[克而瑞]成交量價環比上行,多城優化土地出讓方式(8.2-8.8)

2021-08-10 10:00:42

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-10
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2021年第32周

??2021年8月2日-2021年8月8日,重點監測城市土地成交量價在無錫第二輪集中土拍的影響下均較上周明顯增長,但市場熱度仍延續下滑趨勢,溢價率再次降至10%以下。市場熱度的下降和近期多個熱點城市加強土地出讓調控有關,如無錫本輪集中土拍平均溢價低至4%,較首次大幅降低。同時,東莞、金華等熱點城市也在本周提出優化土拍規則,強化房地價聯動機制。在此影響下,熱點城市土拍熱度將大概率將被控制在低位運行。

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??土地政策

??熱點城市再迎調控潮
房價、地價雙限范圍進一步擴大

??自今年下半年以來,房地產市場上層調控環境不斷趨緊,中央也加大了對熱點城市的監管力度。在此影響下,以東莞、金華為代表的熱點城市再次迎來一波調控潮。其中,在土地供應方面,這些城市提出要優化土地出讓方式,將以“限房價、控地價、提品質”為主導方式,強化房地價聯動,穩定市場預期。

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??土地供應

??重點城市集中供地缺席
本周供應規模環比大幅回落

??供應方面。由于本周無重點城市集中推地,本周重點監測城市土地供應規模較上周出現明顯回落,總供應建筑面積僅為860萬平方米。其中,本周土地供應量最大的城市是常州,繼上月集中出讓7宗雙限地后,常州又在本月推出了19宗地,總掛牌量達221.6萬平方米,除2宗商辦地外,其余均為住宅用地,預計將于9月份開拍。二線城市中,長沙和合肥的縣域也推出了數宗住宅用地,總掛牌量也超過了50萬平方米,其余城市的供應量都相對較少。


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??土地成交

??無錫第二輪集中土拍收官
拉動成交量價環比上行

成交方面。在本周有無錫集中土拍的帶動下,重點監測城市的土地市場成交量價環比均上行。具體來看,重點監測城市總成交建筑面積為911萬平方米,較上周大漲54%;成交金額也隨成交面積的增加而上漲至561億元,環比上周幾乎翻番;由于無錫、溫州等城市均有優質土地出讓,平均地價也較上周明顯上漲,成交樓板價達6153元/平方米,環比大漲93%,同比降幅也收窄至10%。 


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??分能級城市來看。一線城市有3宗商辦用地出讓,其中上海2宗,廣州1宗,除崇明加油站用地外,其余兩宗地均為底價成交。二線城市中,南昌的成交量相對較高,本周成交建面達101萬平方米,共成交7宗地,其中高新區艾溪湖北岸地塊競爭最為激烈,最終成交溢價率高達95%,由中海成功競得;大連和青島的成交量也均超過了50萬平方米,但土拍熱度相對較低,出讓地塊均為底價成交。重點監測的三四線城市中,無錫的成交量最大,總成交建面達227萬平方米,涉及25宗地,其中22宗為第二批集中出讓用地,合計攬金262億元;聯系土拍熱度來看,在供應增加及修改競拍規則的影響下,無錫此次土拍熱度較首次有所降溫,平均溢價率由12%降至4%,搖號地塊占比亦明顯下滑。

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??市場熱度

??溢價率延續下滑趨勢
無錫、麗水等城市出現流拍現象

??成交溢價方面。本周重點監測城市的成交溢價率為9%,連續第三周下滑,較上周進一步下滑了近3個百分點。結合各能級城市本周土拍溢價情況來看,本周溢價率的下滑主要是由于二線城市溢價率大幅下降所致,在無優質宅地出讓的影響下,二線城市的溢價率由上周的22%下降至7%,市場熱度明顯下滑。

??土地流拍方面。雖然重點監測城市本周流拍率較上周有所回落,但仍處于年內較高水平。值得關注的是,除了非熱點城市的地塊外,無錫、麗水等熱點城市的主城區也出現了住宅用地流拍的現象。當然,這些地塊或為配建較多,或盈利空間稀薄,在當前市場環境下,房企拿地意愿較低。不過,這也說明了,在房企資金面進一步偏緊、房地產行業監管政策逐步趨嚴的環境下,房企拿地也愈發理智,整體土拍熱度也被控制在低位。


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??周度TOP5

??長三角城市成為入榜主力
熱點地塊競爭熱度仍在高位

??8月首周,無錫第二輪集中土拍收官,義烏、溫州等熱點城市也于本周出讓了多宗優質用地。在此影響下,本周成交總價TOP5和單價TOP5地塊均來自這些長三角城市,其中義烏入榜1宗,溫州入榜3宗,集中拍地的無錫則共有4宗地入榜。

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??結合入榜地塊的土拍表現來看,熱門地塊的競爭熱度仍然很高。以無錫濱湖區XDG-2021-25號地塊為例,該地塊區位優越、土地性質也十分純粹,并且在新的出讓規則下該地塊還無需競配建,因此在開拍前就觸及上限價,搖號階段有58家房企參與,中簽率低至1.7%。再如本周兩榜榜首地塊義烏北苑街道前洪地塊,亦經過了86輪激烈爭奪,才由武漢地產競得,最終成交樓板價達25320元/平方米。

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??重點地塊點評

??武漢地產再次落子義烏北苑

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??8月2日,義烏北苑街道再出讓一宗優質宅地。由于該地塊設有地價上限,且上限地價較此前周邊成交同類型地塊價格有所回落,因此該地塊吸引了多家房企的競拍。最終,在經過86輪激烈爭奪后,由武漢地產以上限價32.2億及投報配套用房面積4680平方米競得,平均樓板價達25230元/平方米,溢價率30%。 

??據地理位置來看,地塊位于義烏核心區域,周邊已有綠城、濱江、融創等多個品牌房企入駐,居住氛圍濃厚,各類配套也十分齊全。商業方面,項目周邊2公里內除眾多小型商鋪外,還有天華世紀城、繡湖里商業中心等大型商業配套,能充分滿足日常生活需求。教育方面,項目周邊有繡湖中學、浙江外國語學校、繡湖小學、繡湖幼兒園等多所學校,均是較為優質的資源。周邊樓市方面,目前地塊周邊在售、待售項目較多,其中高層項目成交均價約在3萬元/平方米左右。雖然項目拿地價格達25320元/平方米,但相比于上半年成交地塊價格有一定的降低,就此來看,未來項目或將有一定的價格優勢。

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