[克而瑞]杭州等四城調控加碼,“高光”浙江樓地市將要落幕?

楊科偉、柏品慧2021-08-06 12:35:54

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-06
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:克而瑞

????2020年下半年以來,杭州和浙江西部城市房地產市場持續火熱,杭州、金華、衢州、湖州等均出現一房難求的盛況。在近日被住建部約談后,金華緊急加碼調控,市區新購的一、二手房限售3年。8月5日,杭州進一步升級限購,落戶未滿5年的戶籍家庭連續繳納社保滿2年,非戶籍家庭連續繳納社保滿4年,方可在限購范圍內限購1套住房。聯系到此前衢州、紹興相繼加碼調控,衢州將實行區域限售,紹興則建立二手房成交參考價格。政策加碼是否意味著“一枝獨秀”的長三角市場領頭羊的浙江樓、地市將全面熄火?未來哪些城市將跟進加碼調控?

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??杭州供求兩旺全年成交將再新高

??源于一二手價格倒掛

??人口凈流入保持第一

??2020年二季度,杭州房地產市場明顯轉暖,成交持續高位運行。2021年以來,杭州市場異?;鸨?,成交顯著放量。典型如5月,隨著前期認購房源集中網簽備案,商品住宅成交面積飆升至432萬平方米,創歷史新高。1-7月,杭州累計成交1446萬平方米,同比增長70%,較2019年同期更是翻倍增長??梢云谠S的是,2021年有望成為杭州房地產市場又一個成交大年,全年成交面積或將達到2200萬平方米,創歷史新高。

??杭州打新市場持續火爆,低中簽率已成市場常態。即使在“1.27”新政(中簽率低于10%的房源實行限售5年)后,打新市場熱度依舊不減。據統計,2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源將限售5年,主要集中在未來科技城、申花、奧體等熱點板塊。

??一方面,一、二手價格倒掛,買到即賺到心理預期強烈。例如申花板塊,新盤濱融府成交均價5.5萬元/平方米,周邊二手房項目杭州金茂府,掛牌價9-10萬/平方米。又如杭州望江新城板塊,新盤御潮府成交均價7萬元/平方米,周邊二手房項目錢江御府掛牌價12萬元/平方米。

??另一方面,人才落戶政策效果顯著,人才凈流入率連續兩年保持全國第一。2019年4月,杭州大幅放寬落戶標準,??萍耙陨先瞬旁诤贾莨ぷ鞑⒗U納社保即可落戶,全年新引進35歲以下大學生達到21.2萬人。2020年2月,杭州落地引才“新八條”,給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等,全年新引進35歲以下大學生進一步提升至43.6萬人,人才凈流入率繼續保持全國首位。

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??杭州首輪集中供地火爆收場,57宗全部成功出讓,成交總價達到1178億元。其中,41宗地溢價封頂并轉入競報自持比例,更有13宗地競自持比例超20%。并且,近20個板塊地價創新高,土拍熱度可見一斑。

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??02

??金華、衢州高端盤銷售飄紅

??需求爆發而供應不濟

??高地價強化房價上漲預期

??2020年,金華房地產市場強勢復蘇,全年主城區成交面積多達216萬平方米,創歷史新高。而受限簽政策影響,2020年末售價在2.5萬元/平方米以上的高價盤網簽備案一度陷入停滯,并延續至今。

??2021年,受限于供應不濟,疊加高低配的限簽措施,導致成交數據明顯“失真”。1-7月,主城區累計成交105萬平方米,同比下降14%,較2019年同期基本持平。而從實際調研情況來看,高端盤銷售全面飄紅,保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開盤去化率都能達到70%-80%,多數高端盤還采取高配精裝、捆綁車位、全款優先等方式提升產品溢價能力。

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??一方面,地價上漲強化房價上漲預期。2021年以來,不僅金華主城區土拍熱度不減,多宗地觸及限價上限,而且永康、遂昌等下轄縣市地價同樣頻創新高。例如永康市江南山水新城B13-16A地塊成交樓板價17804元/平方米,創永康市新的單價地王。另一方面,學區房概念炒作盛行,優質二手學區房動輒熱炒至8-9萬元/平方米,連帶有學區概念的新房成為市場銷售的爆款。

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??2021年以來,隨著疫情期間積蓄的購房需求集中釋放,疊加返鄉置業熱潮,衢州樓市成交量價齊升。1-7月,主城區累計成交68萬平方米,同比增長39%,較2019年同期更是倍增。

??基于普通工薪階層與個體經營戶之間巨大的收入差距,衢州市場購買力兩極分化,剛需總價天花板約200萬元,首付及月供支出皆有壓力;高端改善客群購房預算350-400萬元,還不乏全款購房。典型如柯城西區,市場一房難求,買房還要找關系,在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。

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??一方面,新房供應緊俏,在售項目屈指可數,市場供求關系由原先的供大于求轉變為現階段的供不應求。另一方面,地價上漲推升房價上漲預期。2021年,衢州土拍市場異?;馃?,主城區及下轄江山市相繼誕生新的單價地王。2月,綠城總價16.93億元奪下柯城區智慧新城商住用地,樓板價17088元/平方米,刷新衢州單價地王紀錄。4月,下轄江山市同樣誕生新的單價地王,樓板價達到13987元/平方米。

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??03

??金融信貸嚴管仍是關鍵

??地方調控愈加精準、精細化

??成都南京等大概率跟進加碼

??深入分析杭州、金華和衢州調控政策內容,不難發現以下四方面的典型特征:

??其一,調控政策愈加精準化。針對市場過熱的問題,及時采取針對性的調控政策措施。例如當下杭州打新市場火爆,此番限購加碼便增設了新落戶家庭社保年限要求,并延長非戶籍家庭社保年限要求,進而給打新市場降溫。

??其二,金融監管是關鍵。狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”,對于購房者而言,嚴格審查首付資金來源,嚴防經營貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產市場;對于房企而言,強化購地資金來源審查,確保購地資金合法依規,倒逼企業降杠桿。

??其三,強化市場預期管理。金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應,擴大熱點區域土地供應,以期緩解房地產市場供不應求的現狀。并完善房價地價聯動機制,住宅用地采取“限房價、控地價、提品質”、“限房價、限地價、競配建”等方式出讓,更好地落實穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。

??其四,整治規范房地產市場秩序,必要情況下采取一系列的懲戒措施。例如金華、衢州嚴令打擊發布虛假廣告、捂盤惜售、惡意炒作房價等行為,并嚴格更名管理。又如杭州,新房公證搖號一旦發現違規,3年內停止購房意向登記和網簽備案。

??展望未來,在政策加碼后,浙西房地產市場或將有所降溫,成交將適度回落,但并不會明顯失速?;诜科笕谫Y、投資行為已被全面約束,浙西土拍市場也將逐漸回歸理性,高價地乃至地王將大幅減少。

房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”,夯實城市政府主導責任,強化省級政府的監督指導責任,對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。預計熱點城市仍將堅持調控目標不動搖、力度不松勁,并結合實際市場變化情況,及時采取針對性的調控政策措施。而在被住建部約談后,徐州、泉州、惠州、銀川或將效仿金華加碼調控,以成都、南京為代表的熱點城市在政策加碼后市場熱度不減,未來也不排除進一步升級調控的可能性。

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