[克而瑞]廣西“桂”系房企發展現狀與增長空間研究

2021-05-31 14:00:22

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-05-31
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??導讀

??無論從規模、布局、產品角度,桂系房企的發展都面臨一定的局限性。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹

??近年來,廣西房地產市場“冷熱交替”,一方面外來房企加速進駐,據數據統計,TOP30中達8成房企在廣西均有布局,市場競爭激烈;另一方面,自2019年下半年,市場需求飽和,行情下行,項目去化難,多數樓盤從期房賣到現房,庫存承壓。

??在“市場冷、競爭熱”的大環境下,廣西本土房企面臨較大的沖擊,生存能力備受挑戰。而隨著今年4月廣西本土規模最大的房企彰泰被融創收購,“桂”系房企的發展現狀以及增長空間更加引發關注?;诖?,本文將研究內容分為三部分:一是,從規模發展、城市布局與擴張、產品打造、多元化業務等方面對“桂系”房企整體發展現狀進行總結與分析;二是,基于市場競爭格局層面,分析本土房企在發展中面臨的沖擊與存在的機會;三是,從企業案例出發,對其發展存在的問題與未來的增長空間做具體評估。

??在“三條紅線”、“貸款集中度”等調控政策下,疊加行業“大魚吃小魚”現象普遍化,“桂系”房企未來發展不僅要做到“穩”字當頭,還要積極尋求“突破”,掌握主動權。

??01市場概況:經濟發展水平有待提升
房地產市場供需失衡

??1、核心城市集聚和輻射效應欠缺,區域整體經濟發展水平有待提高

??(1)地區GDP和人均GDP低于全國平均,整體經濟發展水平有待提高

??廣西簡稱“桂”,全稱廣西壯族自治區,是位于中國華南的省級行政區。從地理位置來看,廣西地處云貴高原東南邊緣,兩廣丘陵西部,綜合了山地、丘陵、平原等多種地貌。廣西在云南、貴州、湖南三省以南,東接廣東,南臨北部灣,西南區域與越南接壤。從行政區劃來看,廣西下轄南寧、柳州、桂林、梧州、北海、玉林、百色、欽州、防城港等14個地級市,縣級行政區111個。

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??從歷史發展來看,長期以來廣西由于缺乏國家戰略和經濟支持,經濟總體發展水平不高,處于全國中游。先進制造業和現代服務業發展相對滯后,傳統產業發展轉型面臨困難。地區生產總值及人均地區生產總值低于相鄰省份,同時也在全國平均水平之下。

??(部分略)

??(2)北部灣城市群集聚和輻射效應不足,核心城市綜合競爭力需提升

??目前,廣西區域內缺乏輻射帶動作用強的特大城市,南寧等中心城市集聚和輻射效應不足,對高端生產要素吸引力不強,城市綜合競爭力仍需提升?;诙嗄陙韽V西北部灣經濟區相對較弱的國家支持力度和經濟發展水平,2017年國務院同意批復建設北部灣國家級城市群,規劃范圍包括廣西南寧、北海、欽州、防城港、玉林、崇左;廣東湛江、茂名、陽江;海南???、儋州、東方、澄邁、臨高、昌江。規劃期為2017-2020年,展望到2030年。

??在北部灣城市群戰略規劃中,提出了打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。具體來看,“一核”是指以南寧為核心城市,以加快建設南寧成為特大城市和區域性國際城市為目標,建設現代產業集聚區,規劃建設五象新區等對外開放合作平臺,構建“一帶一路”有機銜接的門戶樞紐城市和內陸開放型經濟高地。同時,以南寧、北海等為重點加快發展現代服務業、先進制造業,推動欽州和防城港深度同城化發展,強化面向東盟開放合作平臺建設。

??此外,除了北部灣城市群之外,廣西內部還有桂中、桂北、桂東南三大城鎮群。其中,桂東南城鎮群利用與廣東接壤的地緣優勢,成為推進廣西融入泛珠三角的重要區域。短期來看,積極對接粵港澳大灣區的產業體系、強化“粵港澳大灣區—北部灣經濟區—東盟”跨區域跨境產業鏈供應鏈,是促進廣西經濟發展的重要途徑之一。

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??(3)基礎設施建設不斷完善,十四五積極推進產業融合加速經濟發展

??(略)

??2、城鎮化率有進一步提升空間,政策環境總體寬松、以穩樓市為主

??(部分略)

