[克而瑞]山東省三四線城市(七十七):濰坊篇

2021-08-13 09:48:25

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  • 城市:山東
  • 發布時間:2021-08-13
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??調研感受:

??弱市強縣,市區房價甚至低于周邊;

??上半年市場需求透支,下半年市場預期看衰;

??高新區市場最熱,地王頻出;

??工程進度過半才能拿預證,公積金貸款更容易;

??偏好小高層和洋房,認準“H”戶型;

??依賴分銷渠道,本土房企恒信依靠自渠做大做強。

??◎  作者 / 楊科偉、查明儀

??1 城市稟賦:“強縣弱市”格局
??壽光、諸城、青州和高密等
百強縣房價甚至超主城區

??濰坊市位于山東半島西部,市轄奎文、濰城、寒亭、坊子4個區,青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市,臨朐、昌樂2個縣,另有高新技術產業開發區、濱海經濟技術開發區、峽山生態經濟開發區、綜合保稅區4個市屬開發區。

??2019年,壽光、諸城、青州和高密的地區生產總值均超500億元,其中壽光市作為全國最大的蔬菜集散中心,GDP居濰坊各縣市區第一,達768.1億元,而同期市轄四區的生產總值均低于300億元,呈現出“強縣弱市”的格局。

??因為在本區域內就有較好的發展前景,加上傳統觀念里的故鄉情節,所以濰坊下轄各市縣的人,往往缺乏去往濰坊市區定居的欲望,而更愿意留在本地生活。其結果就是像諸城、壽光、青州等地的房價不低,而濰坊市區的房價也不高的現象,甚至有市縣的房價都已經超過了濰坊市區。

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??2 政策環境:商貸額度緊張放款2-3個月
大專以上人才購房補貼最高30萬元

??預售證審批和資金監管較為嚴苛。一,除土地價款外,投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上,并且施工進度至少要達到二分之一才能拿預售證,而省內其他城市大都達三分之一便可施工拿預售證。二,審批流程繁雜,即便是全款購房資金也要存放到政府監管賬戶。

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??商貸額度緊張,公積金放款較快。商貸放貸周期普遍為2-3個月,但小銀行今年已經沒有放款額度。公積金貸款放款更快,周期小于1個月,且最多能貸32萬元。從利率來看,首套商貸利率升至5.35%-5.4%,二套商貸利率升至5.45-5.5%。

??為滿足城市發展需求,吸引更多的人才,濰坊也推出了人才補貼政策,博士可獲30萬購房補貼。2021年3月,市委組織部及市民政局、財政局、人社局、自然資源和規劃局、住建局、國資委等7部門印發了《濰坊市市區人才安居工程實施細則(試行)》,對購買首套住房的博士研究生、碩士研究生、本科畢業生(預備技師)、大專畢業生(高級工)分別補貼30萬元、10萬元、7萬元、2萬元。

??3 當前樓市:2020年下半年成交反彈
2021年5月以來市場轉冷需求增長乏力

??近幾年濰坊商品房市場大致經歷了三個階段,先升后穩再轉冷。2016年下半年房價開始上漲,其中高新區漲幅最大,也迎來了一波購房潮。這種態勢持續到2018年底,2019年房價漲幅收窄,成交回歸常態,商品房成交規模甚至有所下降。2020年雖受疫情影響但后期有所反彈,整體維穩。進入2021年,上半年房企積極開展營銷活動,基本透支了市場需求,再加上市場供應不斷釋放,5月以后市場轉冷,購房者觀望情緒濃重,需求增長乏力。

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??4 區域市場:高新區有產業支撐市場最熱
濰城區奧體板塊次之,寒亭、經開發展滯后

??分區域來看,市區在售項目多,但項目去化速度差異較大,呈現組團化、集中化,大型開發商集中進行片區開發的現象。其中,高新區是目前濰坊市最熱的區域,由于政府東移,且區域內有歌爾、濰柴等龍頭企業,使得經濟持續發展,教育、商業配套也不斷完善,有旭輝銀盛泰、中海、中梁、世茂等企業在此開發項目。同時,由于發達的產業分布,該區域也是濰坊外來人口比較集中的區域。目前在售項目以改善型為主,戶型大多為三房四房,房價處全市價值高地,為8000-11000元/平方米。

