[克而瑞]房企踩剎車買地金額被監管,北京將成調控模板

楊科偉、柏品慧2021-07-28 11:21:52

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-07-28
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??據悉,被納入 " 三道紅線 " 試點的幾十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%,還包括通過收并購方式獲地的支出。聯系到此前住建部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務這4大領域,力爭3年左右實現房地產市場秩序明顯好轉。下一階段房地產政策層面將有哪些新變化?

??01

??8部門縱向與橫向協同監管4大領域

??重點在于央行融資和住建問責

??首先需要明確的是,房地產政策主基調未變,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標,促進房地產市場平穩健康發展,增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

??而在“四限”調控、房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常規化政策工具的基礎上,持續開展整治規范房地產市場秩序工作,力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉。

??因城施策重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務這4大領域,其中房屋買賣將是重點監管領域,整治內容涉及發布虛假房源信息,捂盤惜售、囤積房源,“經營貸”、“消費貸”等挪用于購房消費,違規收取預付款、“茶水費”等費用變相漲價,捆綁銷售車位、儲藏室,多管齊下規范房地產市場交易秩序。

??值得留意的是,監管部門進一步擴容,在2019年住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作的基礎上,此番監管部門擴容至8部門,新增自然資源部、稅務總局兩部門。

??而在實際的監管執行層面,8部門均有明確的分工體制,并采取部省市縱向聯動和部門橫向協同監管,竭盡所能實現所有監管領域“無死角”。其中,監管重點當屬央行融資和住建問責。

??02

??央行融資執行效果較好

??全面約束房企拿地投資

??并將優質土地資源向頭部房企傾斜

??自2020年下半年以來,房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”相繼落地,這兩大重磅政策既是房地產長效機制的重要組成部分,也是金融宏觀審慎政策框架的重要內容,重塑房地產行業新格局。

??值得肯定的是,央行融資整體執行效果較好,實施半年多來,銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。截止2021年6月末,銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。

??房企拿地投資“踩剎車”。據悉,被納入 " 三道紅線 " 試點的幾十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%,還包括通過收并購方式獲地的支出。一方面,倒逼房企主動降杠桿,切忌以企業杠桿率進一步高企為代價,博取更高的銷售業績增長。另一方面,嚴格約束房企融資、投資行為,引導企業理性拿地,避免不惜成本地高價搶地,嚴重擾亂房地產市場秩序。

??我們認為房地產信貸政策或將持續收緊,推動金融、房地產和實體經濟均衡發展??梢云谠S的是,房企融資的“三道紅線”將持續發力,嚴控房企有息負債規模,倒逼房企降杠桿。全面約束房企拿地投資行為,將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配,促使房地產行業真正回歸制造業,并將更多優質的土地資源向頭部房企傾斜,強化房地產行業新格局。

??與此同時,狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”,嚴控個人按揭貸款額度及投放節奏,房貸利率大概率將趨勢性上移,并強化信貸資金用途管理,嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。

??03

??住建部肯定北京、長沙政策執行得力

??下一階段要推廣北京經驗全面落實“三穩”

??住建部充分肯定北京、長沙政策執行得力,其表示北京、長沙等城市大膽探索,總結出一系列成功的經驗。下一階段更要推廣北京經驗,更好地落實穩地價、穩房價、穩預期目標。具體而言,著力建立房地聯動機制,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制,欠債逾期不還、延期交房等“問題房企”更將被重點監管。

??預計雙集中供地城市名單有望進一步擴容,且更多城市或將參照北京出臺集中供地細則。具體而言:其一,嚴控土拍溢價率上限,例如北京不超過15%;其二,限“馬甲”違規拿地,進一步規范土拍市場秩序,必要情況下可以采取取消競買資格、禁止參與土拍競價等懲戒措施;其三,參照北京實行競建設方案,讓產品開發能力強的房企能夠脫穎而出,也讓購房者都能買得放心、住得安心。

??我們認為房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”,夯實城市政府主體責任,強化省級政府的監督指導責任,對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責??梢云谠S的是,熱點城市仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁,并結合實際市場變化情況,及時采取針對性的調控政策措施。聯系到廈門、泉州、鹽城等熱點城市房價猶存一定的上漲壓力,下一階段或將跟進加碼調控,南京、杭州等熱點城市在政策加碼后市場熱度不減,未來也不排除進一步升級調控的可能性。

??與此同時,強化市場預期管控,熱點城市仍需增加供地力度,調升居住用地供地比重,緩解住房市場供不應求的現狀。并建立房地聯動機制,土地出讓環節采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等競價方式,以期給土拍市場降溫,防止地價上漲推升房價上漲預期。

??04

??完善長效機制組合拳奠定行業新格局

??房企融資控制與穩地價監管措施將持續發力

??展望未來,房地產長效機制建設將日臻完善,奠定房地產行業新格局。

??其一,房企融資的“三道紅線”將持續發力,范圍將由12家試點房企擴至所有企業,嚴控房企有息負債規模,引導融資激進房企降杠桿。受此影響,房企融資能力將備受考驗,融資能力的高低也將成為企業的核心競爭力。

??其二,狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”,確保居民杠桿率不再繼續上升。一方面,以房貸管理的“兩道紅線”為監管準繩,各商業銀行總行要全局把控,一旦總行房貸占比接近紅線乃至超標,新增房貸業務便要全部暫停。另一方面,各省市商業銀行分行、支行將嚴控個人按揭貸款投放節奏,適度上調房貸利率,并強化信貸資金用途管理,嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

??其三,雙集中供地城市名單有望進一步擴容,利于市場形成土地供應充足的一致預期,進而降低重點城市土拍熱度,嚴防地價上漲推升房價上漲預期。下一階段,更多城市或將參照北京出臺集中供地細則,有序引導房企理性拿地,更好地落實穩地價、穩房價、穩預期目標。

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