[克而瑞] 成交規模降至年內最低點,市場熱度延續下滑

2021-08-24 16:04:54

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-24
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2021年第34周

??8月16日-8月22日,由于重點城市二輪集中土拍延期或中止、三四線城市供地節奏調整等因素影響,重點監測城市的土地成交規模連續多周下滑,本周已降至年內最低水平。與此同時,市場熱度也進一步走低,尤其是土地流拍現象進一步惡化,下半年以來流拍率明顯走高。

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??土地政策

??多城加強房企購地資金審查

??大連發文降低四區宅地溢價

??自7月以來,土地側的調控不斷深入。上周以來,已發布第二輪集中供地公告的城市就紛紛中止或延緩了二輪土拍,就延期城市發布的補充公告來看,這些城市紛紛加強了對房企購地資金的審查,嚴禁馬甲參拍,其中青島、沈陽、濟南等城市修改了競拍規則,并下調了溢價率上限。不僅是集中供地的重點城市,熱點城市的調控也在深入。本周,大連發布通知,稱將降低市內四區宅地溢價率上限,修改競拍方式,以穩定地價、穩定預期。

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??02

??土地供應

??本周供應規模環比上升

??青島二次集中推地涉及87宗

??供應方面。受青島于8月18日重新掛牌第二輪集中出讓地塊影響,本周重點監測城市的土地供應量得以較上周大漲76%,總供應建筑面積達1271萬平方米,但仍不及去年同期水平。集中拍地的重點城市中,青島第二批集中出讓地塊重新發布,共涉及87宗地,較此前公告幅數減少了13幅,總建筑面積接近700萬平方米,起拍總價達312億;值得關注的是,青島此次發布地塊溢價率上限調整在15%以內,并且采用“限地價+競品質”的競拍規則,以穩定市場熱度。除集中供地的青島外,其他一二線城市本周推出地塊多以商辦用地為主,宅地仍然斷供。重點監測的三四線城市中,僅肇慶供地量超過了50萬平方米,其余城市的供應量則位于低位。

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      03

??土地成交

??成交規模降至年內最低位

??熱點三線成為本周成交主力

??成交方面。受重點城市集中土拍延期及中止影響,本周重點監測城市的土地成交規模進一步走低,已降至年內最低點。具體來看,重點監測城市總成交建筑面積僅為269萬平方米,環比大降53%;成交金額也縮減至183億元,環比下降39%;價格方面,雖然一二線城市優質宅地依舊斷供,但佛山、臺州等熱點城市均有優質地塊成交,拉動平均地價環比上漲,成交樓板價達6786元/平方米,環比上漲30%,同比亦有14%的漲幅。

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??各能級城市的成交量也均位于低位。具體來看,一線城市共成交了2宗地,上海和廣州各有1宗,均為商辦用地,其中上海成交地塊位于閔行顓橋,是一宗社區配套商業用地,由于項目鄰近地鐵,周邊小區眾多,最終溢價45%成交。二線城市成交地塊也以商辦為主,僅成都遠郊、南寧有零星宅地成交。重點監測的三四線城市中,臺州和佛山的成交量均超過了50萬平方米,其中臺州共成交了5宗地,均為涉宅用地,分別位于椒江區、臨海市和天臺縣,吸引了濱江、方遠、偉星、楊帆和德信等房企布局;佛山也有3宗優質宅地成交,由大華、首開和港龍分食。


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      04

??市場熱度

??溢價率低位運行

??流拍率連續兩周超過30%

??成交溢價方面。本周重點監測城市的成交溢價率為10%,仍位于近一年相對較低水平。結合各能級城市土拍溢價情況來看,一二線城市由于出讓地塊基本為商辦用地,溢價率也均處于低位,均不超過5%;三四線城市本周成交溢價率為12%,除佛山、臺州、馬鞍山等個別城市的溢價率超過15%以外,其余城市的溢價率也處于較低水平。

??土地流拍方面。受近期熱點城市土地供應節奏調整以及房地產行業資金監管不斷收緊等因素影響,土地流拍現象有所惡化,重點監測城市的土地流拍率已連續兩周超過30%。結合流拍地塊所在區位來看,二三線城市遠郊仍是流拍重災區,寧波余姚、南寧興寧等區域均有地塊遭遇流拍。

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??05

??周度TOP5

??熱點三四線仍為本周入榜主力

??優質土地拿地成本仍在上漲

??由于重點城市二輪集中土拍紛紛延期或中止影響,熱點三四線城市仍為本周成交總價榜和單價榜入榜主力,如佛山、麗水、臺州等城市均有地塊入榜。如本周成交總價TOP5地塊中,佛山有3宗地入榜,麗水和臺州也各有一幅地入圍。


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??重點城市供地荒下,熱點三四線優質地塊競爭熱度也維系在高位。以本周成交單價TOP5地塊來看,除上海顓橋一宗社區配套商業地塊外,其余四宗地的成交價格均較近期周邊成交同類型地塊的價格出現上漲,漲幅多在5%以上,如佛山禪城張槎地塊和麗水龍泉城東宅地的漲幅甚至都超過了10%,房企拿地成本仍在上漲。



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      06

??重點地塊點評

??大華28.84億首入佛山

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??8月16日,佛山禪城區張槎板塊一宗優質用地到期出讓。項目體量較大,且周邊配套資源較為優質,因此吸引了4家房企參拍,在經過37輪競拍后,由大華以28.84億元的總價成功競得,溢價率18.49%,這也是大華首次在佛山拿地。值得注意的是,該地塊的成交樓板價達14219元/平方米,已刷新了張槎板塊的歷史成交宅地樓板價最高紀錄。

       據地理位置來看,地塊距離在建的佛山地鐵2號線和規劃中的4號線張槎站約200米,距離廣佛輕軌環線換乘站張槎站也僅350米左右,交通出行十分便捷。目前,地塊周邊已有多個品牌住宅小區,居住氛圍濃厚,各類配套也比較齊全:商業方面,以周邊社區的底商為主,能滿足日常生活需求;教育方面,地塊自帶一所12班幼兒園,且周邊還在建一所九年一貫制中小學,未來可實現就近入學。周邊樓市方面,地塊附近在售、待售新房項目較多,均價基本位于1.7-2.3萬/平方米區間;而地塊成交樓板價達1.4萬元/平方米,且還包含一定體量的商業業態,就此來看,項目利潤空間相對較窄。



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