[克而瑞]土地周報 | 土地成交量價齊升(6.21-6.27)

2021-06-29 11:16:03來源:克而瑞研究中心

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-06-29
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2021年第26周(2021年6月21日-2021年6月27日),因上海、武漢和徐州集中土拍影響,本周重點監測城市成交建面進一步走高,地價也受優質土地出讓占比提升而環比回升。22城集中土拍方面,上海于本周完成首場集中土拍,合計成交31宗商品住宅用地,總成交金額達773億元;22城中最后供地的武漢也在本周開啟了首場集中土拍,但由于出讓地塊中多有產業引入等要求,多數地塊以底價成交,平均溢價率約為10%。

??土地政策

??深圳將加快加大重點領域項目用地供應

??今年宅地供應量首次占計劃的32.1%

??6月22日,深圳市政協副主席、深圳市規劃和自然資源局黨組書記、局長王幼鵬稱,2021年深圳將進一步加大加快住房、教育、醫療等民生重點領域項目用地的新增供給和存量土地提質增效。結合深圳市2021年供地計劃來看,深圳今年土地計劃供應量達363.3公頃,占供地計劃總量的32.1%,較2020年提升了91%。

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??土地供應

??供應規模低位運行

??商辦成為供應主力

??供應方面。本周重點監測城市土地供應規模延續低位運行,總掛牌量742萬平方米,較上周有所回升,但仍處于近一年較低水平。結合土地用途來看,受多城市宅地集中出讓影響,商辦用地成為本周供應主力,占比超過五成。具體到各能級城市來看,一線城市本周零供應;二線城市中,僅南昌、大連、太原有數宗宅地供應,其余城市推出地塊多為商辦;重點監測的三四線城市中,供應規模最高的城市是湛江,共有127萬平方米土地推出,涉及4宗宅地,此外,臺州、佛山的供應量也超過了50萬平方米,供應地塊也多為住宅用地。

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??土地成交

??上海、武漢、徐州集中拍地

??拉動成交規模繼續上漲

??成交方面。在上海、徐州完成首輪集中土拍、武漢開啟首場集中供地的影響下,本周重點監測城市成交面積較上周進一步上漲,總成交建筑面積達2330萬平方米,環比上漲17%,同比也上漲了38%;成交金額也隨之上升,總成交金額達1672億元,同環比漲幅均在四成以上;價格方面,由于上海商品宅地多在本周開拍,加之成交主力武漢也在前兩日集中土拍中出讓來了多宗主城高價地,平均地價得以回升,環比上漲22%至7178元/平方米,同比亦上漲了5%。

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??分能級來看。一線城市中,唯一有土地出讓的上海共成交了18宗地,均為首批集中出讓地塊;本周出讓的18宗地塊均收到了多家房企的報價,如寶山羅店地塊有18家房企報價,青浦趙巷地塊也吸引了12家房企報價,競爭較為激烈,最終18宗地全部溢價成交,平均溢價率接近9%。二線城市中,開啟首輪集中拍地的武漢成交面積居首,兩日土拍共出讓了40宗地,合計攬金超457億元,其中洪山、東西湖均有單價地王誕生,優質土地競爭激烈。三四線城市中,采取集中供地的徐州也開啟了首場集中供地,本次集中土拍徐州共有20宗地出讓,最終全部出讓,萬科、中海、保利等均有所獲。

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??市場熱度

??溢價率環比回漲

??長三角仍是最大熱源

??成交溢價方面。本周重點監測城市的成交溢價率達12%,較上周回升了4個百分點。溢價率的上漲主要得益于徐州、義烏等成交量較大的長三角城市土拍高熱拉動,以本周集中供地的徐州為例,出讓的20宗地中有19宗以搖號成交,平均溢價率達26%。

??土地流拍方面。由于本周成交主力多為房企重點布局城市,流拍幅數較上周明顯減少,流拍率也回歸至10%以下,僅為7.4%。從土地流拍原因來看,僅有少數地塊因是商辦用地或保障房用地而遭遇流拍,其余地塊多是由于政府主動撤牌所致。

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??周度TOP5

??上海包攬成交單價TOP5

??入榜地塊均進入一次報價區間

??本周,多個熱點城市重啟土地出讓,除集中供地的上海、武漢和徐州外,中山、佛山、義烏等熱點城市也均有優質土地供應。以本周成交總價TOP5地塊來看,入榜地塊均為區位優越的重磅地塊,如位于中山馬鞍島的“未來之門”項目用地,作為中山城市新中心的未來門戶,該地塊起拍價就刷新了中山市歷史成交地塊總價紀錄,最終由萬科聯合深業以82億元的總價競得,成為中山新的總價地王。

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??單價榜單方面。本周成交單價TOP5地塊仍被上海所包攬。不過相比上周上海入榜地塊,由于土地出讓條件明顯減少,本周入榜地塊競爭熱度明顯更高,5宗地均吸引了7家及以上的房企參拍,并全部進入一次性報價區間。

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??重點地塊點評

??碧桂園“0差價”競得寶山新江灣社區優質宅地

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??地塊分析

??6月25日,為期6天的上海集中土拍終于落下帷幕。在當日出讓的3宗地中,位于寶山新江灣社區的純宅地最為優越,位于黃浦江畔,毗鄰復旦大學江灣校區,區位優勢顯著,吸引了7家房企參拍,最終在一次報價區間中由碧桂園以33.28億元的總價成功競得,平均樓板價49046元/平方米,溢價率8.99%。 

??詳細來看該地塊的條件。據地理位置來看,地塊位于中外環,擁有一線江景優勢,同時宗地還靠近軍工路、逸仙高架路等多條城市主干道,臨近地鐵3號線淞發路站和10號線國帆路站,交通出行也十分便捷。目前,地塊所在片區已經有多家品牌房企入駐,各項配套也在逐步完善:商業方面,地塊周邊多以附近小型商業為主,不過5站地鐵即可達五角場商圈;教育方面,地塊周邊學校較少,不過臨近地塊將建設一所九年一貫制學校,教育短板將在未來能夠得到解決。周邊樓市方面,地塊所在的板塊在售項目較少,于去年開盤的上港星河灣成交均價已達7.3萬元/平方米,和地塊成交樓板價相比利潤空間較足。

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