[中房研協]上?!叭齼r就低”政策下,首付成本提高使剛需購房難度加大

2021-09-08 09:46:27

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  • 城市:上海
  • 發布時間:2021-09-08
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:中房研協

??【熱點聚焦】

??近期,關于8月初上海市二手房房貸實行的“三價就低”原則再度引發熱議。所謂“三價就低”,即在合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中,根據最低的價格,作為貸款額度審批標準。

??網簽合同價:房屋買賣的雙方通過網上房地產在線簽署合同中約定的價格,這對于購房者來說是可以掌握和確定的。

??涉稅評估價:為了避免房屋買賣雙方調低網簽合同價格而達到避稅的目的,稅務部門自行聘用第三方評估機構進行核價,如網簽合同價格低于涉稅評估價的,則以稅涉評估價作為房屋交易的納稅標準。該價格需向稅務部門查詢才能得知,對于購房者來說屬于不確定數據。

??銀行評估價:銀行為了了解貸款時抵押物的價值而委托評估公司評估,由此確定銀行評估價,對于購房者來說屬于不確定性數據。

??【熱點評析】

??“三價就低”政策降溫立竿見影,8月上海市二手房成交數據全面下降。

??“三價就低”原則意在進一步管控二手房市場,擠壓投資投機空間,同時有助于銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題,有利于更好化解房貸經營中可能產生的風險。

??從近一個月的實踐來看,“三價就低”原則對上海市二手房市場的影響“立竿見影”。根據上海鏈家研究院監控數據顯示,8月份上海市二手房成交1.8萬套,環比下降24%,同比下降40%,為今年以來最大幅度的下跌;成交金額574億元,環比下降30%,同比下降44%;成交均價3.8萬/平方米,環比下降8%,同比下降5%,跌至2019年的月均成交水平。各項成交數據全面下降,彰顯了新政作用下,上海市二手房市場步入降溫通道。

??此外,在房地產貸款集中度管理制度要求下,銀行房地產貸款余額受到嚴格管控。實行“三價就低”原則,無疑將壓縮個人住房貸款額度。這對于銀行來說,既可以降低高風險貸款,也有助于銀行滿足更多購房者貸款需求。

??新政客觀上誤傷剛需,推動“全體人民住有所居”需通過租購并舉、租購同權實現

??從近一個月的市場表現來看,“三價就低”作為新的貸款原則,在有效打擊了投資投機行為的同時,也使大部分剛需購房者遭到誤傷。原因主要在于“三價”存在較大的差異。根據數位國有銀行相關負責人介紹,當前房屋交易核驗價多為市場價格的9折,而涉稅評估價大約是5-7折。根據“三價就低”原則,購房者貸款額度較新政前將大幅下降,最大降幅甚至超過四成。

??舉例來說,比如一套房子,房東想賣350萬元,房屋核驗價300萬元,涉稅評估價為250萬元。購房者將只能按照250萬元的總價去申請貸款,售價與涉稅評估價的差額部分,將需要購房者以首付款彌補,這無疑大幅提高了購房者的首付成本。對于大多數剛需購房者來說,購房壓力進一步加大,甚至“難以為繼”。近期市場上就出現了不少此類案例,購房者與房東簽署了協議并繳納了定金,但由于“三價就低”原則導致獲得的貸款額度大幅下降,購房者無力支付多出來的“首付款”,只能無奈棄購甚至需面臨高額違約金賠付風險。

??因此,在喜于新政調控取得初步成效的同時,也需要關注剛需購房者的利益問題。促使市場降溫、房屋回歸居住屬性只是開始,要實現全體人民住有所居的目標,仍需要通過繼續探索執行差別化信貸政策、加快發展住房租賃市場、推動“租購同權”等手段實現。

??(內容來源:中房研協測評研究中心)

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