[克而瑞]2021年4月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜

2021-05-06 10:08:28來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-05-06
  • 報告類型:月度排行榜
  • 發布機構:克而瑞

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??榜單解讀

??前言:4月份在5個重點城市首次集中供地的影響下,地市熱度明顯上漲,溢價率刷新3年最高紀錄,樓板價也創近一年新高。 

??企業表現來看,前四月4家房企新增貨值超過千億,23家房企新增貨值超過300億元。雙集中供地“刺激”下,企業拿地積極性有所提升,百強房企拿地銷售比為0.23,較三月末小幅提升0.03,而銷售50強房企單月拿地金額也同比上漲29%。 

??整體來看,龍頭房企投資最為積極,尤其是在5個雙集中供地城市中,規模房企、央企國企成為“大贏家”,招商、龍湖、保利、華潤、萬科等均占斬獲頗豐??梢灶A見的是,隨著諸多城市展開雙集中拍地,龍頭房企的優勢將進一步擴大。

??但整體而言,調控愈發收緊、資金掣肘之下,投資仍應保持謹慎樂觀態勢。一方面要持續優化資本結構、拓寬拿地渠道,另一方面需保持聚焦深耕的投資策略,盡可能控制拿地成本。

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??平均樓板價創近一年新高

??集中供地5城土拍冷熱不均

??2021年4月,全國300城經營性土地總成交建筑面降至12177萬平方米,環比下降22%,同比下降了47%。在重點城市首批集中供地成交之下,一二線成交占比大幅提升,平均地價增至3913元/平方米,同環比漲幅分別為35%和55%,創近一年新高。


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??雙集中供地后,22城中已經有18個城市正式掛牌供地計劃,4月份廣州、重慶、沈陽、長春和無錫5城已經完成了首次集中出讓。共計成交155幅地,成交金額超2000億元。

??從首次集中拍地情況來看,城市間熱度分化明顯,重慶、無錫土拍熱度較高,主要是由于重慶供出多宗優質地塊,而無錫作為長三角主力城市,市場前景潛力巨大,受到諸多房企青睞。相較之下,長春和沈陽則較為平淡,土拍激烈程度相對較弱。值得注意的是,城市間不同區域土拍也冷熱不均,廣州在南沙、黃埔區新地王誕生的同時,增城、從化等區域仍有流拍現象。

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??規模房企、國企央企是4月集中供地中“大贏家”

??從5個雙集中供地城市中房企參拍情況來看,均吸引了多家規模房企、品牌房企參與。如萬科、保利、華潤、融創等頭部房企參與了5城多宗土地的出讓。參拍結果來看,百強房企中有13家房企拿地數量超過3宗。

??規模房企、央企國企成為本輪集中供地中的“大贏家”。如招商、龍湖、保利、越秀、萬科、華潤等。作為綠檔房企,招商、越秀、龍湖在廣錫渝首次集中拍地中分別獲得8宗、7宗、7宗土地,成交金額超過百億(各含一宗聯合拿地)。招商在三城均有斬獲,而越秀和龍湖則持續深耕大本營,龍湖在重慶土拍中斬獲5宗地,越秀在廣州參拍了15宗并成功獲得7宗地。

??此外,金科、弘陽、華宇等通過聯合拿地、強強聯合的方式在各自深耕區域有所斬獲。由此也可以看出,在重慶和廣州,本土房企的話語權更大。

??相較而言,長春、沈陽雙集中供地相對“冷清”,龍頭房企也比較謹慎,因此部分地方型小企業通過底價拿地來新增土儲。

??實際上,在核心城市納儲也使得這些房企新增土儲大幅提升,龍湖、金地1-4月新增土儲貨值較1-3月上升13和8名。而萬科、融創、招商、保利也分列1-4月新增拿地金額TOP4。

