[克而瑞]市場熱度仍在低位,重點城市二輪集中拍地潮將臨(8.30-9.5)

2021-09-07 13:57:44

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-07
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??2021年第36周

??8月30日-9月5日,受本周仍無重點城市集中土拍影響,重點監測城市的土地成交熱度仍然位于低位,成交規模、溢價率等指標均處于近一年較低點。不過,接下來多個重點城市將要進行二輪集中土拍,下周福州、青島、濟南和天津等四個城市均有集中土拍,成交量有望大幅回升。

??1 土地政策

??保障性租賃住宅為十四五發展重點
長春第三次集中供地將不供應商品宅地

??8月31日,住建部部長王蒙徽在當日國務院新聞發布會上表示,“十四五”期間,將以發展保障性租賃住房為重點,進一步完善住房保障體系,增加保障性住房的供給,努力實現全體人民住有所居。結合近期重點城市二輪集中供地情況來看,重慶、福州、天津等多個城市出讓地塊中大多要求配建初始租賃,杭州、廈門、鄭州等城市也表態將加快發展租賃住房。此外,為了合理控制宅地供應節奏,長春提出第三次集中供地原則上將不供應住宅用地,將以棚改、租賃用地為主。

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??2 土地供應

??三城公布二輪集中出讓地塊
僅北京二輪供應量較首輪上漲

??供應方面。本周重點監測城市的土地供應量為2375萬平方米,環比下降45%,同比則有56%的漲幅。具體來看,本周有三個城市發布了二輪集中供地公告,分別是北京、武漢和重慶。對比首輪供應量來看,三城中僅北京二輪供應量較首批上漲31%,其余兩市的供應量均較首輪有所縮減。具體來看,北京二輪集中供應量達496萬平方米,涉及43宗地,總起價達1359億元;武漢供應量約為862.81萬平方米,涉及51宗地,重慶此次則有42宗地出讓,總供應量約447萬平方米。非重點城市中,金華、臺州的供應量較高,均超過了50萬平方米,其余城市的供地量則維持在低位。

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??3 土地成交

??成交規模延續低位運行
三四線城市成交占比接近七成

??成交方面,本周重點監測城市的土地成交規模依然延續低位運行。具體來看,重點監測城市總成交建筑面積為515萬平方米,環比增加19%,但較去年同期仍有較大差距;成交金額為276億元,環比上漲17%,同比降幅也超七成;價格方面,本周平均地價較上周小幅下滑,成交樓板價達5349元/平方米,環比微降2%。

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??各能級城市方面,三四線城市仍是本周成交主力,成交占比達69%。具體來看,一線城市本周無成交。二線城市也依然以商辦或遠郊宅地為主,成交量亦在較低水平。重點監測的三四線城市中,嘉興和東莞的成交面積相對較大,均超過了50萬平方米;其中,嘉興在本周迎來了市區的第二次集中拍地,共出讓7宗地塊,最終全部成功出讓,共攬金61億元,值得注意的是,和首次相比,嘉興第二次集中土拍熱度明顯下降,溢價率低至7%,競配建比例也較首次明顯降低。

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??4 市場熱度

??溢價率仍處于5%以下的低位
流拍率延續高位運行

??成交溢價方面。受熱點城市進一步加強成交溢價率管控影響,重點監測城市的平均溢價率延續低位運行,本周仍處于5%以下的低位。具體到各城市來看,本周成交溢價率超過10%的城市屈指可數,僅臺州和肇慶的溢價率超過了10%,其余城市多為零溢價。

??土地流拍方面。重點監測城市的土地流拍率雖較上周有所回落,但仍處于近一年較高水平,本周流拍率達24.7%。結合地塊所在位置來看,三四線城市為流拍主力,尤其是湛江、河源、清遠等低熱度城市,均有地塊遭遇流拍。 

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??5 周度TOP5

??熱點三線競拍熱度下滑
入榜地塊多以低溢價成交

??在熱點城市土地側調控進一步深入的影響下,近來三四線城市的土拍熱度進一步下滑,競拍過百輪、超高溢價成交的現象明顯減少。以本周成交總價榜TOP5地塊來看,除東莞沙田地塊成交溢價率超過10%外,其余四宗地的溢價率均未超過5%,競拍熱度相對較低。

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??單價榜單方面。本周摘得單價榜榜首的地塊是義烏福田街道一宗宅地,成交樓板價為17216元/平方米,僅經過3輪競價就被濱江競得。門檻地塊為溫州樂清南草垟安置留用地塊,由于需要配建一定比例的回購安置房,最終也是以低溢價成交,成交樓板價為11804元/平方米。

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??6 重點地塊點評

??濱江低溢價落子義烏福田

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??地塊分析:

??9月1日,義烏一宗住宅用地到期出讓。地塊位于義烏福田街道,位置相對較佳,周邊配套也較為齊全。最終,由濱江房產以13.92億元的總價收入囊中,溢價率1.46%,平均樓板價17216元/平方米。

詳細來看該宗地的條件。據地理位置來看,地塊靠近正在建設的輕軌義東線浙大附屬第四醫院站,未來交通可看高一線。宗地附近有多個住宅小區,居住氛圍濃厚,配套也基本齊全:商業方面,主要以周邊社區的底商為主,并且項目還靠近義烏國際商貿城,能充分滿足日常生活需求;教育方面,地塊500米范圍內中小幼配套均有,能滿足就近上學需求。周邊樓市方面,近三年來地塊周邊出讓了多宗宅地,目前項目附近3公里內在售、待售樓盤較多,未來項目可能面臨一定的競爭壓力;不過,項目周邊新房在售均價接近3萬/平方米,與成交樓板價相比,項目仍有較為充足的利潤空間。

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