[克而瑞]8月樓市供應增加而成交降幅擴大,地市持續量價齊跌

2021-09-02 09:46:29

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-02
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??8月,市場熱度穩步回落,盡管項目推盤顯著回升、新增供應面積環比增10%,但成交增長動能轉弱,新房和二手房市場均呈同、環比齊跌態勢,且跌幅逐月擴大;土地市場因集中供地仍處空窗期,土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊,環比繼續下滑而同比更是腰斬,溢價率更降至8%,為近兩年新低。

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??新增供應

??環比增10%但一線降幅超3成

??政策倒逼部分二線集中開盤

??8月項目推盤積極回升,29個重點城市新增供應面積2366萬平方米,環比上升10%,但同比仍降11%。 

??一線城市新增供應面積階段回落。8月新增供應面積為225萬平方米,同、環比分別下降38%和30%。廣州供應顯著放量,部分房企擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮,索性一次性推出更多貨量,金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數都超千套。北京、上海、深圳均呈現同環比齊跌,因樓市傳統淡季疊加疫情防控升級,使得上海新盤入市節奏明顯放緩,進入短暫的供應“空窗期”,本月僅供應27萬平方米,同環比降幅均在75%以上,降至年內低位。

??二三線城市供應規模略有回升,25個城市新增供應2141萬平方米,環比上升17%,同比下降6%。不同城市分化顯著:杭州、成都、西安等熱點城市受調控政策加碼影響顯著,政策出臺后限制需求,又新增大量房源,中簽率就得到提高,達到緩解焦慮、改善預期的調控效果。武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市,房企推盤積極性較高,8月供應規模同環比齊增;而長沙、昆明、鄭州、南寧等城市供應疲軟,本月供應量保持降勢,南京因疫情影響,本月僅供應2萬平方米,同環比降幅近100%。預判下月,我們認為,隨著“金九”傳統營銷旺季來臨,房企推盤積極性會進一步恢復,整體推盤量有望穩步回升,尤其是成交熱度較高城市,新增供應規模大概率保持高位。

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??新房成交

??降幅持續擴大

??一線環比微增同比轉跌

??熱點二線亦加入回調

??8月盡管供應增加,但商品住宅成交規模穩步回落,反映了市場熱度發生變化。個別城市如西安等成交下降或因為供應不足或因中簽率低,現在新房供應增加而成交并沒有相應放大,那就是購房意愿和購房能力的問題。29個監測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米,環比下降10%,同比降幅持續擴大至22%,較2019年同期也由增轉跌、降幅8%。

??一線城市韌性相對較強,但亦增幅收窄甚至同比轉跌。8月成交新房305萬平方米,環比微增4%,同比下降9%,較2019年同期增長27%。北京改善需求比較堅挺,一些改善類項目去化率能達到70%,譬如石景山區一個總價500萬元左右的項目開盤認籌比高達1:40。廣州調控政策持續發力,南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策,疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個月,廣州市場降溫特征明顯,成交創年內次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性,購房者普遍珍惜“房票”資源,位置偏遠的新盤乏人問津。典型如龍華區的山水華庭,推售108套房源,認籌客戶低至24組,最終去化率不足10%。上海出臺二手房“三價就低”原則,新房集中拿證預售第四批次42個項目入圍比較之前大幅提高,緩解了購房焦慮。

??二三線城市成交量穩步回調,25個監測城市8月整體成交1828萬平方米,環比下降12%,同比下降24%,降幅顯著擴大。半數以上城市同環比齊降,武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重,迎來階段性回調,南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著;而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇,僅杭州、合肥、廈門等少數幾個城市穩步放量,8月成交量同環比齊增,顯著好于2019年同期。預判下月,我們認為,二三線整體成交動能減弱,或將與本月持平或小幅微增,前期出臺調控的熱點城市或將延續低迷走勢。

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??庫存

??杭州等部分城市集中加推供大于求

??過半數城市消化周期超12個月

??8月熱點城市存量情況分化加?。河捎诓糠殖鞘卸唐诠ぴ?,因此如廣州、西安、長春和成都均呈現短暫的供過于求。而大連、廈門、???、福州、合肥和南京單月供求比小于0.8。

??值得注意的是,部分城市新房銷售有所降溫。如成都、鄭州、蘇州、昆明等消化周期環增,超過1年。濟南、合肥、寧波等則仍處于存貨緊缺階段。杭州受益于本月新政后新盤集中補貨入市,供求關系略有緩解,但消化周期仍僅有4.5個月。

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??成交結構

??深圳90-120平中高檔占比激增

??北、上成交結構持穩

??從價格段分布來看,低檔產品占比上海、北京分別上升6、3個百分點,深圳下降1個百分點;中低檔產品占比上海、深圳分別下降6、34個百分點,北京上升3個百分點;中檔產品占比上海、北京分別下降3、4個百分點,深圳持平;深圳中高檔產品和高檔產品分別上升17、19個百分比。

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      從面積段分布來看,90平方米以下產品占比上海、深圳分別下降9、33個百分點,北京持平;90-120平方米產品占比上海、北京、深圳分別上升8、2、23個百分點;120-144平方米產品占比上海、深圳分別上升2、9個百分點,北京持平;144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海、北京下降1個百分點,深圳上升2個百分點。

