[克而瑞]行業透視 | 蘇州、濟南二輪供地延后,土拍調控迎來高頻發布期

馬千里、周奇、胡慶偉2021-08-18 10:49:38來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-18
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??土地側調控下房企機遇挑戰并存,控地價、穩房價仍是調控核心。

??8月17日,蘇州、濟南分別發布最新土拍公告,延長第二輪集中供地的出讓公告時間,并對相關土地競拍規則進行了調整。截至目前,已有包括蘇州、濟南在內的五個城市對第二輪集中出讓進行了延期或中止,其中三個城市明確對土地競拍規則進行了調整,其原因與近期上層的調控升級密不可分。

??自7月以來,中央多次表態要堅持“房住不炒”的定位,要求各地落實“三穩”目標,并進一步加強了地方約談。上層調控的推進,帶來了多地土地側調控的細化升級,如金華、義烏、東莞等熱點城市紛紛發文對房地產調控政策進行調整、優化。那么土地側調控變化究竟如何?未來土拍市場走向又會如何?

??基于此,本文將結合熱點城市第二輪集中供地情況以及土地側調控政策,對土拍規則、供應規模、土拍門檻等變化進行系統梳理,分析土拍市場走勢,為企業決策提供參考。

??集中供地城市土拍規則調整

??進一步加強“控實際地價”

??從二輪集中供地情況來看,競拍方式調整升級表現出兩個明顯的變化趨勢:一是“限價+競XX”的競拍方式,更多地采用“競品質”的方式,如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外,還在十區各推出一宗地塊作為“競品質”試點,并要求現房銷售。

??二是更多采用“限價+搖號”方式進行土地競拍。典型如無錫,首輪供地僅對部分地塊采用“限地價+搖號”的競拍方式,而二輪供地則將搖號范圍覆蓋至所有地塊。又如天津,在二輪供地初次公告中僅對地價進行限制,未采取額外競拍方式,而其后續發布的補充公告中則將所有地塊的競拍方式改為“限地價+搖號”。福州、常州等城市也將“限價+搖號”作為主要的競拍方式。此外,8月17日濟南發布的二輪集中供地補充公告中,將競拍方式由此前的“限地價+競政府儲備性公有房”調整為“限地價+抽簽”,采用“限價+搖號”作為競拍方式的土拍城市又多一城。

??土地競拍方式向競品質、搖號轉變,本質上反映出土地側加強“控實際地價”的調控趨勢,更有利于保持實際地價的平穩,避免出現利用競配建等方式抬升實際房價的現象。對于企業而言,“控實際地價”的調控方向也有利于使其受“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。

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??三四線城市土拍規則收緊

??壓縮投資利潤空間

??7月22日,住建部提及要著力建立房地聯動機制,推廣北京市做法,限房價、控地價、提品質。在此調控基調下,各熱點城市在土地側調控過程中,開始著重建立、完善房價地價聯動機制,實行“既限地價、又控房價”的“雙限”拍地模式,對地價、房價進行聯動調控,同時也強調對商品住宅的品質管控,將“競品質”作為競拍方式之一。土地競拍規則進一步收緊,并呈現出向三四線城市蔓延的趨勢。與此同時,從二輪集中供地情況來看,目前僅有深圳、杭州、福州3城完全實行“雙限”競拍,其余各城或僅限地價,或少數地塊實行“雙限”。因此可以預見,在接下來的集中供地中,更多城市或將進一步收緊土拍規則,采取“雙限”競拍模式?!半p限”模式的推行,勢必帶來房企盈利空間的受限,同時也將使地價、房價更趨穩定。

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 ??重點城市二輪供地力度加大

??三四線城市同步跟進

??從供應規模變化來看,截至目前,11個重點城市第二輪集中供地的總供應建面(涉宅地)達5218萬m2,與首輪相比供應總建面增長18%,二輪集中供地規模出現較大增長,同時蘇州、深圳、青島等多城二輪集中供地質量較首輪有所提升(詳見《行業透視 | 第二批集中供地迎來“井噴期”,土拍市場將如何變化?》)。隨著重點城市在二輪集中供地中對土地供應的優化表態,三四線城市也開始“跟風”調整土地供應的相關調控政策,擴大土地供應規模,優化土地供應質量。如7月20日衢州發布通知,對土地供應進行優化,擴大熱點地區的土地供應,同時結合商品住房去化周期和庫存情況對供地節奏進行優化。8月2日,金華發布新一輪調控政策,要求保持住宅用地的有序合理供應,并提高中低價住宅用地的比例。金華下轄的義烏市也于8月10日發出通知,要求進一步優化土地供應,加大土地供應量,特別是熱點地區的土地供應。隨著土地供應規模的增加以及供應質量的提升,房企拿地的機會明顯增加,并且更加合理,尤其是熱點區域土地供應的擴大,更有利于市場的降溫。

??多地土拍門檻提高

??蘇、杭等城市競拍保證金比例上調

??從競拍門檻來看,部分城市在二輪集中供地中出現保證金比例上調。典型如蘇州,首輪集中供地僅有2宗地塊保證金比例達50%,其余地塊保證金比例均為30%;而二輪供地中,僅8宗地塊保證金比例為30%,其余地塊保證金比例均在50%及以上,蘇園土掛(2021)03地塊保證金比例更達100%。此外,杭州在二輪集中供地中取消了勾地制度,參拍房企需繳納20%的保證金,使得實際保證金比例出現上調,提高了房企參拍的門檻和資金成本。


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??除保證金比例上調外,多地的土地側調控政策中也強調對房企競拍資金的審查,如在8月17日,蘇州、濟南連續發布二輪集中供地的補充公告,均要求參與土地競買的企業必須說明資金來源情況,且購地資金需為自有資金,競買資金審查進一步嚴化。保證金比例的上調,以及房企競拍資金審查的嚴化,都意味著土拍門檻的提高,房企參拍所面臨的資金壓力和成本也會大幅增加,促使房企結合自身資金情況理性參拍,避免市場盲目過熱。

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??土地側調控下房企機遇挑戰并存

??控地價、穩房價仍是調控核心

??隨著中央及各熱點城市土地側調控的優化升級,一方面土地供應規模的增加以及供應質量的提升,尤其是熱點地區土地供應的擴大,使得房企拿地的機會增加;與此同時,土地競拍規則向加強“控實際地價”的調控轉變,也意味著房企拿地成本的降低,利潤空間可以得到一定程度的釋放,對企業而言是一大利好。然而另一方面,土拍門檻的提高,尤其是保證金比例的上調以及競拍資金的審查嚴化,又使房企參拍所面臨的資金壓力提高;加之土拍規則的收緊、“雙限”模式的調控,以及部分城市仍以競配建、競自持等作為主要競拍方式,也使房企利潤空間進一步收窄。對于房企而言,當下的土地側調控變動既有利好的機會,也有不利的趨勢。

??從本質上來看,此次土地側政策調控的核心仍然是為了控地價、穩房價,以實現“三穩”目標。在此基調下,預計更多的城市會出臺新一輪的土地側調控政策,方向上會與中央保持一致,以“控實際地價”為主要調控方向,并且頻次上也會更加頻繁,不斷根據實際土拍過程中的市場反應優化政策調控、查漏補缺。預判土拍市場整體熱度或將處于低位并保持穩定。對于房企而言,應對的關鍵在于提高對政策的把控能力,一方面對政策調控變動進行及時的監測;另一方面加強對政策走勢的預測分析,制定相應的政策變動預案以及測算方案,實現拿地規劃和策略的動態調整。

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