[克而瑞]庫存月報 | 7月成交環降15%,廣狹義庫存和去化周期齊增

克而瑞研究中心2021-08-24 15:35:10

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-24
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來,2018-2019年全國商品房待售面積持續下行,2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲,使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”,庫存規模也由降跳增,迎來新一輪周期變換,為市場各方所關注。

??為此,我們梳理了全國百城數據,通過商品房待售面積(小口徑),商品住宅狹義庫存量(中口徑)、商品住宅廣義庫存量(大口徑)三個維度,每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》,以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積:指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量:指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中,尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量:指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年7月,房地產市場熱度回落,供求皆有走弱態勢,同環比齊降,受此影響,狹義庫存小幅微增至5.7億平,成交增長動能不足,去化周期由2021年6月末的11.10個月上漲至11.67個月,不過仍低于2020年同期水平。廣義庫存層面,因22個重點城市集中供地集體缺席,導致本月土地市場成交規?;芈?,加之房企資金受限,新開工熱情不高,未開工地塊量總體持穩,廣義庫存延續高位波動態勢,小幅微增達38億平,同比上漲5%。

??01

??商品房待售面積

??穩中有降至5.1億平方米

??住宅、辦公回落、商業持增

??國家統計局公布數據顯示,7月末,商品房待售面積50864萬平方米,比6月末減少215萬平方米。其中,住宅待售面積減少270萬平方米,辦公樓待售面積減少26萬平方米,商業營業用房待售面積增加19萬平方米。

??2021年以來,整體庫存延續穩中有降態勢,6月小幅跳增后7月再度回落,持穩在5.1億平,基本與去年同期持平。分業態來看,住宅待售面積降幅顯著,主要得益于供應回落;辦公待售面積由增轉降,不過考量其基數,整體去化壓力依舊較大;商業待售面積延續穩中有增態勢,新冠疫情反復使得商業銷售的不確定性增加,后續疫情穩定后行情或將好轉。

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??02

      狹義庫存

??高位維持5.7億平方米

??一線同環比齊跌,二線同比增5%居首

??2021年開年以來,狹義庫存除2月顯著跳減之外,一直延續高位震蕩態勢。據CRIC監測數據,2021年7月百城商品住宅庫存量達到了57099萬平方米,與上月基本持平,同比增長1%。7月房企推盤積極性略有回落,同環比降幅均在2成左右;成交增長勢能不足,同環比齊跌,總體來看,成交量與供應量基本持平,也使得狹義庫存變化不大。

??不同能級城市狹義庫存與上月相比變動不大,漲跌幅均在1%以內,同比來看,雖然二線成交有復蘇態勢,但受基數影響,同比漲幅仍為5%,在不同能級城市中居首;一線韌性較強,得益于良好的成交表現,整體庫存量仍顯著低于去年同期水平;三四線供求持穩,同比小幅微降2%。

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??具體來看,一線城市中,北京狹義庫存同環比齊降,雖然供應小幅放量,成交熱度回落,但供求比依舊維持低位,僅為0.5;總體仍保持供不應求格局;上海本月迎來第三批次新房集中入市,供應量連續兩月高位運行,成交在調控政策的層層加碼下穩步回落,狹義庫存環比上漲8%,不過仍顯著低于去年同期。值得關注的當屬深圳,新房市場逐漸回歸理性,以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡,取而代之的是棄購率大幅增加,供需兩淡情況下,狹義庫存同環比齊增,短期庫存壓力依舊較大。

??二線城市中,北部內陸城市諸如沈陽、青島、太原7月末狹義庫存量均超2000萬平方米,位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動不大,漲跌幅均在10%以內,合肥受益于成交熱度延續,狹義庫存環比跌幅在10%以上。6成共18城7月庫存同比上漲,漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市,譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等,庫存積壓情況顯著。在13個庫存下降的城市中,貴陽、合肥、重慶跌幅顯著,均超40%。

??三四線城市狹義庫存環比漲多跌少,同比漲跌參半,不同城市間分化持續加?。鹤筒?、中山、張家港、永泰、揚州、煙臺、臺州、紹興、三明、日照、欽州、柳州、臨沂、連江、麗水、金華、江門、建德、嘉興、惠州、衡陽、福清、防城港、東莞等同環比齊增,庫存風險穩中有增;其中淄博、臨沂、煙臺、日照、欽州、防城港等城市主要源于歷史遺留問題,庫存基數較大,疊加成交轉淡,使得狹義庫存穩步攀升;而金華、麗水、嘉興等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響,成交被抑制,數據實難反映真實的市場需求。此外,漳州、德清、寧德等城市疫后市場穩步恢復,供不應求下,“去庫存”效果顯著,7月庫存環比持降,同比跌幅均在30%以上。

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??圖2-3 2021年7月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況(略)表2-1 百城2021年7月末商品住宅庫存量和同環比變動情況(單位:萬平方米)(略)

       03

??庫存消化周期

??整體微增至12個月低于去年同期

??一線同比降幅達15%

??7月因供需兩淡,成交增長有轉弱趨勢,狹義庫存與上月基本持平,去化周期穩中有增,由2021年6月末的11.10個月上漲至11.67個月。分能級來看,一線成交熱度延續,市場韌性較強,去化周期環比微增至10.86個月,但仍顯著低于2020年同期水平。二三線去化周期同環比齊增,維持在11-13個月左右,整體庫存風險基本可控。

