[克而瑞]近十年浙江人口指標最亮眼的城市,既不是杭州、亦非寧波

馬千里、邱娟、胡慶偉2021-08-06 12:49:52

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-06
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??浙江地處中國東南沿海、長江三角洲南翼,是中國經濟最發達的省份之一,也是房地產發展較為成熟的地區。在大量外來人口涌入、住房需求持續攀高的背景下,近年浙江房地產熱度一直處于全國前列,不僅杭州、寧波等浙東城市處于高位水平,金華、麗水等浙西城市市場也顯著升溫,但從省內市場表現來看,各地分化仍然明顯??紤]到人口對房地產市場發展的重要影響,本文將結合“七普”數據,從影響房地產基本面的相關人口指標出發,對浙江省內各地級市相關數據進行梳理分析,探尋城市人口指標亮點,為房企投資拿地提供參考性建議。

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??人口規模變動:人口發展出現“第三中心”

??金華七普人口增長較六普提速114%七普數據顯示,2020年浙江省常住人口為6456.76萬人,與六普人口相比增長18.63%,遠超全國平均水平5.38%,杭州、金華兩市人口增長率更超30%,分別達37.19%和31.5%,位居全省前二。從人口增量來看,金華2000—2010年常住人口增加78.97萬,僅位列浙江省第六;而2010—2020年常住人口增加168.91萬,僅次杭州、寧波兩大二線城市,常住人口實現兩連增,且人口增量較前十年提速113.90%,遠超其他兩連增地市,位居浙江省第一,成為人口增長的“第三中心”。

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??與此同時,從人口集中度來看,金華2020年常住人口占全省人口比重為10.92%,與2010年相比提高1.07個百分點,占比增幅僅次于杭州,位居三四線城市第一,金華在省內的人口集中度進一步提升。金華常住人口的增長,意味著當地住房需求可能出現大幅增長,市場“剛需池”大幅上升。

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??城鎮化與人口流動

??杭州城鎮化水平領跑浙江

??金華外來人口流入增長顯著

??從城鎮化情況來看,2020年浙江省城鎮常住人口占比達72.17%,僅臺州、麗水、衢州3市城鎮化率不及全國63.89%的平均水平,全省平均城鎮化水平處于全國前列。分地區來看,杭州2020年城鎮人口占比高達83.29%,城鎮人口增加356.94萬,占比和增量均遠超省內其他地級市。

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??而金華城鎮化水平雖處省內中游水平,但165萬人的增量僅次杭州、寧波,位居浙江省第三、三四線城市第一,城鎮化水平提升較快。與此同時,金華是浙江省內唯一一個十年間城鎮、鄉村人口同時增長的地級市,這表明金華不僅城鎮發展吸引了大量外來人口,鄉村也沒有出現明顯的人口流失。一方面,城鎮外來人口的流入勢必帶來居住需求的增加,或轉化為住房租賃需求,或轉化為購房需求。另一方面,當前金華城鎮化水平相對較低,鄉村人口基數較大,同時外來人口持續流入,意味著其未來城鎮化水平以及人口流動規模仍然存在進一步提升的空間,這也可能帶來一定的潛在購房需求。

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??年齡結構變動:浙江人口紅利仍然存在

??金華人口老齡化趨勢相對緩慢

??在人口年齡結構上,浙江15-59歲勞動力人口比重約為67.86%,超全國63.35%的平均水平;60歲及以上人口比重約為18.70%,與全國平均水平持平。省內除麗水、衢州外,其余9市勞動人口占比均超全國平均水平,杭州、金華、寧波3市勞動力人口占比位居浙江省前三,杭州勞動力人口占比達70.12%,表明浙江省人口紅利仍然存在。

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??另一方面,雖然浙江省勞動力人口比重整體優于全國,但同樣面臨較為嚴重的人口老齡化問題。就省內各地級市而言,除勞動力占比表現優異外,金華在人口老齡化趨勢上亦表現突出,15-59歲人口占比降幅、60歲及以上人口比重及其增幅均處浙江省最低水平,老齡化增長趨勢相對緩慢。金華較高的勞動力人口比重以及相對緩慢的老齡化趨勢,為當地經濟的持續發展提供了充足的勞動力資源,同時也為潛在購房需求的增長提供了可能性。

