[易居研究院]2021年3月40城土地市場報告

2021-04-02 15:19:08

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-04-02
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:易居研究院

3月三線城市土地成交量價齊升,金華、西安、東莞等城地市較熱,西安主動加入集中供地行列,預計地市將逐漸降溫

??上海易居房地產研究院4月1日發布《2021年3月40城土地市場報告》,該報告顯示:3月40城土地成交環比量增價小跌,溢價率與上月持平,地市延續平穩態勢。從土地成交面積看,3月環比增長6%,同比增長8%;從土地成交價格看,3月環比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%;從溢價率來看,3月為12.5%,環比持平,同比上升2.5個百分點,地市延續平穩態勢。3月三線城市土地市場量價齊升,地市較熱。3月,三線城市土地成交建筑面積環比增長6.5%,同比大幅增長97%。3月,三線城市6個月移動平均成交價環比上漲6%,同比上漲16%。

??易居研究院研究員沈昕表示: 3月部分長三角和大灣區的三四線城市地市持續火熱,比如金華多宗地塊溢價率超過100%,東莞則有多宗地塊刷新區域地價新高。這里有兩點原因,一是3月22城基本都還未落地集中供地政策,導致房企在一二線城市拿地機會較少,部分房企將資金投向三四線城市,導致土拍競爭激烈;二是部分資金實力不是很雄厚的房企擔心,在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降,為了保證規模加大了在熱點三四線城市的拿地力度。

??報告主要內容如下:

??一、40城整體:3月環比量增價小跌,溢價率與上月持平,地市延續平穩態勢

??1、土地成交建筑面積:3月環比增長6%,同比增長8%

??2021年3月,40個典型城市土地成交建筑面積3035萬平方米,環比增長6%,同比增長8%。3月22城中的大部分城市還未實施集中競價,因此40城土地成交建筑面積環同比增速均不高。隨著近日廣州、南京、北京等城市陸續披露集中供地計劃,預計4月40城土地成交建筑面積將增長。

??2021年一季度,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積10475萬平方米,同比增長22%。

??2、土地出讓金收入:3月環比下降26%,同比小幅下降1%

??3月,40個典型城市土地出讓金收入為1362億元,環比下降26%,同比小幅下降1%。2021年一季度,40個典型城市土地出讓金累計收入5683億元,同比增長32%。

??分城市來看,2021年一季度,40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、寧波、廣州和成都,其土地出讓金總額分別為897、726、336、325和281億元。排名靠前的城市,主要以一二線城市為主,其中上海和杭州一季度的土地出讓金遙遙領先其他城市。三四線城市中,東莞和金華的土地出讓金最高。

??3、移動平均土地出讓均價:3月環比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%

??3月,40個典型城市移動平均土地成交均價為4799元/平方米,環比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%。

??2020年1月地價見底后開始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以來40城土地成交均價重新進入下跌趨勢。2021年以來,40城土地成交均價仍為小幅震蕩下跌趨勢,在年初以來多地調控收緊的情況下,地價保持了較為穩定的態勢。

??4、土地成交溢價率:3月為12.5%,環比持平,同比小幅上升

??3月,40個典型城市土地成交溢價率為12.5%,環比持平,同比上升2.5個百分點,從溢價率來看,地市延續了2020年下半年以來的降溫態勢。

??2020年一季度,土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平;二季度部分城市土拍火熱,溢價率逐步上升;三季度多個熱點城市政策收緊,溢價率小幅盤整;四季度以來溢價率持續下降。2021年1月,40城土地溢價率繼續小幅下降,2月和3月基本與1月持平,雖然高于2019年初和2020年初水平,但明顯低于去年二三季度,地市仍延續了去年四季度以來的降溫態勢。