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??具體來看,一線城市中除北京去化周期在1年以上,上海、廣州、深圳均在10個月以下,庫存風險相對較小,北京得益于限競房猶存余溫,本月去化周期同環比均出現大幅下降,是四個一線城市中唯一一個去化周期同環比齊降的城市,上海、廣州去化周期環比持增,同比均顯著低于去年同期,值得關注的當屬深圳,去化周期同環比齊增,主要是因調控層層加碼下,新房市場逐漸回歸理性,以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡,取而代之的是棄購率大幅增加,狹義庫存穩中有增,加之居民購房熱情回落,去化周期增至9.91個月,高于去年同期水平。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、呼和浩特、大連4個城市庫存消化周期超過2年,以北部城市居多,成交相對慘淡;多數城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看,商品住宅消化周期同、環比均是漲多跌少,其中哈爾濱、蘭州、青島、昆明等面臨去化周期大于15個月且同環比齊增,整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是,石家莊、福州等成交熱度回升,去化周期環比均有不同程度的回調,顯著低于2020年同期水平。

??三四線城市去化周期環比持增,但同比還是略低于去年同期,庫存壓力上升但在可控范圍。整體來看,下跌城市以東南沿海三四線為主,寧德、三明、鹽城、無錫、莆田、泉州、汕頭等城市7月末消化周期維持在一年以下,庫存見底且同環比均保持降勢。而連江、梅州等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上,雖然本月去化周期有回落態勢,但仍顯著高于去年同期,庫存風險依舊較大。

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      表3-1 百城2021年7月末商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況(單位:月)(略)

??04

??廣義庫存

??38億平延續高位波動,一線回落

??二三線同比漲幅持續收窄

??廣義庫存走勢與狹義庫存基本一致,本月延續穩中微增態勢,2021年7月末達380441萬平方米,環比微增0.1%,同比上漲5%。因22個重點城市集中供地集體缺席,導致本月土地市場成交規?;芈?,加之房企資金受限,新開工熱情不高,未開工地塊量總體持穩。分能級來看,一線同環比大幅回落,在不同能級城市居首,二三線城市環比微增,同比漲幅在5%-6%左右,增幅有收窄趨勢,庫存風險基本可控。

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??一線城市中,上海、廣州、深圳廣義庫存同環比齊降,去庫存效果顯著,主要得益房企開工進度加快,加之政府推地節奏放緩,帶動整體廣義庫存穩步下行。北京廣義庫存環比下降,主要得益于新房良好的成交表現,狹義庫存走低,加之本月土地市場未有地塊成交,未開工地塊量持穩。但因基數原因,同比保持增勢,總體庫存水平略高于去年同期。

??二三線城市中,貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊7月末廣義庫存量遙遙領先,高位持穩,突破1億平方米,株洲、煙臺、南昌、滄州、蚌埠、太原、岳陽、哈爾濱、寶雞、佛山、蘭州次之,廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看,環比波動不大,多數城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期,漲多跌少,增幅顯著的大體可分為以下幾類:一是以張家口、哈爾濱、南昌、長春、蘭州、天津、保定為代表的中西部和東北內陸城市,同比漲幅超15%,主要是歷史遺留的高庫存問題影響,加之行情轉淡,潛在庫存風險依舊較大。二是部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支,潛在庫存風險上升的問題,諸如蕪湖、河源、鎮江等城市廣義庫存也出現顯著增長。

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      表4-1 百城2021年7月末商品住宅廣義庫存量和變動情況(單位:萬平方米)(略)總結

??綜上,2021年7月房地產市場熱度穩步回落,供需兩淡,一方面房企經歷了上月集中供貨,本月推盤積極性并不算太高,另一方面調控政策持續加碼,銀根收緊下居民購房熱情轉淡,成交增長動能略顯不足,供需相作用之下,狹義庫存小幅微增至5.7億平,去化周期增至12個月,廣義庫存則在38億平高位波動。分能級來看,分化趨勢依舊:一線韌性較強,廣、狹義庫存均呈現同環比齊降趨勢,庫存風險基本可控;二線狹義庫存環比小幅回落,同比漲幅收窄,不過仍屬各能級之首;廣義庫存同環比齊增,潛在庫存風險依舊較大。三四線狹義庫存變動不大,主要問題聚焦在廣義庫存,同比增幅達5%,尤其是北部和部分東南沿海三四線城市,同比增幅更是在15%以上。

??預判8月,我們認為,狹義整體庫存或將延續小幅微增態勢,主要是基于成交增長動能轉弱,供過于求將加劇庫存積壓。不過城市間分化將持續加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩或小幅微降,但降幅有收窄趨勢,尤其在銀根收緊,利率上調的背景下,整體購房行為將逐步趨于理性,而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市,諸如梅州、連江等,這些基本都是人口凈流出的城市,目前商品住宅消化周期均在35個月以上,即便供應不再放量,以目前低迷的成交走勢來看,中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言,預期將高位持穩,主要是基于狹義庫存微增,房企新開工意愿不足。一方面,多城二次集中供地延期,土地成交規模受限;另一方面,房企在“三條紅線”的客觀壓力下,資金面不會特別充裕,開工意愿不會太高,從已披露的7月新開工數據我們不難看出端倪,7月單月新開工面積僅17660萬平方米,較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%,拖拽前7月房屋新開工面積增速進一步回落進入負區間?;诖?,后期未開工地塊量預期穩步上漲也將使得廣義庫存延續高位。


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