??(3)政策環境總體寬松,疫情期間多城市出臺政策穩樓市

??從政策層面來看,目前廣西各主要城市的房地產市場調控政策總體比較寬松。特別是2019年末以來各個城市特別是新區板塊供應增加顯著但內生需求透支,項目去化承壓、市場面臨下行壓力,疊加2020年疫情對房地產市場的影響,市場政策總體以穩樓市、穩預期為主。

??具體來看,相比其他二線城市,南寧當前的政策環境相對寬松,外地人購房無限制,目前南寧首套房且無按揭貸款的,首付比例為20%。2020年4月,南寧出臺“強首府人才新政18條”,推出“史上最低門檻落戶”政策以加速人才引進集聚。桂林調整普通商品住房預售價格管理,允許普通商品住房的成交價格不低于預售申報備案價格的10%放寬至不低于15%。

??此外,桂林、梧州疫情期間還放寬預售審批條件,桂林允許預售樓棟形象進度達到正負零時,可申請辦理商品房預售許可。梧州投入資金達到工程建設總投資額的25%以上,即可辦理預售許可證。玉林、欽州則在2020年內限時實行購買新建商品房的契稅補貼政策。按已繳契稅為基數,普通居民補貼比例最高達50%,在崗醫護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助。

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??3、項目集中入市、內生需求透支,短期內市場下行、庫存壓力提升

??(1)南寧:需求透支疊加購買力受限,短期內“量跌價平”概率較大

??南寧作為廣西壯族自治區的首府,是北部灣城市群核心城市,同時也是西南地區連接出海通道的綜合交通樞紐。2019年末常住人口734.5萬人,戶籍人口782萬人,常住戶籍人口比為0.94,仍屬于人口流出型城市。但近幾年來隨著廣西“強首府”戰略提出,加之各地縣城市高鐵通車,南寧常住人口穩步增長,“虹吸”效應顯著。

??從南寧房地產市場的發展來看,主要受益于五象新區規劃的逐步落地,自2015年以來房地產發展提速,2017年房價破萬,2019年成交規模突破1000萬平方米。但2020年隨著新增供應的集中入市,整體供求關系嚴重失衡,南寧樓市開始顯著回調,主要體現在成交量上。當前項目開盤普遍高開低走,以價換量相對普遍,降幅在9折左右。

??從商品房價格和居民購買力的角度來看,目前短期內南寧仍存在需求透支現象,居民整體收入水平偏低,缺乏民富基礎,對外來人才的吸附力也相對有限,居民購買力有一定的“見頂”征兆。此外,南寧土地財政依賴度顯著,2019年-2020年土地財政收入比均突破60%,政府主要收入來源于賣地,相對較高的供地積極性一定程度上也加劇了目前市場的供需不平衡的狀況。

??(部分略)

??02 本土房企現狀:規模發展有限
布局集中在廣西大本營

??按地域劃分,廣西起家的本土房企又被稱為“桂”系房企。盡管相較于粵系、京津系、閩系、浙系等派系,桂系房企無論是在規模、綜合實力、行業影響力上都相差甚遠,但是隨著西部房地產市場打開,桂系房企作為區域性重要派系,發展現狀也受到關注,以下本文將從規模發展、城市布局、產品特征等方面作進一步分析。

??1、規模發展:以中小型房企為主,行業排名均在百強之外

??廣西本土房企規模普遍不大,以中小型房企為主。從克而瑞全口徑銷售金額TOP200排行榜來,2020年僅有4家桂系房企入榜,包括彰泰集團、榮和集團、廣西云星集團以及大都投資,入榜數量在各大派系中處于低位水平,且排名均在百強之外。

??其中,規模最大的是彰泰集團,2020年全口徑銷售額為224.5億元,位列榜單第117位,這也是桂系唯一一家規模超過200億的房企;廣西云星集團、大都投資在百億陣營,2020年全口徑銷售額分別為163.1億元、137.1億元;而榮和集團則以81.5億元排在第189位。

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??在擴張進程上,桂系房企整體發展保守,“慢走”型特征顯著。以上4家規模較大的桂系房企,除了大都投資在2010年成立,其余三家均在1992、1993年成立,發展至今已有二十多年,同時也經歷了我國房地產高速發展期,但規模擴張并未跟上。從歷年數據梳理發現,彰泰自2018-2020年在200億連續徘徊了3年,而榮和不進反退,盡管2016、2017年均過百億,但2018、2019年并未出現在TOP200榜單中,2020年也在百億之下。這種現狀與地域環境、企業戰略、行業競爭態勢等方面都有一定關系。

