[易居研究院]2021年7月全國主要城市二手房庫存報告

2021-08-05 10:50:24

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-05
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??上海易居房地產研究院2021年8月4日發布《易居快報之全國主要城市二手房庫存報告》。該報告顯示:

??截至2021年7月末,全國60個城市的二手住宅庫存量為296.8萬套,環比增長0.6%。排名前三的城市里,重慶庫存量為15.4萬套,天津為15.0萬套,沈陽為14.6萬套。7月20城二手住宅成交量明顯下滑,近1年二手住宅成交量同比增速最高的三城分別為上海、廣州、金華。近12個月成交量移動平均同比增速已在5月見頂,預計下半年近12個月成交量移動平均同比增速將繼續回落。7月20城二手住宅平均去化周期12.9個月,一線城市供不應求。深圳、東莞去化周期快速拉長,其中,深圳去化周期環比增長22.3%,東莞增長18.6%。

??易居研究院研究員潘竑羽表示,7月深圳二手住宅僅成交2557套,創下2013年來除春節月份以外的最低值,說明此前深圳調控的效果顯著,二手住宅市場較冷。隨著成交量縮水,深圳去化周期開始穩步回升,逐漸形成供大于求的格局。上海和無錫本月去化周期環比增速最低,主要原因是上海要求從7月19日開始對每套房源進行核驗,沒有通過二手房價格核驗的房源不得對外發布,故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。無錫于7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發布機制,7月掛牌量明顯減少,去化周期環比下降。

??報告正文如下:

??一、60城二手住宅庫存量環比增長0.6%,南寧增長最快

??本報告以貝殼網上相關城市的二手住宅在售房源,作為相關城市的二手住宅庫存指標。截至2021年7月末,全國60個城市的二手住宅庫存量為296.8萬套,環比增長0.6%。二手住宅庫存排名前十的城市分別為重慶、天津、沈陽、成都、南京、蘇州、哈爾濱、武漢、青島、廣州,其中重慶庫存量為15.4萬套,天津為15.0萬套,沈陽為14.6萬套;排名后三位的城市分別為三亞、???、寶雞,庫存均在1萬套以下。

??7月二手住宅庫存環比增速排名前十的城市依次是南寧、太原、呼和浩特、三亞、烏魯木齊、溫州、蘭州、洛陽、泉州、唐山,其中南寧、太原、呼和浩特三城最快,分別為14.3%、12.7%和12.6%。環比增速排名后五位的城市依次為長沙、淮安、無錫、???、南通,其中長沙環比增速為-14.3%,淮安為-13.9%,無錫為-13.0%。從區域特征看,庫存環比增速排名靠前的城市多為西北和華北的弱二線到四線非熱門城市,市場處于降溫狀態。排名靠后的城市則主要為市場繼續活躍的熱門城市。

??二、20城二手住宅成交量明顯下滑,預計近12個月成交量同比增速將繼續回落

??本報告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12個月成交量的移動平均值。2021年7月二手住宅近12個月月均成交量最高的三城分別為上海、北京、廣州,其中上海以3.08萬套位居榜首;排名后三位的城市為北海、南寧和南昌。

??7月20城二手住宅成交總量明顯下滑,同比降速擴大至24.6%。主要原因是,今年上半年全國調控力度較強,政策效果逐漸顯現。7月23日,住建部等8部門發布的聯合聲明稱,會力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉。我們有理由相信,今年下半年調控力度可能會繼續加碼。從曲線上來看,近12個月成交量移動平均同比增速已經在5月見頂。預計下半年近12個月成交量移動平均同比增速將放緩。

??2021年7月,二手住宅近12個月月均成交量同比增速最高的三城分別為上海、廣州、金華,其中上海同比增速為57.3%,廣州為56.1%,金華為52.7%;排名后三位的城市為成都、深圳和東莞,同比增速分別為-42.3%、-28.5%、-22.4%。

??三、20城二手住宅平均去化周期12.9個月,深圳、東莞去化周期快速拉長

??20城二手住宅去化周期,以 “庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算。根據統計數據得知,2021年7月20城二手住宅總去化周期為12.9個月,較上月環比增長4.0%。

??去化周期較短的城市為上海、北京、金華、廈門和廣州,依次為0.9、4.4、4.6、6.9和6.9個月。一線城市去化周期均低于20城平均值12.6個月,反映了一線城市二手住宅較熱,供不應求。去化周期較長的城市包括成都、南昌、北海,其中成都的去化周期為32.6個月,南昌為31.4個月,北海為23.2個月。數據反映了這幾個城市的二手住宅市場供大于需,二手住宅庫存需較長時間來去化。

??從環比增速來看,二手住宅去化周期增速最快的前三名依次為深圳、東莞和南寧,增速分別為22.3%、18.6%、13.0%。7月深圳庫存量相比6月增加了5.7%,南寧庫存量相比6月增加了14.3%,東莞庫存量無明顯變化。成交量方面,深圳7月僅成交2557套,創下2013年來除春節月份以外的最低值,說明此前深圳調控的效果顯著,二手住宅市場較冷。隨著成交量縮水,深圳去化周期開始穩步回升,逐漸形成供大于求的格局。

??環比增速最小的三城分別是上海、無錫和武漢,增速分別為-10.0%、-9.1%、-7.4%。其中,上海要求從7月19日開始對每套房源進行核驗,沒有通過二手房價格核驗的房源不得對外發布,故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。根據經驗,我們認為上海實際庫存量可能在2.8萬套左右,這里暫定上海本月庫存環比增速為-10%。無錫于7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發布機制,7月掛牌量明顯減少,去化周期環比下降。

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