[克而瑞]網傳房貸集中投放后,各地放款周期真的縮短了嗎?

2021-09-08 09:35:22

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  • 發布時間:2021-09-08
  • 報告類型:市場報告
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??無論是核心一二線,還是廣大內陸三四線城市,銀行額度緊張,放款周期延長仍是不爭的事實。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩

??自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來,各地“上行下效”,捂緊錢袋子,也出現了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調等現象。不過近期市場傳聞,下半年貨幣政策將向寬信用轉向,推動銀行加碼信貸投放,部分銀行已接到窗口指導加大8月末的信貸投放,如若傳聞屬實,勢必會帶動社會融資規??偭糠€步回升,對地產行業是否也存在一定的利好刺激?帶著這樣的疑問,我們于近期調研了30個重點城市的房貸利率和回款周期變動情況。

??1 新增中長期貸款占比年初以來波動下行
房貸利率2月后止跌轉增

??從全國層面來看,自年初央行推出房地產貸款集中度管理制度以來,住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢,上半年基本保持在30%以內,7月雖略有回升,但總體也低于2020年末46%的階段性高點,這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效,居民高杠桿購房情況有所緩解。

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??而從房貸利率層面,我們也不難看出端倪,受銀行信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率全面止跌回升,并趨勢性上移。據CRIC調研數據,2021年9月,全國首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP,二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。

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??2 半數以上城市新房放貸額度依舊緊張
放款周期較上半年持續拉長

??據CRIC調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示,多數城市暫未感知到信貸放松帶來的影響,前期積壓的貸款申請也未得到集中放款,銀行額度緊張,放貸遲緩仍是不爭的事實。從放款周期來看,3-6個月基本是常態,臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款周期高達半年以上,還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊,放款時間不定。

??總體來看,四大行額度相對充裕,放款時間也略快于其他商業銀行,不過半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長,房貸整體審核也更加嚴格,諸如南寧、泰州、麗水等地均需嚴格審核客戶資質,包括首付資金來源,個人還款能力等多項內容。

??因銀行資金緊張,整體房貸利率仍延續上行走勢:蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上,7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調,以蘇州為例,今年5月底6月初,部分銀行便已上浮50個BP,目前來看,房貸利率再次增加40-50個BP,目前大部分銀行的首套房貸款利率在6.0-6.1%,二套房在6.4-6.5%,增幅明顯。而駐馬店、阜陽等利率未上調城市主要源于當前房貸利率基本都在6%左右甚至以上,已屬高位。

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??3 二手房“難上加難”
放款周期3-6個月,6成以上城市近乎停貸

??新房放貸尚且如此,二手房更是舉步維艱,近期多個二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地爆出二手房停貸傳聞,我們通過電話訪談了20余個二三線城市,可以看出,二手房信貸環境較新房而言的確更為嚴峻,部分城市甚至出現了“保一棄二”,具體來看,

??我們調研的23城中有6成以上銀行已經出現了二手房停貸現象或是放款時間遙遙無期。即便是尚未停貸城市,多數放款周期也在3-6個月,較上半年有不同程度的延長,同時銀行方面也加強了貸款監管,關于貸款額度,抵押房屋的房齡等都有明確要求,整體二手房的貸款難度還是要大于新房貸款的。

??房貸利率方面,多數城市二手房貸款利率都是略高于新房,青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平,從變動情況來看,蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現了不同程度的上調。

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??綜上,傳聞可能并非是“空穴來風”,不過從我們實際調研情況來看,多地銀行尚未加大貸款投放額度,目前樓市信貸端依舊從嚴,無論是核心一二線,還是廣大內陸三四線城市,銀行額度緊張,放款周期延長仍是不爭的事實,同時信貸利率均有不同程度上調,整體二手房信貸環境較一手房而言更為嚴峻,6成以上城市出現停貸。

正如9月3日央行發布的《中國金融穩定報告(2021)》也稱,當前房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段,在這層“緊箍咒”之下,后續房地產貸款預計也將持續從嚴,難有松綁,貸款額度或將延續有壓有降的結構性調整,對于整體樓市成交影響的刺激作用也會相對有限。



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