[克而瑞]北京、成都新政堵漏,調控更趨精細化、高頻化

2021-08-09 10:29:12

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  • 發布時間:2021-08-09
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:

??京蓉新政微調堵漏、呵護剛需,力度溫和樓市難言轉向,未來調控更趨精細化、高頻化。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??8月4日,北京出臺新規,圍堵假離婚購房漏洞。無獨有偶,8月5日,成都加強贈與管理并優化購房資格順位管理。聯系到北京上半年限競房大賣、首輪土拍房企競拍積極、樓市持續轉暖,成都市場整體高熱與區域分化并存,首輪集中土拍異?;鸨?、溢價率創新高。政策出臺后影響如何?我們又能從中窺見哪些調控的趨勢? 

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??北京前7月成交創新高
源于限競房收官大賣、地市熱度傳導

??2021年以來,北京房地產市場轉暖,成交明顯放量,前七月成交規模創近年同期新高。2021年1-7月,北京商品住宅成交面積達到569萬平方米,同比增長104%,較2019年增長37%。并呈現階段性供不應求局面,各月住宅供求比皆小于1,6月、7月供不應求形勢加劇,供求比分別跌至0.4和0.5。

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??究其原因,主要在于兩點:

??第一,限競房供應接近尾聲,稀缺性迫使市場由買方向賣方轉變,去化明顯提速。在過去較長一段時間里,限競房供應井噴,同質競爭下購房者持幣觀望,因此限競房去化整體偏慢,尤其是區位不佳、性價比偏低的項目庫存長期積壓。而隨著限競房退潮,不少剛需購房者都想搭上限競時代“末班車”,觀望情緒明顯消散,去化提速、庫存消化。

??據CRIC統計,2021年上半年,北京限競房供應不足5千套,同比降幅超過七成。但成交量卻不降反增,超過1.5萬套,同比增長四成以上。截至6月末,限競房庫存僅剩2.4萬套,庫存規模較2020年末收縮萬套以上。

??第二,地市熱度向樓市傳導,首輪集中供地后樓市進一步升溫。5月11日,北京首輪集中供地落幕,共攬金1109.7億元,平均溢價率7.4%??此埔鐑r率偏低,實則是由于嚴控溢價率且出讓條件苛刻,實際房企參拍熱情依然高漲,22宗地塊觸及地價合理上限,其中6宗轉入競報政府持有產權份額,海淀區海淀鎮樹村等4宗宅地競至20%份額上限??傆?0宗地塊轉入競高標準商品住宅建設方案環節。

集中供地后樓市加速升溫,6月,北京商品住宅成交面積達到110萬平方米,創2021年以來新高,環比增長92%,同比翻番。7月盡管是樓市傳統淡季,購房者置業熱情不減,成交面積高達92萬平方米,同比增長42%。

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??成都前7月成交同比增三成
22%項目“日光”
首輪供地七成觸限價、平均自持20%

??2021年,成都房地產市場整體保持較高熱度,供應縮量不改成交走高趨勢。1-7月,成都商品住宅供應僅647萬平方米,同比下跌14%,但成交面積卻達到1006萬平方米,同比增長33%,較2019年增長32%。

??聚焦項目層面,2021年上半年,大成都范圍內“日光盤”數量占比達到22%,較去年提升1個百分點,開盤去化率高于五成的項目占比達到47%,較2020年、2019年分別提升11個百分點、36個百分點,僅三成項目開盤去化率低于50%。

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??與此同時,區域間市場冷熱分化依然突出。核心區域供不應求,市場不斷升溫,開盤去化率大多在八成以上,天府新區熱度領跑,上半年21個開盤項目中有7個當日售罄,僅3個項目去化率不足五成,成華、高新等高熱延續,錦江紅盤集中入市,亦有亮眼表現,金牛加速去庫存。近郊區域中,新都是供求主力區域,入市項目性價比較高,平均去化率維持在64%,郫都、龍泉驛等供過于求,競爭激烈,且以推售改善項目為主,整體銷售表現平平,開盤平均去化率僅為五成上下。遠郊區市樓市總體保持平穩,并無明顯升溫表現,僅邛崍成交迎來階段性放量,源于高價地成交推升市場預期。

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??成都首輪集中土拍同樣競爭激烈,超七成地塊觸及最高限價,平均自持比例近20%。6月11日,成都首輪集中供地結束,40宗涉宅用地全部成功出讓,攬金354.9億元,平均溢價率7%,平均自持比例接近20%,8宗地塊自持比例高于30%,高新區中河街道觀東社區地塊自持比例更是高達59%。高新、成華、青羊、金牛房地比超過0.8。

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??京蓉新政微調堵漏、呵護剛需
力度溫和樓市難言轉向
未來調控更趨精細化、高頻化

??8月4日,北京出臺新規,作為近期被住建部點名表揚調控“模范生”,此番不僅未放松調控,還在查漏補缺,封堵“假離婚”購房漏洞。無獨有偶,早在北京之前,深圳、上海、合肥都出臺過類似政策,禁止通過“假離婚”套取購房資格。譬如上海規定離婚3年內擁有的住房套數按離婚前總套數計算。而杭州則在無房家庭認定上做限制,離異未滿3年且有購房記錄的,不作為無房家庭享受優先權。

??8月5日,成都也出臺了房地產新政,加強贈與管理并優化購房資格順位管理。一方面,限購堵漏,防止通過“贈與”騰挪購房資格規避限購,此前成都規定,贈與人出贈房屋后,名下房產即減少一套,隨即獲得一張新“房票”,而在新規則下,如果受贈人不具備購房資格的,贈與人名下房屋不減少、不新增“房票”。另一方面,成都“網紅盤”購房順位調整,保護在本區就業、落戶的真剛需購房者,規則是認購率超300%的項目按四個順位復核購房資格,12個月以上社保+落戶>12個月社保>12個月落戶>僅有購房資格。

??總的來看,無論是北京還是成都的新政,都是執行層面的微調,旨在完善房地產交易規則、封堵投機漏洞,對普通購房者而言保護多于限制。且政策力度較為溫和,樓市大不會因此而發生根本轉向,如果調控不進一步加碼,平穩甚至穩中有升仍將是下半年京蓉兩市樓市運行主基調。

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??熱點城市調控精細化、高頻化
更多三四線納入監控問責體系
寧漢等或將繼續加碼

??從近期出臺的地方調控政策來看,不難發現調控日趨精細:

??其一,規則的具體化,靶向施治、動態調節,如果政策效果不及預期,也可及時追加,這也使得調控趨于高頻化,2021年至今,成都已經出臺了6次新政,上海更是連番9次加碼;

??其二,區域的細化,譬如此次成都新政,也不失為一劑良藥,適度為高新、天府新區等過熱區域降溫,又如此前房價上漲壓力大的金華、衢州等地區已將調控下沉到縣市,“一城一策”演變為“一縣一策”。

??展望未來,我們有以下三點預判:

??第一,住建部問責機制將不斷強化,重點監測城市名單持續擴容,更多房地產市場過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監管體系,其調控政策也將由住建部和省級政府共同督辦。

??第二,被約談城市調控加碼是大概率事件,涉及泉州、惠州、徐州、銀川4個城市。我們前期調研情況了解到,泉州房地產市場已然全面火爆、一房難求,東海等熱點板塊頻頻上演萬人搖號,出臺新政穩定房地產市場預期已是刻不容緩。

??第三,基于調控政策趨于精細化、高頻化的判斷,前期已經出臺過調控新政城市,諸如南京、武漢等,如果實施后效果未達目標,或出現新情況、新問題,進一步加大調控和監管力度也不無可能。

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