??濰城區奧體板塊是從2020年開始發力的板塊,目前熱度僅次于高新區。該板塊以奧體中心為重點,規劃建設集體育休閑、文化娛樂、商務服務、生態宜居為一體的復合功能,吸引了綠地、保利、金科、萬科等規模房企相繼進駐。但目前濰城區整體配套尚未成熟,房價6300-8000元/平方米。

??此外,奎文區老城區雖市政面貌差,但生活便利,目前高層均價8500元/平方米,洋房11000-13000元/平方米。坊子區高層均價7000元/平方米,洋房7500元/平方米,套總價70萬-80萬已是剛需戶型天花板,120萬就能覆蓋區域內幾乎所有項目。寒亭區、經開區配套差、發展滯后,房價6500-7000元/平方米。

??5 土地市場:無序供地致庫存高企市場預期看衰
房企拿地首選奎文、高新

??早期政府無序供地,導致供遠大于求,庫存高企。濰城區和寒亭區去化周期較長,最高可達約24個月。2021年下半年供應將放量,導致客戶分流,市場預期看衰。

??從拿地方式來看,之前拿地靠勾地,即政府負責招商引資,房企要配建商業、產業園等?,F在土地市場則以招拍掛為主,房企重點關注市場熱度較高,配套更為成熟的奎文區和高新區。2020年以來,高地價地多集中在這兩個區。據CRIC統計,成交均價排名前十的地塊均在高新區和奎文區,樓板價超3000元/平方米。2021年1月,高新區單價地王刷新至5819元/平方米。

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??6 需求結構:小高層、洋房去化優于高層
偏好“H”戶型起步120平三房

??本地人不缺房,購房主要為了改善居住環境,所以偏好容積率更低的小高層和洋房,而大高層相對難去化。因為房價低,并且房貸收緊導致置換有難度,所以購房更傾向于大戶型。三居戶型大都120平方米起步,且市面上170平方米、190平方米的大平層,還有4層平墅都有客群。市區及郊縣客戶購房挑剔,在意得房率,排斥連廊,喜歡“H”戶型,不喜歡動靜分離戶型。

??7 房企競爭:本土房企業績居前恒信一家獨大
品牌房企大都2019年后進駐

??本土房企恒信以二手房業務起家,在濰坊有多個項目,且有自己的門店,業績一家獨大。除恒信之外,本土房企高創、眾成、翔凱均占據較大的市場份額,且在拿地端有優勢。品牌房企中,恒大最早在2012年8月首進濰坊,通過宣傳恒大足球打開當地市場,更多品牌房企進入時間大都在2019年以后。

??8 項目營銷:依賴分銷成交占比超60%
首開低價搶客、本土房企善打價格戰

??嚴重依賴渠道分銷,除了本土房企恒信有自己的分銷渠道和中介門店,其余項目均與貝殼合作。2020年,萬科首進濰坊,落子濰城區,依靠前期品牌造勢,案場到訪量大,因此分銷成交占比略低,為30%,傭金1.5%。其余項目分銷成交占比普遍60%-80%,傭金2%-3%,倘若簽A代,分銷成交占比100%,傭金4%-5%,此外貝殼還強制性要求次月必須結傭。

??部分房企低價跑量,對周邊項目去化造成影響。比如寒亭區恒大濱河左岸,在集團全國性的營銷活動下,精裝開盤價5200元/平方米,遠低于區域內毛坯6500元/平方米的價格,引流效果顯著,開盤即清盤。此外,部分本土房企由于拿地價格低,普遍做低價營銷,比如坊子區中梁龍璽臺,均價就高于周邊本土房企項目約2000元/平方米。在這樣的環境下,品牌房企多數搞頂底樓特價房營銷,優惠約3%。

??9 前景展望:下半年供應放量市場預期看衰
即使高新區也存去化壓力

??展望未來,濰坊市場整體預期看衰。一方面,市場整體供大于求,部分區域去化周期接近2年,下半年供應放量還將放大這樣的趨勢;另一方面,2021年5月以來市場轉冷,營銷活動持續但成交量并未有反彈跡象,說明購房者觀望情緒濃厚,預計短時間內難以改善。

