[易居研究院]7月全國商品住宅銷售面積同比增速由正轉負

湯懷英2021-08-19 10:20:53來源:易居研究院

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-19
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:易居研究院

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易居月報之

【7月全國房地產業報告】

??7月房地產供應端顯著降溫,房企購地面積繼續下跌,房屋新開工面積同比增速由正轉負。1-7月份,房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米,同比下降9.3%;全國房地產開發投資84895億元,同比增長12.7%,房屋新開工面積118948萬平方米,下降0.9%,相比2019年同期下降5.8%。

??7月單月全國商品住宅銷售面積下降9.5%,增速由正轉負。 1-7月份,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;比2019年1-7月份增長14.5%,兩年平均增長7.0%。其中,住宅銷售面積增長22.7%,辦公樓銷售面積增長6.3%,商業營業用房銷售面積增長3.8%。單月數據來看,7月商品房銷售面積同比下降8.5%,其中住宅銷售面積同比下降9.5%,均下降較大。

??東北地區商品房成交量價持續低迷。1-7月,東北地區商品房成交面積同比增長持續收窄,增速已經回落至個位數的8.8%,是四類地區中增速最低的,比2019年同期下降7%,是四類地區中唯一下降的,經濟持續不景氣,東北地區樓市成交持續走弱。

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??1-7月土地成交面積同比下降9.3%,

??成交均價同比增長4.9%

??1、1-7月全國土地購置面積同比下降9.3%,7月單月同比增長2.9% 

??2021年1-7月份,房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米,同比下降9.3%,降幅較1-6月收窄2.6個百分點。單月數據來看,7月房企土地購置面積1743萬平方米,同比增長2.9%。

??從土地購置面積增速走勢看,2016年9月份降幅開始收窄后,曲線持續上行,到2017年初重新回到正增長,2017年同比增速震蕩提高。2018年初,土地購置面積同比增速跳水,二季度后逐漸走高。2019年初,土地購置面積同比增速大幅跳水,二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響,2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降,3月份后隨著全國復工復產,各地土地出讓節奏加快,土地購置面積同比降幅持續收窄,下半年地市降溫,降幅持續小幅擴大。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,全國土地購置面積同比增速創2012年以來新高,3月后增速持續回落,5月由正轉負,6月降幅擴大。22城均已完成首批集中出讓,截至7月末,長春和廈門已完成第二批集中出讓,預計8-9月將有更多城市完成第二批集中出讓,三季度全國土地購置面積同比增速降幅將繼續收窄。

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??2、1-7月全國土地購置均價同比增長4.9%

??2021年1-7月,全國房地產開發企業土地購置均價5843元/平方米,同比上漲4.9%,1-6月為同比增長7%。7月全國土地購置均價同比漲幅有所放緩,主要是6月各城市已完成首批住宅用地集中供地,7月整月集中土拍22城集體缺席,拉低了均價。

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??1-7月房地產開發投資同比增長12.7%,

??房屋新開工面積同比增速由正轉負

??1、1-7月全國房地產開發投資同比增長12.7%,住宅投資同比增長14.9%

??1-7月份,全國房地產開發投資84895億元,同比增長12.7%;比2019年1-7月份增長16.5%,兩年平均增長8%。其中,住宅投資63980億元,增長14.9%。單月數據來看,7月房地產開發投資額同比增長1.4%,增速加速回落。

??從結構來看,住宅投資同比增長14.9%,辦公樓投資同比增長3.7%,商業營業用房投資同比增長2.0%。受庫存量過大影響,商業營業用房是三類物業中增速最低的,住宅投資則是最高的。

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??2、1-7月房屋新開工面積同比下降0.9%,比2019年同期下降5.4%

??1-7月份,房屋新開工面積118948萬平方米,下降0.9%,相比2019年同期下降5.8%。其中,住宅新開工面積88474萬平方米,增長0.4%,相比2019年同期下降4.7%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落,7月由正轉負,主要是受房企購地的影響。

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??7月住宅銷售面積同比自去年5月以來首次由增轉降,下跌8.5%  