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??二手住房

??10城成交環比下降25%

??深杭寧等同比銳減60%以上

??2021年8月,二手房市場整體規模持續回落且增速加快,10個重點城市共計成交391萬平方米,環比下降25%?;谌ツ晖谡到洕鷱吞K政策寬松期,同比回落高達44%,同比2019年也跌幅擴大至至38%,基于全國二手房市場監控加碼,整體市場熱度冷卻。

??具體到城市來看,10城環比表現普遍回落,僅蘇州較上月增長45%較為亮眼,其余城市均有不同程度下跌,南京、青島、廈門、蘇州跌幅超4成。同比來看,10城均不及去年同期水平,僅北京、大連收跌10%以內尚有支撐,其余城市均有不同程度回落,受限于樓市調控,深圳市場長期下行趨勢穩定且跌幅擴大,同比下降擴大至84%,同比2019年也增至67%降幅;杭州、南京、青島成交顯著降溫,同比回落60%左右,廈門雖同比下降46%但較之2019年同期仍翻倍增長。

??當前全國主要城市二手房住宅市場表現持續降溫,全國樓市調控持續加碼疊加新房市場供應不減,預計后續將保持穩中有降。

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??土地市場

??成交再度量價齊跌

??溢價率低至8%而流拍率升至19%

??8月全國300城經營性土地總成交建筑面積達10191萬平方米,環比7月全月下降了24%,同比降幅更是高達49%;土地成交總金額降至2462億元,環比上月下降28%,同比也下降了54%。平均地價降至2416元/平方米,環同比均呈下降趨勢。

??市場熱度方面。由于熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控,加之優質地塊供地占比明顯減少,因此本月溢價率較上月大幅下滑,環比減少5.1個百分點,降至8.4%。各能級城市溢價率均下降,且均降至10%以下,尤其是成交主力三四線城市,在熱點三四線城市紛紛升級競拍規則、強化地價、溢價率管控的影響下,溢價率連續多月走低,本月平均溢價率更是降至9%。

??土地流拍方面,以重點監測的城市來看,土地流拍率較上月明顯增加,約為19%,流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠等非熱點城市;從地塊屬性來看,這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建占比高的土地,故流拍概率較大。

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??據CRIC監測數據顯示,一線城市成交總量僅126萬平方米,但受低基數的影響,環比漲幅高達105%,但同比降幅高達七成;成交金額亦隨著成交規模的增加而增至98億元,環比上漲53%;平均地價受大量遠郊商辦集中成交的影響,較上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月僅成交了7宗商辦地塊,除臨港和閔行顓橋板塊的兩宗地外,其余地塊均以底價成交;廣州、深圳也分別底價成交了4、3宗商辦地塊。

??二線城市成交量僅有870萬平方米,環比下降37%,同比降幅也超八成;成交金額也隨之明顯下滑,降至244億元,環比下降46%,同比下降89%;由于成交量較高的城市多為地價水平相對較低的中西部城市,平均價格也因此下滑至2798元/平方米,環比下降14%,同比降幅也超三成。具體到城市來看,本月成交面積最高的城市是青島,共成功出讓17宗地,總成交建面達94萬平方米;成都和長沙的成交建面也超過了50萬平方米。從土拍熱度來看,合肥和南昌表現比較突出,尤其是合肥,雖然成交區域集中在郊縣,但最終成交地塊均為溢價成交,肥東、肥西多宗宅地觸及地價上限,使其整體溢價率增至31%,穩居二線城市之首;其余城市溢價率水平均處于較低位,如成都、長沙和杭州本月成交地塊的平均溢價率均未超過5%。

??三四線城市方面,本月成交體量僅為9195萬平方米,和上月相比減少了23%,和去年同期相比降幅更是高達36%;價格方面,由于南通、嘉興等高地價城市優質地塊明顯減少,三四線城市地價較上月小幅下滑,平均為2306元/平方米,環比下降5%。在CRIC重點監測的三四線城市中,無錫的成交量最大,總成交量達227萬平方米,共成交25宗地,其中第二批集中土拍地塊共有23宗,最終成功出讓22宗,共攬金262億元;聯系土拍熱度來看,由于無錫此次對出讓地塊全部地塊采取“限地價+搖號”方式競拍,因此無錫第二輪集中競拍熱度較此前有所降低,23宗地中僅有9宗進行了搖號,占比不足四成,而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價成交,占比超過九成,二輪土拍熱度較首輪明顯降溫,平均溢價率僅為4%。在多個熱點城市加強土地市場調控,嚴控溢價的影響下,三四線城市的溢價率已經連續五月走低,本月更是低至9.1%,而作為熱度最高的長三角區域,本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少,成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有臺州的溢價率超過了20%,三四線地市熱度在“強管控”下出現了明顯的降溫。

       總的來看,由于8月本應開啟二輪集中土拍的多個城市均推遲了集中土拍,再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓,本月土地市場成交規模較上月進一步縮減,市場熱度也再度下滑。接下來,結合近期政策面來看,自7月以來,上層房地產市場調控持續收緊,要求地方政府加強市場監測、落實三穩目標,并對土地出讓提出新要求,深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點城市也紛紛升級了競拍規則,以平穩地價、降低土拍熱度。在此影響下,市場熱度將會維持低位運行。 


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