[中房研協]2021年7月典型城市二手住宅市場分析

2021-08-18 11:10:16來源:中房研協測評研究中心

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中房研協

??二手住宅相關政策

??7月,二手住宅價格管控政策逐步升級,并延伸到多個城市,西安、無錫、紹興建立二手住房成交參考價格發布機制,對價格虛高的二手房房源進行下架處理;上海開啟二手房掛牌價核驗政策,未通過價格核驗的二手房源,將無法對外發布;溫州規定不得以學區房為賣點發布房源信息,不得發布、傳播炒作學區房;太原實行房產地址“學位限定”,引導教育資源的公平化,同時,防止以學區房名義炒作房價,讓教育和住房回歸本質。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1     二手住宅成交總量環比持續下跌

??7月,典型城市二手住宅成交面積合計1106.4萬平方米,較上月減少4.67%,絕對額減少54.3萬平方米。武漢、廣州、天津、深圳成交量環比上漲,其余城市環比均呈下跌。從同比數據來看,除北京、武漢、鄭州略有增加,其余典型城市成交量均有不同程度的下降。

??具體來看,上海成交量本月繼續保持首位,達到196.7萬平方米,環比減少13.7%,較去年同期下降17.7%;北京成交量次之,達到164.0萬平方米,環比減少4.4%,同比上漲9.4%;武漢、重慶、天津成交量均超過100萬平方米,其中武漢成交量環比增加33.9%,同比增加8.0%;重慶環比上月減少1.4%,同比減少15.2%;天津環比增加2.6%,同比減少3.5%;合肥、青島、成都、廈門、深圳成交量均未超過50萬平方米,其中,成交量最低的為深圳,為26.2萬平方米,環比微增0.4%,同比減少78.7%。

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??2.2    深圳成交套數與上月持平,同比大幅下跌

??7月,十三個典型城市二手住宅共成交12.2萬套,武漢、北京、鄭州同比呈現上漲,其余城市成交套數同比均有不同程度的下跌;武漢、廣州、天津成交套數環比增加,深圳與上月基本持平,其余城市成交套數較上月均有所減少。從具體城市來看,上海成交套數居十三個典型城市首位,達到2.4萬套,環比下跌14.6%,較去年同期減少16.4%;北京成交1.8萬套,位居第二,環比下跌5.3%,較去年同期增加9.0%;武漢、重慶、天津成交套數均超過1萬套;合肥、青島、成都、廈門、深圳成交套數均低于0.5萬套,其中,深圳成交套數最少,為0.3萬套,與上月基本持平,同比減少77.2%。

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??2.3     典型城市二手住宅銷售價格同比指數整體均呈現上漲

??2.3.1   深圳二手住宅銷售價格環比持續下跌

??根據國家統計局最新公布的二手住宅銷售價格指數,7月,除深圳環比呈現下跌,其余典型城市二手住宅價格環比均有不同程度的上漲,北京、上海環比上升0.7個百分點,漲幅并列第一;其次為廣州,環比上漲0.6%;南京、武漢、鄭州、青島、廈門環比漲幅分布在0.3%-0.4%之間;成都二手住宅價格與上月持平;深圳二手住宅銷售價格環比持續下跌,降幅為0.4%。同比漲幅最大的為廣州,較去年同期高12.2個百分點;北京、上海同比漲幅分別為10.7%、10.3%;其他城市中,深圳、南京、合肥、成都、重慶同比漲幅均超過5%;天津二手住宅價格較去年同期微增。

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??從定基指數的角度來看,7月,典型城市二手住宅價格整體均高于上年12個月平均價格,其中漲幅最大的為廣州,高于上年平均價格12.1個百分點,北京、上海分別高于上年平均價格11.2%、10.3%;深圳、成都、南京、合肥、重慶、廈門均高于上年平均價格5個百分點以上;天津二手房銷售價格與上年平均價格基本持平。

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??2.3.2   90平方米以上戶型價格漲幅較為明顯

??從結構上看,7月二手住宅交易市場上,90平方米以上的中等及大戶型整體漲幅較為明顯,從具體城市來看,廣州、天津、鄭州、重慶、廈門90-144平方米戶型價格漲幅高于其他兩種戶型;上海、南京、武漢144平方米以上戶型價格漲幅突出;深圳三種戶型價格較上月均有明顯下跌。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交量環比下跌逾一成

??7月,典型城市新建商品住宅成交面積為1317.5萬平方米,環比減少12.78%,絕對額減少193.0萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍,成交量區域分化顯著:上海二手房成交面積是新房成交面積的2.52倍;北京二手房成交面積是新房成交面積的1.78倍;廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.20倍,其余城市二手房成交面積均少于新房成交面積。從絕對額來看,武漢新房成交面積最高,達到173.6萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.78倍;其次為重慶,新房成交面積166.5萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.71倍;廈門新房成交面積最少,僅有27.1萬平方米。新房成交套數與成交面積情況保持一致,同期二手房成交套數是新房成交套數的1.06倍,絕對額較新房成交套數多0.64萬套。

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??3.2    典型城市新房價格環比、同比指數均有明顯增長

??7月,十三個典型城市新房銷售價格延續上月上漲態勢,環比、同比指數均呈現明顯增長。青島環比指數較上月提升1個百分點,位列典型城市首位;其次為北京,環比漲幅為0.8%;其余城市環比漲幅均未超過0.7%;合肥新房價格較上月提升0.1%,位列典型城市末位。從同比指數來看,典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高,其中漲幅最大的為廣州,同比增加10.9%;其次為重慶,同比上漲8.3%;同比漲幅位于末位的是深圳,較去年同期增長3.3%。

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??從定基指數的角度來看,十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格,漲幅最大的為廣州,較上年平均價格提高10.5個百分點;重慶定基價格指數位列第二,高于上年平均價格9.1個百分點;排名末兩位的是深圳及鄭州,分別高于上年平均價格的4.0%、3.7%。

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??從結構上看,與上月相比,北京、鄭州、重慶、上海90平方米以下戶型銷售價格環比漲幅突出;成都90-144平方米戶型價格漲幅較為明顯;青島、天津、廈門、合肥、廣州144平方米以上大戶型價格較上月有明顯上漲。

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??本月,二手房交易政策的發布主要集中在二三線城市,西安、無錫、紹興建立二手房交易價格參考機制;溫州、太原從規范學區房的角度出發,防止以學區房的名義進行炒作;一線城市上海加碼二手房價格掛牌管控,開啟二手房掛牌價核驗政策??梢钥闯?,隨著越來越多的二三線城市建立二手房成交價參考機制,房地產市場調控已開啟二手房模式,逐漸彌補過往調控政策中的空白。部分城市樓市調控取得積極進展,二手房市場降溫明顯。

??從成交量來看,7月二手住宅成交面積延續下跌趨勢,典型城市成交總量環比下跌4.67%。從具體城市來看,青島、南京、上海二手住宅成交量同比、環比均有顯著下降;深圳二手房月成交量同比跌幅近八成,環比微增。同期新房市場成交總量環比下跌逾一成,多數典型城市新房成交量環比呈下跌態勢??傮w來看,二手房成交面積是新房成交面積的0.84倍。

??隨著調控力度不斷升級,二手房價格增速較上月有所放緩。從二手房銷售均價來看,除深圳環比呈現下跌外,其余典型城市二手房價格環比、同比指數均呈現上漲,整體而言,二手房市場降溫效果明顯。從數據上看,北京、上海二手房價格環比增速并列第一;廣州緊隨其后;在不斷加碼的政策管控下,深圳樓市調控效果顯著,二手房銷售價格持續下跌。

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