??分城市來看,3月,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、西安、東莞、寧波和福州,土地成交溢價率分別為99%、81%、36%、30%和27%。3月金華溢價率最高,主要是下屬的永康市、東陽市和浦江縣等出讓了幾宗溢價率超過100%的地塊,年初以來浙江省內三四線城市地市持續火熱。3月西安6宗商住地塊溢價率超過100%,可見地市火熱異常,3月30日西安發布調控新政,主動加入集中供地城市行列。3月東莞多宗地塊高溢價成交,刷新多個區域地價新高。3月,大連、廣州、青島、重慶等13城的土地成交溢價率為0,數量相比2月明顯增加,可見部分城市地市仍處于降溫中。

??二、城市分類:3月三線城市土地市場量價齊升,地市較熱

??1、一線城市:3月土地成交量環比同比分別大幅下降84%和71%,成交均價環比和同比分別下跌0.9%和6.9%

??3月,一線城市土地成交建筑面積為62萬平方米,環比大幅下降84%,同比大幅下降71%。3月一線城市中廣州有四宗地塊成交,上海僅有一宗地下空間商辦地塊成交,北京和深圳均無地塊出讓。3月,一線城市6個月移動平均成交均價為14240元/平方米,環比上漲2%,同比小幅下跌0.7%。

??回顧歷史,2016年5月以來,一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中,地市已有較長時間的調整,有企穩回暖的需求,不過考慮到政府會嚴控房價地價,預計土地成交均價還是小幅震蕩上升趨勢為主。此外,一線城市房地產調控政策嚴厲,土地出讓面積相對有限,因此其土地成交量不僅取決于需求量,更多時候還受到供給量的較大影響。隨著近日廣州和北京陸續公布集中供地信息,上海深圳預計也將跟進,預計4月一線城市土地成交建筑面積將有所增長。

??2、二線城市:3月土地成交量環比增長27%,同比下降2%,成交均價環比下降3.1%,同比小漲0.4%

??3月,二線城市土地成交建筑面積為2104萬平方米,環比增長27%,同比小幅下降2%。3月,二線城市6個月移動平均成交價為4269元/平方米,環比下跌3.1%,同比小幅上漲0.4%。3月均價環比下跌,主要與大部分強二線城市均屬于集中供地的22城,除這些城市以外的二線城市成交占比較高,拉低了均價。

??回顧歷史,二線城市土地均價自2017年9月達到5334元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道,此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后,二線城市地價上漲幅度較大,廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯;下半年,政策快速收緊,成交量持續下降,地價漲幅也不斷收窄,8月后形成明顯的下跌趨勢,一直持續到2020年一季度。2020年二季度,杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱,成交均價快速反彈;三季度,多個熱點城市出臺調控收緊的政策,地市逐漸降溫,地價開始高位盤整;四季度,成交均價持續下跌。2021年前兩個月,成交均價與去年年底基本持平,3月小幅下跌,后續隨著22城集中供應與集中土拍,預計成交均價將會小幅上漲。

??3、三線城市:3月土地成交量環比和同比分別增長6.5%和97%,成交均價環比和同比分別上漲6%和16%

??3月,三線城市土地成交建筑面積為869.3萬平方米,環比增長6.5%,同比大幅增長97%。3月,三線城市6個月移動平均成交價為3085元/平方米,環比上漲6%,同比上漲16%。

??2016年以來,樣本中的三線城市(其中,長三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成)地價,呈現波動較大的震蕩向上走勢。2020年二季度地價開始大幅上漲,6月份突破新高,7月和8月繼續小幅上漲,9月份以來地價持續回落至2021年2月。3月部分長三角和大灣區的三四線城市地市持續火熱,三線城市土地成交均價重新上漲。這里有兩點原因,一是3月22城基本都還未落地集中供地政策,導致房企在一二線城市拿地機會較少,部分房企將資金投向三四線城市,導致土拍競爭激烈;二是部分資金實力不是很雄厚的房企擔心,在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降,為了保證規模加大在熱點三四線城市的拿地力度。

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