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??整體來看,桂系房企在規模發展上并不占優勢,行業影響力也有限。而當前行業集中度提升,房企分化加劇,中小型房企發展受限因素越來越多,桂系房企必然也會面臨競爭力不足的市場風險。

??2、城市布局:固守廣西大本營,大多本土房企“偏安一隅”

??城市布局方面,桂系房企主要集中在廣西大本營。但由于廣西整體經濟發展水平靠后,房地產市場仍處于發展中階段,各地級市之間也存在分化現象,本土房企在區內城市拓展上也表現謹慎。目前并無一家完成14個地級市全覆蓋,除了彰泰集團、廣西云星集團,其他房企布局數量都未超過半數,從13家典型桂系房企布局來看,布局數量在4-6城的企業較多,占到7家,另外還有一些企業僅局于1-2城做深耕。在城市選擇上,偏向南寧、柳州、貴港、桂林這些市場空間較大、發展預期較好的城市。

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??也有少數房企嘗試外拓,例如彰泰集團、大都投資、興進集團等,但整體成效有限。一方面,桂系房企外拓時間較晚,其中興進集團于2020年9月走出廣西,開拓長沙市場;彰泰集團也是2020年6月競得無錫70畝地塊,落地首個全國化項目。另一方面,廣西區外布局難成規模,從典型桂系房企外拓情況來看,目標瞄準一二線城市,這些城市土地競爭激烈,企業在外拓中面臨了較高的投資成本,疊加本身規模并不大,難以支撐外拓資金壓力,因此投資力度并不大,目前桂系房企在廣西之外的投資布局大多都是“一城一地”,影響力有限。

??(部分略)

??3、品牌市場:品牌影響力與規模不強相關,仍取決于市場沉淀

??(略)

??4、產品特征:產品系打造動力不足,以高性價比的剛需產品為主

??產品方面,目前只有少數桂系房企形成了自身完整的產品系,主要原因有三點:一是,大部分本土房企規模小、開發項目并不多,市場規模并未達到需構建體系化發展程度;二是,目前廣西房地產市場發展尚未成熟,產品系概念并不強;三是,購房者以剛需為主,對價格敏感度普遍偏高,差異化產品盡管在概念、居住體驗等方面優化升級,但由于存在溢價,市場接受度并不高,且在去化方面,高性價比的毛坯房是最優選,因此,房企在產品系的打造上并不具備動力。而對于一些已經有產品系的開發商,也并未在項目上有明顯體現,產品打造主要還是以去化為導向,這也導致了產品同質化的現象。

??在典型桂系房企中,彰泰集團、廣西云星集團、北投地產、榮和集團形成了較為豐富的產品系列。彰泰集團隨著規模擴張、全國化布局進程加快,也在加快產品特色的打造,2020年5月末,在“紅、城、府、郡”系列的基礎上,又發布了彰泰TOP級產品系灣字系1號,產品系進一步完善。而其他企業的產品系列則相較單一,產品系特征主要會根據項目的區位資源進行劃分,如興進集團的“漓江系”、“山居系”。

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??5、多元化:業務涉足面廣,與地產開發強相關產業布局頻次高

??(略)

??03 競爭格局:外來房企大批進駐
本土房企生存空間壓縮

??廣西作為對接粵港澳大灣區的重要地域,以及我國與東盟國際貿易的重要樞紐,基于人口基數大、城鎮化率尚處低位、政策適度寬松等因素,房地產市場總體向上潛力可期,也吸引了眾多外來房企進駐,土地市場熱度一度高漲。

??1、TOP30中八成房企已進駐廣西,碧桂園、恒大投資積累豐厚

??根據克而瑞統計數據顯示,2020年銷售30強房企中,僅6家房企暫未進駐廣西,進駐率達80%。其中,TOP20房企中,除了保利發展均已在廣西落地項目或土地。

??(部分略)

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??從土儲及新拓儲規模來看,近年來隨著彰泰被融創收購80%股權并控股,2019年廣西總土儲榜前四席位均被外來房企所占據,TOP10土儲貨值中外來房企占據半壁江山。其中碧桂園、恒大的土儲最為豐厚。廣西本土房企中盡管有部分拿地發力,2019年廣西總土儲貨值TOP10中本土房企占到六席,但整體生存空間仍被擠壓。