??從區域來看,高新區借助產業優勢,相對能保持一定的市場熱度,但由于供過于求的市場大環境,仍存去化壓力,奎文區和濰城區也以去庫存為主。而坊子區和寒亭區目前配套相對落后,市場購買力與主城區有較大差距,區域競爭力較弱。

??典型項目一:旭輝銀盛泰博觀天成

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▲旭輝銀盛泰博觀天成案場圖

??區位:高新區 物業類型:高層主力戶型:125平方米三房,142、170、190平方米四房首開時間:2020年8月售價:13000元/平方米

??項目點評:位于熱點區域高新區,區域內有歌爾、濰柴等龍頭企業,為城市重點發展方向,生活相比奎文區老城區更為舒適。該項目由旭輝銀盛泰2019年拿下的地王打造而來,樓面價約3600元/平方米,主打精裝交付的高層產品,項目西南側配建商業辦公樓,已整售給三聯家電,東南側配建幼兒園。該項目置業群體主要為附近企業主和中高層領導等高凈值人群,地緣性客戶成交占比40%。分戶型來看,170平方米和190平方米的大平層去化較快,125平方米和142平方米的戶型周邊競品多,流速較慢。2021年2月和3月是銷售旺季,月銷超1億元。與貝殼合作,分銷成交占比約20%-35%,自渠成交比例20%-25%。

??典型項目二:中梁龍璽臺

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▲中梁龍璽臺案場圖

??區位:坊子區 物業類型:高層、洋房主力戶型:98-124平方米三房首開時間:2020年6月售價:高層6900元/平方米,洋房7600元/平方米  

??項目點評:坊子區剛需項目偏多,區域內客戶對價格敏感,套總價集中在70-80萬元,改善項目天花板120萬元。該項目2020年6月開盤,共規劃1087戶,包含12棟15-18層小高層,8棟8-11層洋房。2020年月均去化60-70套,2021年1-5月月均去化約80套,6月去化降至約40套。目前在售房源不多,預計10月清盤。從到訪量來看,工作日日均到訪6組,周末日均到訪15-20組,客戶轉化率6:1,2021年下半年客戶觀望情緒加重,轉化率降至15:1。置業群體主要為地緣性客戶,高首付客戶占比20%,貝殼分銷帶客占比80%。     

??典型項目三:新力帝泊灣

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▲新力帝泊灣案場圖

??區位:寒亭區  物業類型:高層主力戶型:108平方米、116平方米三房,150、157平方米四房首開時間:2020年1月售價:6000元/平方米

??項目點評:寒亭區相對發展較慢,均價較低,該項目處高鐵北站板塊通亭街以北老城區,區域內均價約5000元/平方米。共規劃有約1100戶,分兩期開盤,20年1月首開均價6500元/平方米,目前主要二期在售,開盤均價5500元/平方米,由3棟18層小高層,和2棟25層的瞰景高層組成,去化達85%。周邊恒大項目精裝5500元/平方米且送車位,開盤即清盤,對區域內其他項目造成了一定的沖擊。貝殼分銷成交占比65%-70%。置業群體主要來自于周邊鄉鎮,占比50%。日均到訪7-10組,客戶轉化率約3:1,看房周期大約2-3天。

??典型項目四:金科禮悅東方

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▲金科禮悅東方案場圖

??區位:濰城區 物業類型:高層、洋房 主力戶型:112、124平方米三房,125、140平方米四房首開時間:2020年6月售價:7500元/平方米     

??項目點評:位于濰城區奧體板塊,目前發展尚未成熟,但區域內規劃有奧體中心和魯臺會展中心,或將成為未來的城市名片。該項目總建面30萬平方米,規劃有高層、洋房共25棟,總戶數約1780戶。坐擁雙學區和雙商圈,項目東北角公立智群學校,西北角私立光正實驗學校,西南角則有商業綜合體繽紛城和谷德錦。置業群體主要來自周圍縣市比如臨朐、昌樂和安丘,占比大約50%,其余主要為濰城區內剛需剛改客戶。20年6月開盤,首開4棟樓,后加推3次,每次1棟樓,由于當地客戶比較認可小高層,二期進行土地調規。項目月均流速40-50套,成交周期7-15天。

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