??1、1-7月全國商品房銷售面積同比增長21.5%,7月住宅銷售面積單月同比自去年5月以來首次由增轉降,下降8.5%  

??1-7月份,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;比2019年1-7月份增長14.5%,兩年平均增長7.0%。其中,住宅銷售面積增長22.7%,辦公樓銷售面積增長6.3%,商業營業用房銷售面積增長3.8%。單月數據來看,7月商品房銷售面積同比下降8.5%,其中住宅銷售面積同比下降9.5%,均下降較大。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趨穩回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩,全年同比微降0.1%。受疫情影響,2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降,3月后隨著各地房企復工復產,商品房銷售逐漸恢復正常,同比降幅持續收窄, 11月同比轉增,全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上,3月以來增速持續回落。隨著去年同期基數的提高,預計下半年全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續回落。

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??分地區來看,1-7月,東部地區商品房銷售面積42841萬平方米,同比增長24.1%;中部地區商品房銷售面積28359萬平方米,增長27.1%;西部地區商品房銷售面積26965萬平方米,增長14.3%;東北地區商品房銷售面積3483萬平方米,增長8.7%。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升,且漲幅最大,最先于2016年4月達到本輪行情最高點,其后震蕩下行,于2018年初進入負區間,2019年2月年初異動降幅擴大,3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降,3月份后降幅持續收窄,8月轉增,全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區銷售面積同比大幅增長114%,3月以來增速持續回落。中部地區2016年初大幅回升,全年小幅震蕩,基本保持30%以上的增速,2017年3月開始震蕩下行,2019年2月年初異動進入負區間,此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大,主要是2月湖北省基本處于停工停產狀態,3月后同比降幅逐漸收窄,全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月,中部地區銷售面積同比增長1.04倍,3月以來增速持續回落,7月增速繼續反超東部地區,是四類地區中最高的。

??西部地區2016年初有所回升,此后增速小幅震蕩下行,2017年年初再次大幅回升,此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降,3月后降幅逐漸收窄,10月轉增,全年小幅增長2.6%。2021年1-2月,西部地區銷售面積同比增長95.1%,3月以來增速持續回落。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行,2018年年初有所回升,此后開始震蕩下行,并于2018年6月開始進入負區間,2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年1-2月東北地區銷售面積同比大幅下降,3月份后降幅逐漸收窄,全年下降5.8%。2021年1-2月,東北地區銷售面積同比增長82%,3月以來增速持續回落。1-7月,東北地區商品房成交面積同比增長8.8%,是四類地區中增速最低的;比2019年同期下降7%,是四類地區中唯一下降的,可見隨著人口流出和經濟持續不景氣,東北地區樓市成交持續走弱,7月增速已經回落至個位數。

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??2、1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值小幅回升至97.7%

??新開工面積反映的是未來的樓市供應,假設未來一段時間維持目前的銷售水平,則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看,2012年隨著樓市的降溫,比值大幅下降,2013年年初季節性異動后繼續下降,至2015年年底跌破100%。2016年和2017年,比值均在100%以下小幅震蕩,即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低,房企開始補庫存,新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上,并持續走高,維持在110%-120%左右水平。2020年1-2月,受疫情影響,新開工與銷售面積比值下降,3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄,此比值重新轉為上升,4-7月比值在120%附近小幅震蕩,8月份后連續小幅下降。

??2021年1-2月,由于住宅新開工面積的增速(68.5%)遠小于銷售面積的增速(108.4%),新開工與銷售面積比值大幅下降至81.6%,3月以來該比值持續小幅上升,7月為97.7%,仍處于近10年來的低位。

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??3、1-7月全國商品房成交均價同比上漲7.5%,漲幅持續收窄,東北地區跌幅繼續走擴

??1-7月,全國商品房成交均價10470元/平方米,同比上漲7.5%。其中住宅成交均價10679元/平方米,同比上漲8.5%;商業營業用房成交均價同比小幅上漲1.2%;辦公樓成交均價同比上漲2.6%。

??分地區來看,東部地區漲幅最高為10.2%,中部地區和西部地區分別上漲4.9%和21.8%,東北地區則同比下跌1.6%。

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??7月末商品房待售面積環比小幅下降0.4%,

??商品房現房存銷比環比增長0.6%

??1、7月末商品房待售面積環比小幅增長0.4%

??2021年7月末,商品房待售面積50864萬平方米,比6月末小幅下降0.4 %,同比基本持平。從三類物業的待售面積走勢來看,住宅待售面積2016年初達到最高點,此后3年多來一直震蕩下降,2019年年末以來住宅待售面積不再持續下降,進入相對平穩的狀態,2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%,3月以來持續小幅下降,7月末環比下降1.2%。商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降,下降速度小于住宅,2021年7月末環比增長0.1%。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后,基本維持橫盤走勢,2021年7月末環比下降0.7%。