??土拍市場上,外來房企土拍積極性持續攀升,2019年龍光、建發、陽光城等房企拿地金額增幅超100%,龍光更是于2020年以53.9億元的成交金額位居南寧納儲榜榜首。廣西本土房企中除了彰泰保持一貫的活躍外,央企和國企在資金優勢疊加地域優勢下,納儲表現積極,例如廣西地產集團位列2019年廣房企新增土地貨值榜TOP5。

??(部分略)

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??2、外來房企整體市占率較高,本土房企于部分城市銷售領先

??而隨著外來房企加速進駐廣西,廣西房地產市場銷售份額也被外來房企迅速占領。2018-2020年連續三年,在廣西本全口徑銷售金額十強的房企中,本土房企均只占兩席位。其中彰泰集團作為廣西本土龍頭房企,連續三年入榜;2020年位列TOP10的本土房企僅彰泰集團、大都投資兩家,而2018、2019連續入榜的廣西云星集團則以78.4億元的銷售額跌至第14位。

??外來房企中,粵系房企憑借地緣優勢較早進駐,占據較高的市場份額,例如碧桂園、龍光,近兩年持續位居前三甲之一,2020年于廣西銷售金額分別達203.25億元和175.63億元。而閩系房企陽光城以相對激進的戰略,自2017年掛牌成立廣西區域公司,僅半年時間就布局南寧、柳州、玉林三城八子,2018年于廣西區域首破百億大關,當期已成為廣西布局房企中的一匹黑馬。此外,規模房企基于扎實的土地儲備,以及全國化的綜合實力與經驗,龍頭優勢顯著,例如碧桂園、萬科、恒大等房企常年占據廣西銷售榜TOP10。

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??(部分略)

??值得注意的是,廣西本土房企在部分城市中銷售表現仍突出。例如,小龍房地產在貴港以35.81億元年銷售額領跑,裕達集團在來賓以32.04億元年銷售額成為當地領頭羊,此外玉林的廣西中鼎、防城港的路橋集團、百色的世紀金宸投資、崇左的崇鵬投資等,均在當地領銜。

??這些在當地領跑的廣西本土房企均于當地發源,成立時間較早,以在當地長期積累的經驗以及落成的優質項目在當地樹立口碑,于當地市場根基較穩,為贏得當地市場奠基。例如小龍房地產,1994年于貴港起家,成功開發了“港寶商貿街”、“國際生活港”、“美嘉寶花城”等一批優質項目和“盛世”系列高端住宅小區,目前在建建筑面積約200萬平方米。多年來,小龍房地產憑借立足早、品質優、信譽好在當地打響了品牌,成為當地的龍頭房企。

??整體來說,隨著外來房企的進駐,以及土地市場的熱度提升,廣西本土房企在規模、布局上的相對劣勢將成為競爭阻力,市場占有率面臨了較大的威脅與挑戰。

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??3、全國化房企在“價格戰”中領跌,本土房企擁有較高市場口碑

??(略)

??04 未來發展:彰泰被收購
“桂”系房企的發展出路在哪?

??1、融創借彰泰作“跳板”重構競爭格局,本土房企突圍困境加劇

??彰泰集團成立于1992年,29年來立足桂林、布局廣西,成長為桂系領先房企,當前已開發全國16城9縣100多盤,開發面積近2000萬平方米。憑借較早的區域深耕式布局,以及在廣西的品牌影響力,2017-2018年規模進階迅速。2017年,彰泰集團銷售突破百億,同比增長81.6%;2018年同比增長67.7%至215.3億元。2020年,彰泰集團的銷售金額和銷售面積均位列廣西第一、新增土儲貨值位列廣西第二。

??盡管彰泰占據廣西龍頭地位,但增長動力明顯表現不足,2018-2020年連續三年業績徘徊難進,增速持續走低。2020年,為加速擴張進程,彰泰啟動全國化布局,6月在無錫落地首個全國化項目,7月14日宣布了“1+3+N”全國化戰略,即廣西大本營持續供能,深耕華東、華中、粵港澳大灣區三個重點區域。年內在無錫、南京、武漢、南昌等重點城市均有落子。

??但在廣西行情下行以及疫情沖擊下,業績仍面臨困境,2020年實現銷售金額224.5億元,盡管位列廣西市場第一,相較2019年業績不增反降,且未能實現年初300億的銷售目標,行業排名也較上年同期下降13位至第117名。投資強度與銷售增長的不匹配,無疑給彰泰的經營帶來了很大的經營壓力。

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??2021年4月,融創與彰泰簽訂框架合作協議,擬通過組成合資公司的方式合作開發目標項目。最終經過價格的下調,融創以91.7億元接手彰泰80%股權,同時融創服務擬以7.3億元收購彰泰服務80%股權。

