州等這樣的熱點城市可能也會被納入這樣的一個試點征管范圍,結合上海重慶過去試點的經驗做出適當調整。房地產稅改革是一攬子的過程,從土地出讓金,到持有環節,到流通環節的交易稅。從房地產調控長效機制來看,一是會擴大城市試點的范圍,另外是征管的免征條件、征管的稅率各方面可能會比上海和重慶稍微要嚴苛,才能達到穩房價、穩預期的效果。

??Q2

??對學區房未來趨勢有什么看法?

??A2

??上海市場的快速火爆與學區房的迅速帶動有關系,上海發改委包括市委對學區房的情況給予了特別關注,也相應做出一些調整。目前上海做法是想在教育集團化的框架下,對優質資源的動態管理流動,最終想達到教育資源均等化,讓家長不要過度焦慮。包括最近對校外培訓機構進行的大整治,其實也是預防這類的問題。從本質上,學區房已經存在10多年,九年制義務教育就近劃片入學沒辦法從根本上解決教育資源均等化。學區房具有稀缺性和排他性,即使就近入學的規定取消,隨機派號的影響也很大,增加家長負擔和城市交通壓力等,不利于整體效率的提升??梢酝ㄟ^各種措施來使學區房降溫,但沒辦法根本消除問題。

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