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??現房存銷比以“待售面積/現房銷售面積”的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局,其中待售面積指代現房可售面積;而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

??根據商品房分物業的現房存銷比計算可知,2012年以來,商品住宅現房存銷比走勢相對平穩,存銷比要遠低于商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處于歷年最高水平,其中住宅去化周期基本在20個月左右,辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月,2015年平均也在46個月左右,商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數據來看,全國住宅去化周期的最高點是2015年12月,正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標,地方紛紛推出了去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施,大大促進了二三四線城市去庫存,取得了重大成果。

??2021年7月末,全國商品房現房存銷比為26.5月,環比上升0.6%。其中,住宅現房存銷比為16.6月,環比下降0.4%;辦公樓現房存銷比為47.8月,環比上升2.5%;商業營業用房現房存銷比為53.1月,環比上升1.6%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行;商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升,2020年四季度和2021年一季度小幅下降,二季度以來持續小幅上升;住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行,2020年初以來一直在17-18個月之間小幅震蕩。

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??1-7月房企到位資金同比增長18.2%,

??國內貸款同比下降4.5%

??1-7月份,房地產開發企業到位資金118970億元,同比增長18.2%;比2019年1-7月份增長19.2%,兩年平均增長9.2%。其中,國內貸款15402億元,下降4.5%;利用外資44億元,下降44.4%;自籌資金35533億元,增長10.9%;定金及預收款45398億元,增長38.3%;個人按揭貸款18953億元,增長17.0%。

??從月度累計情況看,自2016年3月份大幅回升至正增長區間后,此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩,始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落,年底下行至8%附近。2018和2019年,曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響,2020年2月曲線大幅下行,3月份后持續上行,7月由降轉增,全年增長8.1%。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,房企到位資金同比大幅增長51.2%,3月以來增速持續回落,7月回落至18.2%。其中定金及預收款增速最高,主要是今年1-7月商品房銷售額增速較高;而在銀行涉房貸款的嚴厲管控下,1-7月國內貸款同比下降4.5%。

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??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看,根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況,當企業到位資金增速大于開發投資增速時,預示著房地產市場步入較快發展通道,而當前兩曲線自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初異動,1-3月份再次交叉,此后開口較大,基本平穩。2017年開口逐漸縮小,年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始,房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速,兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月,開發企業到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產開發投資同比增速,2021年1-7月兩者差值為5.5個百分點,差值已連續4個月收窄。

??可以看到,在貨幣政策常態化以及房地產調控長效機制逐漸形成的情況下,1-7月房企到位資金中的國內貸款同比已轉降,房企自籌資金同比增速也僅為10.9%。

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??預計下半年房地產業多項指標增速將繼續回落

??2021年1-7月,由于去年同期的低基數,房地產業多項指標增速較高,但相比5月均明顯回落。其中,房地產開發企業土地購置面積同比下降9.3%,成交均價同比下降4.8%;房地產開發投資同比增長12.7%,房屋新開工面積同比下降0.9%;商品房銷售面積同比增長21.5%,成交均價同比上漲7.5%;7月末商品房待售面積環比小幅增長0.4%;房企到位資金同比增長18.2%,國內貸款同比轉降。

??7月23日,住房和城鄉建設部等八部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,強調各地對本行政區域內違法違規的房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員,依法依規采取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施,并予以公開曝光;涉嫌犯罪的,移交公安司法部門依法查處。對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業,實施重點監管,提升風險防范化解能力。力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉。

??8月9日,中國人民銀行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》,對當前的宏觀形勢進行了分析,并對下一階段貨幣政策進行了展望。報告中指出保持房地產金融政策的連續性,保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長,堅決不搞“大水漫灌”,以適度的貨幣增長支持經濟高質量發展,保持經濟運行在合理區間。

??展望未來,隨著調控的持續深入和信貸不放松,預計下半年房地產市場還是以平穩健康發展為主,隨著去年同期基數的提高,房地產開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速將繼續回落。

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