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??地區分布:金華人口地區分布差異明顯

??產業集聚主導人口變動

??從前述來看,金華在常住人口增速、城鎮人口增量、外來人口流入以及勞動力人口占比等人口指標中表現亮眼,部分指標甚至超過杭州等二線城市。然而進一步細化到縣級層面,可以看到2020年金華下轄各區縣的人口分布地區差異明顯,常住人口主要集中在義烏、東陽、永康三城,三城人口占金華總人口的比重合計超過50%,人口增量的主要來源亦是三城。究其原因,在于三城的產業基礎較好,形成了一定規模的產業集聚,如義烏的電子商務(小商品市場)、東陽的影視行業、永康的五金產業等。一方面,產業的規模集聚帶動了當地經濟的快速發展,提供了更多的就業和發展機會;另一方面,三城的產業自身對勞動力資源的依賴程度也較高,因此聚集當地人口的同時更吸引了大量的外來勞動力,使得整個金華市呈現出人口規模的急劇增長,形成了勞動力占比較高的人口結構。

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??市場表現:土拍規模與熱度分化

??浙西市場潛力凸顯

??從地產市場來看,浙江房地產整體發展水平位居全國前列,但省內市場地區分化明顯。就土地市場而言,2020年杭州、寧波、溫州等浙東城市土地市場需求較大,涉宅用地成交總建筑面積位居全省前列,成交樓板價亦處于高位;而金華、麗水、衢州等浙西城市涉宅用地成交總量不及浙東,價格上相對而言處于省內洼地。隨著浙東市場政策管控嚴化帶來的競爭日趨激烈以及房企利潤空間的壓縮,加之浙江省內各地區經濟發展水平差距相對較小,浙西市場的潛力在一定程度上得以凸顯。

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??以金華為例,2017年以前金華涉宅用地成交量一直處于低位水平,2017年伴隨著商品房開發的日漸深入,涉宅用地成交量急劇增長,此后一直保持較高的成交水平。土地成交價格也在2017年后穩步上揚,到2021年上半年涉宅用地成交樓板價接近10000元/㎡。金華土地市場規模的擴張反映出了其住房市場需求的快速增長,并存在較大的上行空間。

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??綜上,近10年浙江省在人口規模增長、城鄉結構優化、人口結構變動等方面整體表現優異,尤其是金華在人口指標上展現出了亮眼的表現:其一,常住人口增長提速位居浙江省第一,遠超省內其余各市,省內人口集中度增幅僅次杭州,人口規模增長迅猛;其二,城鎮化水平雖處浙江省中游水平,但城鎮人口增量僅次杭州、寧波,位居省內第三、四線城市第一,城鎮化水平提升較快且未來提升空間較大;其三,勞動力人口占比位居浙江省第二,人口老齡化增長趨勢低于省內其余各市,人口年齡結構優勢進一步凸顯。

??金華人口規模的急劇增長、外來人口的大量流入以及充足的勞動力資源、較為合理的年齡結構,都為市場潛在購房需求的增長提供了充足的可能性。而從土地市場來看,金華所處的浙西地區與浙東市場相比,無論是土地成交規模還是成交價格均處較低水平,具備一定的上行空間,尤其是金華2017年以來土地市場更表現出了強勁的擴張態勢,市場熱度顯著攀高。但值得注意的是,金華市內各縣區的人口地區差異明顯,產業集聚程度、經濟發展水平同樣存在差異,因此房地產市場需求同樣存在地區差異。

       然而,隨著2021年上半年浙江房地產市場的迅速升溫,各地政府也出臺了相應的市場嚴控政策以穩定市場預期,如金華市區的土拍“限價”政策等。7月末以來,金華政策面更是進一步收緊,在7月30日住建部約談五市之后,8月3日金華率先出臺了房地產調控“十條”新政,包括優化土地供應、實行住宅限售、實行公正搖號銷售等,調控進一步升級。而人口增長規模領跑的省會杭州,也在兩日后進一步升級了調控政策。8月5日杭州發布通知,從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規范市場秩序三方面進一步加強市場調控。就供求平衡角度而言,超預期發展的人口指標勢必會帶來主管部門預期的調整,從而更加注重房地產需求側的穩定,預判未來政策將保持嚴控趨勢,將對房企投資形成更多挑戰。

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