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??新增貨值百強門檻同比上升6%

??四家企業新增貨值過千億

??截止4月末,新增貨值百強門檻為55.3億元,同比上漲6%,共有23家房企新增貨值超過300億元,新增貨值TOP10房企的新增貨值均超過500億元。碧桂園、保利、融創、萬科分列前四,年內新增貨值均已破千億。

??從各梯隊新增貨值集中度來看,六成左右的新增貨值被TOP20房企獲得,且新增貨值集中度高于銷售集中度。行業集中度維持在較高水平、強者恒強格局不變。隨著“兩集中”城市地塊開拍,規模房企優勢還將進一步放大。

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??百強拿地銷售比微漲至0.23

??龍頭房企拿地積極性明顯提升

??2021年前4月百強房企拿地銷售比為0.23,較三月末小幅提升0.03,在雙集中供地的帶動下,房企投資積極性有所提升。但整體來看,仍維持謹慎的態勢,由于部分核心城市在雙集中供地尚未開始,導致部分區域深耕的房企本月尚無新增土儲。

??分梯隊來看,TOP1-10、TOP21-30房企積極性提升最為顯著,截止4月末拿地銷售比分別為0.24和0.23,較3月末分別提升0.04和0.05。在招商、金地等10強房企積極參與土地集中出讓、并有所斬獲的情況下,10強房企成為拿地銷售比最高的梯隊。

??此外11-20強、以及30強以外的房企拿地銷售比也有所提升,但漲幅不高,整體維持較謹慎的投資態度。

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??銷售50強投資額環比提升29%

??三成房企投資力度提升

??銷售50強房企4月份投資力度顯著提升,單月投資總額超過2300億元,環比上漲29%,投資力度較一季度顯著回升,但與去年平均水平相比仍下降17%。投資額上漲一定程度是受到集中供地的影響。

??4月份50強房企中有三成房企單月投資額環比提升,9家房企投資額超過百億,其中招商和碧桂園投資金額超過200億元,招商在廣州、重慶的集中出讓中成交大量土地。

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??一二線成交占比提升13%

??廣州重回百強拿地金額TOP1

??自22城實施集中供地后,百強房企投資分布也受到供地節奏的影響,4月有5個重點城市進行了年內首次集中出讓,因此百強房企一二線投資比例明顯提升:百強在一二線拿地金額占比達58%,三四線拿地金額占比為42%,較3月末下降13個百分點。

??由于長三角區域熱度持續較高,且無錫4月份也進行了集中出讓,百強房企在長三角拿地金額占47%,接近一半;此外中西部和珠三角拿地金額占比在22%左右,在沈陽、長春均有集中出讓的情況下,百強房企在環渤海區域拿地金額僅占10%,整體投資氛圍較冷清。

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在集中出讓42總含宅地塊后,廣州占據百強房企前4月拿地金額之首,杭州、重慶緊隨其后。值得一提的是,由于許多二線城市還未進行首次集中出讓,截止至4月末百強房企拿地金額TOP20城市中有9個三四線城市,尤其以溫州、紹興、無錫等長三角區域三四線城市為主。


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??投資態度維持謹慎樂觀

??龍頭房企優勢或進一步放大

??從4月公布上市房企在業績發布會上的表態來看,2021年行業的投資態度保持分化,綠城等房企表示將延續2020年積極的投資態度,融創、雅居樂等則表示將持續謹慎投資。但整體而言,調控愈發收緊、資金掣肘之下,投資仍應保持謹慎樂觀態勢。一方面要持續優化資本結構、拓寬拿地渠道,另一方面需保持聚焦深耕的投資策略,盡可能控制拿地成本。

??從近期雙集中供地情況來看,我們認為龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理及良好的信用背書降最為收益。目前來看,小企業想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大,因此,聯合拿地或將成為常態。

??在集中供地的背景下,投資博弈性加碼,投資也是機遇和挑戰并存。對大多數房企而言,提升投資團隊的專業性、機動性、提高投資工作的前置性,加強企業的一體化運營,才能更加適應核心城市土地市場的發展趨勢。



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