[克而瑞]嚴控拿地銷售比40%對房企投資有何影響?

謝楊春 吳嘉茗2021-07-28 11:29:04

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-07-28
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:克而瑞

??據網絡消息稱,被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%,還包括通過收并購方式獲地的支出。

??政策一旦落地,將成為“三道紅線”的重要補丁。投資端的全面約束,將加速房企降杠桿的進程,也會對接下來第二、三批集中供地產生巨大影響。短期來看,對上半年拿地積極企業影響較大,尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長遠來看,將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配,有利于優質土地資源向頭部房企傾斜,強化房地產行業新格局。

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??投資與銷售掛鉤

??為“三道紅線”與“集中供地”打上補丁

??穩地價同時倒逼房企降杠桿

??從去年下半年的“三道紅線”到今年年初的“集中供地”,再到如今網傳按拿地銷售比為投資“踩剎車”等一系列動作來看,針對企業投、融兩端的調控力度在持續加強,落地性也在不斷提升,意味著過去靠杠桿、靠土地來快速發展模式已經被取代,降杠桿是未來很長一段時間內政策的發力點。

??從目前消息來看,該新規僅針對被納入監測的幾十家重點房企,但是對于整體行業來說也是一記警鐘,未被納入監管的房企也隨時可能面臨調控,被動收緊投資。

??實際上,把投資與銷售掛鉤,首先是對“三道紅線”的有力補充,倒逼房企主動降杠桿,防范系統性風險。也徹底改變了過去“以杠桿率博取更高銷售業績”發展邏輯。據克而瑞監測數據來看,三道紅線頒布后的半年內,盡管除綠檔房企外,紅、橙、黃三檔房企投資力度均大幅下滑,但仍有部分踩線房企加碼投資,與整體降杠桿的基調背道而馳。

??其次,要求買地金額不得超年度銷售額40%,也給剛剛結束的第一輪集中供地模式打上補丁。首輪集中供地中,規模房企、國企、央企憑借金流充裕、融資成本低,幾乎占據了集中供地的半壁江山。而嚴控拿地銷售比,可以引導企業理性拿地,避免不惜成本地高價搶地,嚴重擾亂房地產市場秩序。讓房企投資從“拼資金、拼運氣”到更加注重“策略”。一方面是如何提高銷售來獲取更大的投資自主權,另一方面則是如何在拿地資金上限中合理選擇城市布局,這兩點至關重要。

??02

??上半年百強拿地銷售比超40%僅占兩成

??政策對行業整體影響甚微

??從克而瑞統計的2021年1-6月房企拿地情況來看,百強房企在雙集中供地帶動下投資積極性雖然顯著回升,平均拿地銷售比達到0.3,但各梯隊的平均拿地銷售比仍均低于0.4。尤其31-50強、后50強的平均拿地銷售比甚至未到0.3,而拿地積極性最高的21-30強房企平均拿地銷售比僅為0.37。

??以此來看,新規要求的拿地金額不得超過銷售額40%,實際上對于行業整體影響并不大,回顧2018-2020年,百強房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3,均未達到0.4,新規留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

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??從上半年百強房企的拿地態度來看,拿地銷售比超過0.4的占24%,主要包括兩類房企:一是規模較大的國企、央企,此類房企融資能力強、現金流實力雄厚,在首輪22個城市集中供地中表現突出,在核心城市競得不少高總價地塊導致拿地銷售比較高;另一類則是區域深耕型的規模房企,尤其深耕長三角、珠三角的房企,在杭州、廣州、深圳等城市均積極補倉。目前來看,2021年仍將有兩輪集中供地,這些房企需要加強銷售,把握投資節奏和力度。

??與此同時,百強房企中仍有41%的房企拿地銷售比不足0.2,受到政策影響極小。其中有主要布局三四線城市的碧桂園、中南等,兩者均為黃檔房企,財務狀況相對穩健,在保證現金流穩定和拿地成本可控的情況下,可以在第二、三輪集中供地中伺機增儲,同時迎來優化土儲結構的良機;反之,少數規模房企上半年拿地銷售比低,是由于三道紅線均踩線的“紅檔”,企業還是應以調節自身財務情況、緩解現金流壓力、加強銷售為工作重心。

      03

      中長期來看土地資源向頭部房企傾斜

      行業再難出“黑馬”房企

??監管新規中規定了房企拿地金額不得超過年銷售額的40%,對中長期行業格局而言主要有兩方面的影響。

??第一,是將投資金額必須控制在銷售額的4成以下,則房企銷售和投資的關聯進一步密切,銷售成為房企能夠積極拿地的前提。這樣一來,銷售、去化能力強的房企則更有底氣拿地,對那些產品力強、受市場認可度較高的房企來說實則屬于利好,而去化能力弱的房企則拿地受到限制,對行業而言屬于良性循環。

??第二,未來行業格局進一步穩定,規模房企強者恒強,中小房企的“逆襲”難度更大。首先銷售金額的40%用于拿地,硬性控制了房企規模擴張的速度,即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企,拿地金額也受到銷售額的限制,土地市場雖不會出現一家獨大的“壟斷”情況,但優質資源傾向于頭部房企是不爭的事實。千億規模的房企每年可花400億拿地,而對于中小房企而言,可能年銷售額都不足400億元,拿地金額不得不同比例縮減,中小房企和規模房企之間的差距會進一步加大,中小房企的“逆襲”難度更大。

      “錢、地、人”三要素中投資、融資均被限制,如何破局?我們認為,隨著杠桿紅利消失,擁有充裕土儲的房企投資調節靈活度更大,致力于精益化管理的房企有望脫穎而出??梢灶A見的是,在銷售端,抓回款、穩現金仍是首要任務。投資端,合作拿地、聯合開發比例將進一步增加,而回報高、周期長的舊改等模式將成為部分房企“殺手锏”。

        整體來看,本次的網傳控制買地金額不得超年度銷售額40%的新規,短期會對上半年拿地積極的房企產生一定的影響,此類房企在下半年投資中需要謹慎把握銷售與新增投資的比例;反之,對于上半年規模房企中拿地謹慎的房企而言,在盡量不踩“三道紅線”基礎上,或許將迎來短暫的拿地窗口期。

         從土地市場來看,在上半年投資積極的房企被限制拿地的情況下,下半年的集中供地競爭激烈程度或將有所下降,房企在拿地的時候不僅要考慮成本,還需要控制投資力度,對房地產市場的長久平穩運行大有益處。


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