??對彰泰而言,最終陷入被收購局面主要基于其規模擴張訴求與現階段內外部條件的不匹配。2020年,彰泰全國化戰略相對激進,一方面2020年受疫情影響,房地產行業整體調整波動,市場環境并不友好;且長三角、珠三角等熱點城市群受眾多深耕型及全國化一線房企追捧,彰泰外拓面臨重重挑戰。另一方面,融資能力與規模擴張目標的不匹配也成為彰泰前進路上的絆腳石,作為非上市房企,彰泰融資渠道有限,疊加外部融資環境收緊,融資難度進一步加大。此外,現階段廣西房地產銷售市場相對全國來說并不算樂觀,現房銷售普遍,彰泰現有項目的去化情況也影響到資金周轉效率,繼而阻礙擴張戰略的落實。

??隨著廣西本土龍頭房企彰泰被融創收購,融創在廣西市場建立領先地位,這也意味著外來房企在廣西勢力的進一步增強。從公告披露信息可知,此次收購涉及目標項目共57個,總計容未售建筑面積達到825.17萬平方米,主要分布在桂林、南寧、玉林等廣西重點城市,且以住宅為主,流動性強。根據推算2021年彰泰資源可為融創帶來260億的銷售貢獻,融創的銷售規模與市場占有率將迅速提升,與其他房企拉開差距,建立絕對優勢。

??本土規模優勢最大的房企不在,其他本土房企規模與外來房企更加難以抗衡,且布局受限,將面臨更為嚴峻的外部性競爭。另外,這種“大魚吃小魚”的現象是否會重演,也有待進一步觀望。從彰泰的擴張到被收購路徑來看,對于本土房企來說,激進戰略仍需謹慎,“維穩”是戰略突圍的基礎和保障。

??2、榮和集團:曾經的“廣西一哥”錯失發展機遇,未來發展空間仍受限

??在外來房企強勢入侵下,本土其他房企的發展前景引發關注。榮和集團、廣西云星、興進集團這些規模較大的本土房企作為“桂系”主力軍,具備一定的本土優勢與競爭力,未來發展的關鍵或在于“穩中求勝”。以下本文以榮和為例具體分析:

??(部分略)

??05 總結

??自2019年下半年,廣西房地產市場轉冷,疊加本土規模最大的房企彰泰被融創收購,“桂系”房企的生存能力以及增長空間在行業內引發關注。由于受到區域發展程度低、擴張節奏保守等因素影響,桂系房企在發展中主要呈現出以下幾點特征:

??首先,在規模發展上,桂系房企規模普遍不大,以中小型房企為主,行業影響力也有限。其次,城市布局主要集中在廣西大本營,大多數本土房企“偏安一隅”的特征顯著,廣西區內城市覆蓋也表現謹慎,少數房企走出廣西,但整體外拓成效有限。此外,在產品系打造上動力不足,由于市場產品系概念并不強,購房者以剛需為主,對價格敏感度高,目前只有少數房企形成了自身完整的產品系,但是產品差異化未在項目上有明顯體現,這也導致了產品同質化的現象。

??綜上,無論從規模、布局、產品角度,桂系房企的發展都面臨一定的局限性。外來房企進駐加劇市場競爭,土儲方面,碧桂園、恒大具有領先優勢,疊加融創收購彰泰,也將加入儲備第一陣營;此外,外來房企整體市場占有率也較高,在市場具備價格競爭優勢,本土房企生存空間不斷壓縮。

??相比之下,本土房企的主要競爭力體現在市場口碑和深耕優勢上。購房者對不同房企品牌仍較為理性,主要看重項目交付成果,外來大型房企并不占優勢。本土房企憑借優質的已交付項目,擁有較高的市場口碑。在市場下行期,本土房企盡管受到沖擊,但也整體也表現出一定的韌性。

??隨著旭輝收購彰泰,廣西市場競爭格局面臨重構,本土房企突圍困境加劇,守住核心市場是一大重任。榮和集團、廣西云星集團、興進集團這些規模較大的本土房企作為“桂系”主力軍,具備一定的本土優勢與競爭力,未來發展的關鍵或在于“穩中求勝”。

??此外,值得注意的是,4月底習近平廣西考察,先后到桂林、柳州、南寧等地,深入革命紀念館、農村、企業、民族博物館等,這些地方旅游、產業、文化發展或有新的動向,是否會給房地產市場帶來發展機遇,各房企可加以關注。

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